부동산 시장의 지역별 비교: 인도

저자: Hardeep Sachdeva그리고Ravi Bhasin, AZB & Partners
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인도의 부동산 투자 동향

인도는 타운십(township; 도시보다 작은 주거지역), 주거용 및 상업용 건물, 병원 등 건설 개발 부문 프로젝트에 최대 100%의 외국인직접투자(FDI)를 허용하고 있고, 2023년 2분기에는 최근의 총 FDI에서 9%를 차지할 만큼 큰 비중을 차지하고 있다.

이번 기사에서는 FDI, 리츠(REITs: 부동산투자신탁), 파산 및 구조화 금융 등 현재 활발하게 움직이고 있는 이 부문의 현행 규제 프레임워크에 대해 살펴보고자 한다.

건설 분야 FDI

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Hardeep Sachdeva
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100% FDI가 허용되기 때문에 투자자는 프로젝트가 완료되거나 도로, 상수도, 가로등, 배수 및 하수시설과 같은 기간(基幹) 인프라가 개발된 후에 투자금을 회수할 수 있다.

각 단계는 별도의 프로젝트로 간주된다. 이는 전체 프로젝트가 완료되기 전에 투자자가 외국인 투자를 종료하여 본국으로 송금하고 FDI의 각 트랑셰(trahche)를 기준으로 계산된 3년의 유예기간에 의거하여 투자금을 회수할 수 있다는 것을 의미한다. 그러나 호텔, 관광 리조트, 병원 및 교육 기관에 대한 투자에는 이러한 출구 제한이 적용되지 않는다.

비(非)거주 인도인이 투자금을 송금하지 않고 지분을 다른 사람에게 양도하는 것 또한 유예기간이나 정부 승인없이 허용된다.

그러나 농가주택 건설, 양도 가능한 개발권 거래 또는 토지와 부동산을 거래 등 수익을 창출하는 것으로 정의되는 부동산 사업을 수행하는 인도 회사에는 FDI가 허용되지 않는다는 점에 유의해야 한다.

소위 말하는 부동산 사업에는 타운십, 주거용 또는 상업용 건물, 도로 또는 교량 개발, 리츠, 교육 기관, 레크리에이션 시설, 도시 및 지역 차원의 인프라, 양도에 해당하지 않는 부동산의 임대료 또는 임대 수입은 포함되지 않는다.

인도에 지사 또는 기타 사업장이 있는 외국 기업이 사업 운영을 위해 부동산을 취득하고자 하는 경우에는 2019년 외환관리(비(非)부채상품) 규칙의 적용을 받는다.

이를 위해서는 인도 중앙은행(RBI)에 특정의 신고서를 제출해야 한다. 인도에서 수취한 자금을 이용하는 결제는 일반 은행 채널을 통해 인도 이외의 지역에서 국내로 송금하거나 NRE/FCNR (B)/NRO 계좌로 인출하여 진행할 수 있다.

리츠(REITs)

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최근에는 부동산 부문에서도 개인 및 기관 투자자들이 리츠 모델을 채택하고 있다. 현재 등록된 리츠는 5곳이다. 이 중 3곳은 A등급 오피스 공간의 11%를 소유하고 있으며, 향후 몇 년 안에 이 부문은 최대 68%까지 급증할 것으로 예상된다.

리츠는 1982년 인도신탁법에 따라 신탁에 해당하기 때문에 인도증권거래위원회(SEBI) 리츠 규정의 적용을 받는데, 지정된 스폰서, 관리자, 수탁자 및 단위 보유자로 구성되는 것이 일반적이다.

리츠 규정에 따르면, 공사가 완료되어 임대 및/또는 소득을 창출하는 부동산에 리츠 자산 가치의 최소 80% 이상을 투자하도록 규정하고 있다. 나머지 20%는 건설 중이거나 완공된 부동산에 투자해야 하나 임대료가 발생하는 부동산에는 투자할 수 없다.

투자자의 이익을 보호하고 투자자가 정보에 입각한 결정을 내릴 수 있도록, 관련 규정에는 등록된감정평가사를 통해 매년 모든 리츠 자산의 전체 가치를 평가하는 등 특정 기간 동안 주기적으로 평가할 것을 명시하고 있다. 이러한 평가 보고서를 받으면 15일 이내에 지정된 증권 거래소와 단위 보유자에게 제출해야 한다.

도산 및 파산

2016년 도산 및 파산법(IBC)은 기존 법의 틀을 체계화하여 파산과 청산 절차를 간소화했다.

금융 채권자, 운영 채권자 또는 기업 채무자는 IBC를 통해 기업 채무자의 채무 불이행 발생 시 파산 해결 절차를 개시할 수 있다. 채무 불이행은 파산 해결 절차 개시 신청서를 제출한 날로부터 180일 이내에 해결되어야 한다.

IBC는 주택 구매자와 부동산 개발업체 모두의 이해(利害)가 얽혀 있는 인도 부동산 기업의 부동산 파산에 결정적인 영향을 미쳤다. 주택 구매자 또한 최근의 개정안과 대법원의 결정을 통해 더 많은 권리를 누릴 수 있게 되었다.

이전에는 주택 구매자의 역할이 ‘기타 채권자’로 인정되는 것으로 제한되었다. 하지만 2018년 법 개정 이후 주택 구매자는 이제 채무 불이행 부동산 회사에 대해 파산 절차를 개시할 수 있는 금융 채권자로 인정을 받고 있다. 이러한 권리를 행사하기 위해서는 절차 개시에 필요한 주택 구매자 수에 대한 최소 기준이 충족되어야 한다.

부동산 회사가 해결 방안을 마련하고 이를 통과시킬 수 있도록, 인도의 도산 및 파산 위원회는 부동산 개발업체에게 많은 유연성을 부여하였다. 2022년에 개정된 ‘법인의 파산 해결 절차 규정’에 따라 채권자 위원회는 법인 채무자 전체에 대한 해결 계획이 접수되지 않은 경우에 법인 채무자의 하나 이상의 자산에 대해 새로운 해결 방안을 모색할 수 있게 되었다.

또한, 파산 해결 전문기관은 기업 채무자의 자산 가치를 극대화할 수 있도록 마케팅 전략에 관련 예산을 할당할 수 있다. 이러한 개정안을 통해 프로젝트 규모, 개발 유형, 완료 단계 및 위치 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있는 기업 채무자의 개별 부동산 프로젝트를 위해 특별히 설계된 해결 방안을 마련할 수 있다.

이익 보호

IBC 외에도, 대출기관에서 채무를 회수할 수 있는 또다른 중요한 수단은 2002년 금융자산 유동화 및 재건 및 담보권 집행법(SARFAESI 법)의 적용을 받는다.

돈을 빌리는 대출자(borrower)가 담보 채무를 상환하지 않을 경우, 담보 채권자는 대출자의 계정을 부실 자산으로 분류하고 담보권을 집행하여 담보 자산을 소유하기 위한 절차를 개시할 수 있으며, 민사 소송 절차에 비해 채무 회수를 앞당길 수 있다.

정해진 기간 내에 채무를 전액 변제할 것을 대출자에게 사전에 통지해야 하고, 변제를 이행하지 않을 경우에는 SARFAESI 법의 관련 조항에 의거하여 강제집행 절차를 시작할 수 있다.

SARFAESI 법은 부동산 개발업체, 주택 구매자 및 은행 간의 금융 계약의 집행을 관리하고 촉진하는 반면, 2016년 부동산(규제 및 개발)법(RERA)은 부동산 프로젝트의 건설, 개발 및 마케팅에서 피(被)할당자(allottees)와 발기인(promoters)의 이익을 균형 있게 조정하는 주요 법안이다.

RERA에 의거하여, 부동산 프로젝트의 발기인과 피(被)할당자에게는 특정의 책임이 부과된다. 발기인은 승인된 계획과 부동산 프로젝트 완료 일정 등 관련 정보를 피(被)할당자에게 공개해야 한다.

반면, 피(被)할당자는 프로젝트 발기인과 체결한 매매 계약 및 담보 채권자와 체결한 융자 계약에 따라 대금을 지불하고, 채무 불이행 시에는 이자를 지급해야 한다.

Union Bank of India v. Rajasthan 부동산 규제 당국 및 기타 사건에서, 대법원은 Rajasthan 고등법원의 판결을 지지하면서 관련 조항이 충돌하는 경우에는 SARFAESI 법 조항보다 RERA가 ‘우선하는 특별법’이라는 원칙을 재차 강조했다.

이에 더하여, 은행이 SARFAESI 법 제13조 (4)항을 따르는 경우에는 담보 채권자로서 은행에 대한 주택 구매자의 불만을 접수할 관할권이 RERA 당국에 있다고 판결했다.

부채 금융

외국의 대출기관도 RBI가 필요에 따라 업데이트하는 외부 상업차입, 무역 여신 및 구조화 채무에 대한 기본 지침(ECB 프레임워크)의 적용을 받는다. 이 프레임워크에 따라, 대출이 자동 경로 또는 승인 경로에 해당하는 경우에 대출인과 대출기관은 특정의 조건을 충족해야 한다.

이의 대안으로, 외국 대출기관과 투자자들은 2008년 SEBI(채무증권의 발행 및 상장) 규정에 따라 상장 여부와 무관하게 인도 회사들의 담보부 전환 불가 사채를 청약하는 방법을 활용하기도 한다.

담보권은 비(非)거주 인도인(NRI)을 대리하여 증권을 보유하고 대출인의 규정 준수를 감독할 책임이 있는 사채 수탁자에게 유리하게 발생한다. NRI 청약자는 SEBI에 외국인 포트폴리오 투자자로 등록되어 있어야 한다.

2021년 개정안에 따라, 인도중앙은행은 2019년 외환관리(부채상품) 규정을 개정하여 외국인 포트폴리오 투자자(FPI)가 중기(中期) 프레임워크 또는 자발적 보유 경로에 따라 리츠 및 인프라 투자신탁 회사에서 발행한 부채증권에 투자할 수 있도록 허용했다. 그러나, 단일 리츠에서 FPI가 보유할 수 있는 최대 단위는 10%로 제한되었다.

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