부동산 시장의 지역별 비교: 일본

저자: Hiroshi Niinomi, Koki Hara, 그리고 Naoto Yamamoto, Nishimura & Asahi
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신탁은 또한 수탁자가 법적 소유자가 되고 실질 소유자가 주로 세금 혜택으로 수익권을 얻는 부동산 소유에 일반적으로 사용된다. 외국 기업이 일본에서 토지와 건물을 직접 소유하거나 신탁 수익권을 보유하는 것이 가능하다. 그러나 외국 기업은 법인세 및 원천징수세를 포함한 세금 문제로 인해 해당사 계좌로 부동산을 구매하지 않고 다른 수단을 마련하는 경향이 있다.

임대권은 일반적이며 관련 규정과 법률은 임대권 보유자에게 어느 정도 법적 보호를 제공한다. 부동산 등기법은 소유권, 재산 사용과 관련된 권리 및 담보권이 기록되는 부동산 등록 시스템을 포함하여 재산의 소유권을 등록하는 절차를 규정하고 있다.

재산권 유형

Hiroshi Niinomi
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h.niinomi@plus.nishimura.com

민법은 여러 단체 또는 사람들이 재산을 함께 소유할 수 있도록 허용하며, 이를 공동 소유권(kyoyumochibun-ken)이라고 한다. 공동 소유자는 공동 소유권 계약에 따라 부동산을 사용, 관리 및 수정하는 방법에 동의할 수 있지만 몇 가지 제한 사항이 있다.
건물 단위 소유권에 관한 법률은 재산의 일부를 구조적으로 분할하고 단일 재산으로 사용하며 단위 소유권(kubunshoyu-ken) 또는 기타 재산권의 대상이 되는 것을 허용한다. 일반적으로 건축물 관리 및 공용 공간을 규정하는 규칙은 법에 따라 제정된다. 공동 소유권 또는 단위 소유권을 취득하는 경우 공동 소유권 계약 또는 기타 규정을 검토하는 것이 중요하다.

또한 주로 세금을 이유(취득 및 등록세 포함)로 수익권이라고 하는 특정 유형의 소유권을 갖는 것이 일반적이다. 이때 수탁자와 부동산 소유자 간의 신탁 계약을 작성한다. 수탁자는 다른 사람이나 단체의 이익을 위해 재산의 소유권을 보유한다.

민법은 또한 재산 사용과 관련하여 임대권(chinshaku-ken) 및 피상권(chijo-ken)을 설명한다. 임대권은 가장 일반적인 유형이며 임차인에게 법적 보호를 제공하는 토지 및 건물 임대에 관한 법률의 적용을 받다. 예를 들어, 표준 임대 계약은 임대인이 정당한 근거가 있고 임차인에게 최소 6개월 전에 해지 통지를 하지 않는 한 종료될 수 없다.

한편, 기간제 임대 계약은 계약이 법에 따른 특정 형식을 충족하는 경우 정당한 근거 없이(seitojiyu) 해지될 수 있다. 예를 들어 계약 체결 전 임대인이 비갱신 특정 기간 임대에 대한 서면 설명을 제공한 경우가 그러하다.

민법은 건물 임대와 관련하여 임차인이 건물을 소유하게 되면, 토지 임대와 관련하여 건물 소유권이 등록되는 경우 임대권이 완성될 수 있도록 허용한다. 임대권을 등록하는 것도 가능하지만 등록 수수료로 인해 이는 드물다.

부동산의 소유권 및 면적에 대해 “리볼빙 주택담보대출”을 포함한 주택담보대출이 가능하며 이는 정상적인 관행이다. 주택담보대출 시 반드시 소유권을 이전하는 것은 아니다. 당사자는 간단한 계약 및 등록을 통해 주택담보대출을 받들 수 있다. 주택담보대출을 받는 당사자는 해당 주택에 대한 처분권이 있어야 한다.

저당권자는 다른 채무자보다 먼저 자신의 청구권 이행을 받을 권리가 있다. 동일한 부동산에 여러 개의 주택담보대출이 있는 경우 우선 순위는 등록의 시간순을 따른다. 주택담보대출은 저당 토지의 건물을 제외하고 주로 대상 부동산의 필수적인 부분을 포함한다.

주택담보대출 집행은 담보권 경매 또는 담보 부동산의 수익 집행을 통해 가능하다. 즉, 전자는 경매를 통해 담보권을 행사하는 것이고 후자는 부동산 수익을 담보부채권에 할당하여 선취특권을 행사하는 것을 의미한다.

소유권 구조

Koki Hara
Koki Hara
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k.hara@plus.nishimura.com

외국 법인이 일본에서 토지와 건물을 직접 소유하는 것이 가능하지만, 회사법에 따라 법인 가부시키 가이샤(KK) 또는 고도 가이샤(GK)와 같은 일본 법인을 통해 소유하는 것이 더 일반적이다 . KK는 종종 주식 회사로 번역되는 반면 GK는 일반적으로 일본 유한 책임 회사로 해석된다.

부동산 금융 시장에서는 상법에 따라 편입된 도쿠메이-쿠미아이(TK) 협정과 함께 GK를 사용하거나 이중 과세를 피하기 위해 자산 증권화법에 따라 편입된 도쿠테이-모쿠테키-카이샤(TMK)를 사용하는 것이 일반적이다.

어떤 구조가 적절한지를 판단하는 데는 규제(특수목적기업의 종류와 회사 자산의 종류에 따라 제도에 다른 규정이 적용됨), 명확한 세무의견의 필요성, 관리비용(TMK 구조를 사용하는 비용이 더 높음) 등이 있다. TK 협정은 이중과세를 회피할 수 있는 제도이지만, 일본법에는 명확하게 규정되어 있지 않아 법적 자문이 어렵다.

GK는 한 개인을 관리 책임자(shokumu-shikkousha)로 임명하여 하나의 법인을 구성원으로 단독으로 설립할 수 있기 때문에 거버넌스 측면에서 더 유연하고 간단하다. 이판 샤단 호진(ippan shadan hojin / ISH) 또는 일반 법인은 정관에 따라 임명된 임원을 변경하거나 주주가 임명할 수 없기 때문에 지배 구조 중립성 및 파산 절연을 달성하는 데 일반적으로 사용되어 주주의 개입으로부터 자유롭다.

GK-TK 구조와 달리 TMK의 특별 세금 처리 요건은 세법에 의해 명확하게 규정되어 있다. 따라서 이러한 요구 사항을 충족함으로써 투자자는 이중 과세를 피할 수 있다. TMK는 KK의 보통주와 유사한 특정 주식 및 우선주를 포함하여 두 가지 유형의 주식을 발행할 수 있다.

우선주의 의결권은 제한되어 있다. 자산 증권화에 관한 법률은 TMK가 거버넌스 관점에서 한 명의 이사와 법정 감사인을 두고, 당국에 제출해야 하는 특정 자산 청산 계획을 준비하도록 한다. 해당 계획에 변경 사항이 있는 경우 보고하도록 요구하고 있다.

법적 실사

Naoto Yamamoto
Naoto Yamamoto
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Nishimura & Asahi (도쿄)
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na.yamamoto@plus.nishimura.com

부동산 소유권의 양도 또는 생성은 부동산 등록법에 따라 등록되지 않은 제3자를 상대로 주장해서는 안 된다. 새로운 거래에 관한 등록 신청서가 제출되면 신청 절차가 완료될 때까지 재산 증명서를 발급할 수 없다. 따라서 거래 전에 대상 자산의 등록을 검토하는 것이 일반적이다.

신청서는 등록에 불일치가 없음을 확인한 후 제출해야 한다. 법원이 등록되지 않은 제3자가 진정한 법적 소유자이거나 소유권을 보유하고 있다고 판단하는 경우, 경미한 위험이 있을 수 있다. 엄격한 요구 사항으로 인해 이러한 위험은 낮지만 법적 실사는 기본적으로 위험을 완화하기에 충분한 방법으로 간주된다. 따라서 일본에서는 소유권 보험이 흔하지 않다.

법률 고문은 일반적으로 현장 실사를 수행하지 않으므로 지역 규정, 건축 또는 건설, 환경, 도시 계획 또는 구역 사용, 실제 경계와 관련된 문제를 포함하여 물리적 실사가 필요한 문제는 다루지 않다. 위에서 언급한 문제를 다루기 위해 감정, 엔지니어링 및 재산 보고서가 제공된다.

실제로 법률 고문은 일반적으로 대상 부동산에 관한 중요한 계약, 보고서, 문서 또는 인증서를 검토하여 구매자가 부동산을 취득하는 것을 금지하는 중대한 문제가 있는지 확인한다.

실사의 범위에는 대상 부동산에 대한 권리 (판매자가 소유자인지, 완성이 완료되었는지 또는 담보권이 있는지 여부), 임차인 및 임대 계약, 부동산에 관한 기타 관련 계약 (부동산 관리 계약 포함), 부동산에 적용되는 규정, 환경 문제, 경계, 소송 등이 포함된다.

대상 부동산의 비용과 특성에 따라 범위가 다를 수 있지만, 등기 사항의 증명서를 검토하는 것은 필수이다. 보고서에서 문제가 발견되면 법률 고문이 법적 관점에서 자세히 조사한다.

실사는 일반적으로 다음 단계로 진행되며 최종 보고서가 제공되기까지 1~2개월이 걸린다. 먼저 법적 실사의 범위를 결정할 필요가 있다. 대상 부동산에 관한 정보 패키지는 비공개 계약 또는 의향서에 따라 잠재적구매자에게 제공된다. 경우에 따라 판매자와 잠재 구매자 간에 질문과 답변 세션이 예정되어 있다. 잠재적 구매자는 법적 실사 결과에 따라 거래를 진행할지 여부를 결정하게 된다.

Nishimura & Asahi

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Tokyo 100-8124, Japan
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전화: +81 3 6250 6200

이메일: info@nishimura.com

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