부동산 시장의 지역별 비교

변동성이 큰 지역 시장에서 부동산 부문에 어떤 변화가 일어나고 있나요?

중국

인도

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말레이시아

중국

중국 부동산 시장은 2022년 이후 투자와 판매가 크게 감소하면서 지속적인 하락세를 보이고 있다. 토지 프리미엄율은 10년 만에 가장 낮은 수준인 반면, 경매 및 상장 토지 구획의 통행 및 철회율을 합한 것은 지속적으로 높은 수준을 유지하고 있다.

국가통계국이 발표한 자료에 따르면 지난해 부동산 개발업자들이 매입한 토지 면적은 2021년 대비 53.4% 감소했다. 토지 거래액은 48.4 % 감소했고, 새로 시작된 주택 면적은 39.4 % 감소했으며, 상품 주택 판매 면적은 24.3 % 감소했으며 개발 투자는 10 % 감소했다.

이러한 부정적인 산업 지표에 따른 산업 붕괴를 방지하기 위해 중앙 정부는 다양한 수준에서 “주택은 투기가 아니라 거주를위한 것”이라는 원칙을 고수하면서 부동산 시장을 안정시키기위한 일련의 법률, 규정 및 정책을 시행했다.

이러한 조치는 여러 도시에 맞게 조정되었으며 개발, 건설, 투자, 자금 조달 및 판매와 같은 다양한 측면을 포괄하여 경직 상태이지만 증가하는 주택 수요를 지원하고 부동산 산업의 안정성을 촉진한다.

주요 정책

토지 공급 및 개발의 최전선에서 시행된 일련의 정책은 “주택 공급, 사람들의 생계 및 사회 안정 보장”을 목표로 한다. 이러한 정책은 부동산 개발업자가 직면한 위험을 해결하기 위해 시장화와 법치를 우선시하여 프로젝트의 원활한 완료 및 납품을 보장한다.

2022년 1월 최고인민법원, 주택도시농촌개발부, 중국인민은행이 공동으로 발표한 프로젝트 건설을 위한 상품 주택 분양 자금의 사용 보장을 목표로 하는 인민법원의 보존 및 집행 조치 규제에 관한 회람은 사전 판매 자금에 대한 에스크로 계좌에 대한 보존 및 집행 조치를 이행할 때 선의에 기반한 충실한 집행과 비례의 원칙을 준수해야 한다고 규정하고 있다.

목표는 건설 회사에 중간 건설 비용 지불이 지연되는 것을 방지하는 데 있다. 중간 건설 비용의 지불 지연은 상품 주택 프로젝트의 진행을 방해하고 완료 및 인도에 부정적인 영향을 미쳐 주택 구매자의 권리와 이익을 손상시킬 수 있다.

중국 은행 및 보험 규제위원회(China Banking and Insurance Regulatory Commission)는 에스크로된 사전 판매 자금을 상업 은행이 발행 한 보증서로 대체하는 것과 관련해 회람을 발표했다. 이 회람은 에스크로된 사전 판매 자금을 대체하기 위해 보증서를 사용할 수 있도록하여 평판이 좋은 부동산 개발업자가 해당 자금을 효과적으로 활용할 수 있도록 한다.

또한 상하이, 광둥, 쓰촨, 우한, 난징을 포함한 중국의 여러 지역에서 지원 정책을 도입했다. 토지 경매 참여에 대한 유효한 형태의 이행 보증으로 수요 보증을 수락하고, 개발자의 신용 기록에 따라 에스크로된 사전 판매 자금에 대한 할당량을 조정하며, 개발자가 유동성을 개선하기 위해 규정된 에스크로 금액보다 더 많은 자금을 인출하고 사용할 수 있도록 하는 것 등이 포함된다.

한편, 규제 완화는 부진한 주택 판매를 촉진하기 위한 다양한 정책에서 큰 비중을 차지하고 있다. 주택 구입 비용과 위험을 줄이면서 합리적인 주택 수요를 충족시키는 데 중점을 두고 있다.

2022년 인민은행과 중국은행보험감독관리위원회는 공동으로 생애처음주택에 대한 신규 개인 주택 대출 이자율 정책에 대한 동적 조정을 위해 장기 메커니즘 구축에 관한 회람을 발표했는데, 이 회람은 적격 도시의 생애처음주택에 대한 개인 주택 대출 금리 하한선을 단계적으로 인하하는 내용을 담고 있다.

또한 같은 해에 재무부와 국세청은 기존 주택 매각 후 거주자의 새 주택 구매 지원을 위한 개인 소득세 정책 발표를 발표했는데, 이는 기존 주택을 매각한 후 1년 이내에 시장에서 새 주택을 구입한 납세자에게 기존 주택에 대해 납부한 개인 소득세의 전부 또는 일부를 환급받을 수 있는 권한을 부여한다. 환불은 신축 주택 매입 가격과 기존 주택 매매 가격의 차액에 따라 결정된다.

2023년 천연자원부와 중국은행보험감독관리위원회는 개인과 기업의 편의를 위해 부동산 “모기지 양도” 서비스를 제공하기 위한 공동의 노력에 관한 회람을 공동으로 발표했다. 이 회람은 모기지와 함께 부동산 양도를 위한 프리미엄 서비스를 제공하기 위해 부서 간 협력의 필요성을 강조한다.

최고인민법원의 개정된 지침인 “상품주택 구매자의 권리 보호에 관한 응답 서안”은 주택 구매자의 권리를 더욱 강화한다. 구매자가 주거용 주택을 구입하고 주택 가격을 전액 지불한 경우 부동산 인도에 대한 구매자의 청구가 건설 비용, 모기지 권리 또는 기타 청구에 대한 특혜 청구보다 우선한다고 명시하고 있다.

또한 지방 당국은 주택 구매에 대한 제한을 완화하거나 해제하고, 부동산 중개인 수수료 상한선 낮추고, 철거 또는 재건축 대상인 기존 주거용 주택에 대한 금전적 보상을 보완하는 “주택 쿠폰” 정책을 시범 운영하는 등 다양한 정책을 시행하고 있다.

새로운 개발 모델

투자 및 자금 조달에 관해서는 부동산 부문의 부채 위험을 해결하고 새로운 개발 모델로의 원활한 전환을 촉진하는 데 중점을 두고 있다. 2022년 중국 인민은행과 중국 은행 및 보험 규제 위원회는 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 위한 재정 지원 보장에 관한 회람을 공동으로 발표했다.

이는 주택 공급 보장을 지원하기 위해 적극적인 금융 서비스를 제공하고 어려움을 겪는 개발업자가 직면한 위험을 해결하고 재무 관리 정책을 단계적으로 조정하며 주택 임대에 대한 재정 지원을 강화하는 데 협력해야 할 필요성을 강조한다.

개발개혁위원회(Development and Reform Commission), 중국증권감독관리위원회(China Securities Regulatory Commission), 중국자산관리협회(Asset Management Association of China)를 포함한 여러 부서에서도 도시 개발, 건설 및 운영에 민간 자본의 참여를 안내하는 문서를 발행했다.

당국은 인프라 부문에서 부동산 투자 신탁(REIT)을 위한 파일럿 프로그램을 촉진하고 저렴한 임대 주택 및 상업용 부동산을 포함하도록 REIT의 기초 자산 범위를 확장한다. 이러한 조치는 투자 출구 기회를 창출하는 것을 목표로 한다.

허난(河南)성과 안후이(安徽)와 같은 지방에서도 평판이 좋은 개발업체가 자금 조달을 위한 채권을 발행할 수 있도록 지원하고 부실 프로젝트의 M&A를 촉진하는 지역 정책도 시행되고 있다. 이러한 정책은 또한 상업 은행이 부동산 시장에 대한 자금 조달 지원을 강화하고 부동산 구제 자금을 효과적으로 활용하도록 촉구하는 것이 중요하다는 점을 강조한다.

2023년 7월 국무위원회가 채택한 대도시 및 메가도시 내 마을 재개발 대한 지침 의견은 대도시 및 메가도시 마을 재개발의 적극적이고 꾸준한 추진은 민생을 개선하고 내수를 확대하며 양질의 도시 개발을 강화하는 데 매우 중요하다고 기술하고 있다. 내수와 소비 잠재력을 촉진하려는 시도가 엿보인다.

또한 중국 공산당 중앙위원회 정치국 회의에서 수요와 공급이 크게 변화한 중국 부동산 시장의 새로운 상황을 수용하기 위해 부동산 정책을 최적화하고 여러 도시의 특성에 맞춰 정책을 최대한 활용해야 한다는 것이 처음으로 지적되었다. 경직된 주택 수요와 더 나은 주택에 대한 요구를 더 잘 충족시켜 부동산 시장의 꾸준하고 건전한 성장을 촉진하려는 의도다.

정치국 회의는 또한 보다 저렴한 주택을 건설하고 제공하기 위한 노력을 기울여야 한다고 언급했다. 도시 마을의 재개발과 일반 및 비상 사태를 위한 공공 기반 시설 건설을 적극적으로 추진하고 다양한 유형의 유휴 부동산을 활성화하고 개발할 것을 요구했다.

다양한 수준의 중앙 정부와 지방 당국은 더 높은 수준의 시장 지원과 더 다양한 지원 도구를 통해 더 많은 부동산 정책을 시행 할 것으로 예상된다.

정책 진행 상황

국가통계국이 2023년 1월부터 6월까지 발표한 자료에 따르면 부동산 시장 안정화를 위한 이러한 다양한 정책의 시행으로 전반적인 하락 추세가 완화되었다.

그렇긴 하지만, 일반적으로 부동산 시장은 여전히 저조하며 시장 신뢰도는 아직 완전히 회복되지 않았다.

단기적으로 핵심 과제는 부동산 부문의 부채 위험을 예방하고 해결하는 것이다. 이로 인해 부채 조정, 파산 구조 조정, 분쟁 해결 및 부동산 회사에 대한 기회적 투자를 포함하여 법률 서비스 시장에서 핫스팟과 기회가 창출되었다.

한편, 부동산 산업의 특성이 “주택재고 기반 개발, 산업화 및 금융화”로 계속 진화함에 따라 부동산 시장은 여러 문제에도 불구하고 변화와 업그레이드 과정을 겪을 것이다. 이러한 전환에는 약간의 성장통이 수반될 수 있지만 업계의 장기적인 발전에 필수적이다.

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인도

인도의 부동산 투자 동향

인도는 타운십(township; 도시보다 작은 주거지역), 주거용 및 상업용 건물, 병원 등 건설 개발 부문 프로젝트에 최대 100%의 외국인직접투자(FDI)를 허용하고 있고, 2023년 2분기에는 최근의 총 FDI에서 9%를 차지할 만큼 큰 비중을 차지하고 있다.

이번 기사에서는 FDI, 리츠(REITs: 부동산투자신탁), 파산 및 구조화 금융 등 현재 활발하게 움직이고 있는 이 부문의 현행 규제 프레임워크에 대해 살펴보고자 한다.

건설 분야 FDI

100% FDI가 허용되기 때문에 투자자는 프로젝트가 완료되거나 도로, 상수도, 가로등, 배수 및 하수시설과 같은 기간(基幹) 인프라가 개발된 후에 투자금을 회수할 수 있다.

각 단계는 별도의 프로젝트로 간주된다. 이는 전체 프로젝트가 완료되기 전에 투자자가 외국인 투자를 종료하여 본국으로 송금하고 FDI의 각 트랑셰(trahche)를 기준으로 계산된 3년의 유예기간에 의거하여 투자금을 회수할 수 있다는 것을 의미한다. 그러나 호텔, 관광 리조트, 병원 및 교육 기관에 대한 투자에는 이러한 출구 제한이 적용되지 않는다.

비(非)거주 인도인이 투자금을 송금하지 않고 지분을 다른 사람에게 양도하는 것 또한 유예기간이나 정부 승인없이 허용된다.

그러나 농가주택 건설, 양도 가능한 개발권 거래 또는 토지와 부동산을 거래 등 수익을 창출하는 것으로 정의되는 부동산 사업을 수행하는 인도 회사에는 FDI가 허용되지 않는다는 점에 유의해야 한다.

소위 말하는 부동산 사업에는 타운십, 주거용 또는 상업용 건물, 도로 또는 교량 개발, 리츠, 교육 기관, 레크리에이션 시설, 도시 및 지역 차원의 인프라, 양도에 해당하지 않는 부동산의 임대료 또는 임대 수입은 포함되지 않는다.

인도에 지사 또는 기타 사업장이 있는 외국 기업이 사업 운영을 위해 부동산을 취득하고자 하는 경우에는 2019년 외환관리(비(非)부채상품) 규칙의 적용을 받는다.

이를 위해서는 인도 중앙은행(RBI)에 특정의 신고서를 제출해야 한다. 인도에서 수취한 자금을 이용하는 결제는 일반 은행 채널을 통해 인도 이외의 지역에서 국내로 송금하거나 NRE/FCNR (B)/NRO 계좌로 인출하여 진행할 수 있다.

리츠(REITs)

최근에는 부동산 부문에서도 개인 및 기관 투자자들이 리츠 모델을 채택하고 있다. 현재 등록된 리츠는 5곳이다. 이 중 3곳은 A등급 오피스 공간의 11%를 소유하고 있으며, 향후 몇 년 안에 이 부문은 최대 68%까지 급증할 것으로 예상된다.

리츠는 1982년 인도신탁법에 따라 신탁에 해당하기 때문에 인도증권거래위원회(SEBI) 리츠 규정의 적용을 받는데, 지정된 스폰서, 관리자, 수탁자 및 단위 보유자로 구성되는 것이 일반적이다.

리츠 규정에 따르면, 공사가 완료되어 임대 및/또는 소득을 창출하는 부동산에 리츠 자산 가치의 최소 80% 이상을 투자하도록 규정하고 있다. 나머지 20%는 건설 중이거나 완공된 부동산에 투자해야 하나 임대료가 발생하는 부동산에는 투자할 수 없다.

투자자의 이익을 보호하고 투자자가 정보에 입각한 결정을 내릴 수 있도록, 관련 규정에는 등록된감정평가사를 통해 매년 모든 리츠 자산의 전체 가치를 평가하는 등 특정 기간 동안 주기적으로 평가할 것을 명시하고 있다. 이러한 평가 보고서를 받으면 15일 이내에 지정된 증권 거래소와 단위 보유자에게 제출해야 한다.

도산 및 파산

2016년 도산 및 파산법(IBC)은 기존 법의 틀을 체계화하여 파산과 청산 절차를 간소화했다.

금융 채권자, 운영 채권자 또는 기업 채무자는 IBC를 통해 기업 채무자의 채무 불이행 발생 시 파산 해결 절차를 개시할 수 있다. 채무 불이행은 파산 해결 절차 개시 신청서를 제출한 날로부터 180일 이내에 해결되어야 한다.

IBC는 주택 구매자와 부동산 개발업체 모두의 이해(利害)가 얽혀 있는 인도 부동산 기업의 부동산 파산에 결정적인 영향을 미쳤다. 주택 구매자 또한 최근의 개정안과 대법원의 결정을 통해 더 많은 권리를 누릴 수 있게 되었다.

이전에는 주택 구매자의 역할이 ‘기타 채권자’로 인정되는 것으로 제한되었다. 하지만 2018년 법 개정 이후 주택 구매자는 이제 채무 불이행 부동산 회사에 대해 파산 절차를 개시할 수 있는 금융 채권자로 인정을 받고 있다. 이러한 권리를 행사하기 위해서는 절차 개시에 필요한 주택 구매자 수에 대한 최소 기준이 충족되어야 한다.

부동산 회사가 해결 방안을 마련하고 이를 통과시킬 수 있도록, 인도의 도산 및 파산 위원회는 부동산 개발업체에게 많은 유연성을 부여하였다. 2022년에 개정된 ‘법인의 파산 해결 절차 규정’에 따라 채권자 위원회는 법인 채무자 전체에 대한 해결 계획이 접수되지 않은 경우에 법인 채무자의 하나 이상의 자산에 대해 새로운 해결 방안을 모색할 수 있게 되었다.

또한, 파산 해결 전문기관은 기업 채무자의 자산 가치를 극대화할 수 있도록 마케팅 전략에 관련 예산을 할당할 수 있다. 이러한 개정안을 통해 프로젝트 규모, 개발 유형, 완료 단계 및 위치 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있는 기업 채무자의 개별 부동산 프로젝트를 위해 특별히 설계된 해결 방안을 마련할 수 있다.

이익 보호

IBC 외에도, 대출기관에서 채무를 회수할 수 있는 또다른 중요한 수단은 2002년 금융자산 유동화 및 재건 및 담보권 집행법(SARFAESI 법)의 적용을 받는다.

돈을 빌리는 대출자(borrower)가 담보 채무를 상환하지 않을 경우, 담보 채권자는 대출자의 계정을 부실 자산으로 분류하고 담보권을 집행하여 담보 자산을 소유하기 위한 절차를 개시할 수 있으며, 민사 소송 절차에 비해 채무 회수를 앞당길 수 있다.

정해진 기간 내에 채무를 전액 변제할 것을 대출자에게 사전에 통지해야 하고, 변제를 이행하지 않을 경우에는 SARFAESI 법의 관련 조항에 의거하여 강제집행 절차를 시작할 수 있다.

SARFAESI 법은 부동산 개발업체, 주택 구매자 및 은행 간의 금융 계약의 집행을 관리하고 촉진하는 반면, 2016년 부동산(규제 및 개발)법(RERA)은 부동산 프로젝트의 건설, 개발 및 마케팅에서 피(被)할당자(allottees)와 발기인(promoters)의 이익을 균형 있게 조정하는 주요 법안이다.

RERA에 의거하여, 부동산 프로젝트의 발기인과 피(被)할당자에게는 특정의 책임이 부과된다. 발기인은 승인된 계획과 부동산 프로젝트 완료 일정 등 관련 정보를 피(被)할당자에게 공개해야 한다.

반면, 피(被)할당자는 프로젝트 발기인과 체결한 매매 계약 및 담보 채권자와 체결한 융자 계약에 따라 대금을 지불하고, 채무 불이행 시에는 이자를 지급해야 한다.

Union Bank of India v. Rajasthan 부동산 규제 당국 및 기타 사건에서, 대법원은 Rajasthan 고등법원의 판결을 지지하면서 관련 조항이 충돌하는 경우에는 SARFAESI 법 조항보다 RERA가 ‘우선하는 특별법’이라는 원칙을 재차 강조했다.

이에 더하여, 은행이 SARFAESI 법 제13조 (4)항을 따르는 경우에는 담보 채권자로서 은행에 대한 주택 구매자의 불만을 접수할 관할권이 RERA 당국에 있다고 판결했다.

부채 금융

외국의 대출기관도 RBI가 필요에 따라 업데이트하는 외부 상업차입, 무역 여신 및 구조화 채무에 대한 기본 지침(ECB 프레임워크)의 적용을 받는다. 이 프레임워크에 따라, 대출이 자동 경로 또는 승인 경로에 해당하는 경우에 대출인과 대출기관은 특정의 조건을 충족해야 한다.

이의 대안으로, 외국 대출기관과 투자자들은 2008년 SEBI(채무증권의 발행 및 상장) 규정에 따라 상장 여부와 무관하게 인도 회사들의 담보부 전환 불가 사채를 청약하는 방법을 활용하기도 한다.

담보권은 비(非)거주 인도인(NRI)을 대리하여 증권을 보유하고 대출인의 규정 준수를 감독할 책임이 있는 사채 수탁자에게 유리하게 발생한다. NRI 청약자는 SEBI에 외국인 포트폴리오 투자자로 등록되어 있어야 한다.

2021년 개정안에 따라, 인도중앙은행은 2019년 외환관리(부채상품) 규정을 개정하여 외국인 포트폴리오 투자자(FPI)가 중기(中期) 프레임워크 또는 자발적 보유 경로에 따라 리츠 및 인프라 투자신탁 회사에서 발행한 부채증권에 투자할 수 있도록 허용했다. 그러나, 단일 리츠에서 FPI가 보유할 수 있는 최대 단위는 10%로 제한되었다.

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필리핀

민법은 토지와 건물의 소유권을 분리하는 일본의 부동산에 관한 기본법이다. 소유자는 부동산을 사용하고, 이익을 얻고, 처분할 권리가 있다. 건물 단위 소유권에 관한 법률은 구조적으로 여러 소유자와 분할된 아파트 및 콘도미니엄과 같은 건물의 단위 소유권을 규정한다.

신탁은 또한 수탁자가 법적 소유자가 되고 실질 소유자가 주로 세금 혜택으로 수익권을 얻는 부동산 소유에 일반적으로 사용된다. 외국 기업이 일본에서 토지와 건물을 직접 소유하거나 신탁 수익권을 보유하는 것이 가능하다. 그러나 외국 기업은 법인세 및 원천징수세를 포함한 세금 문제로 인해 해당사 계좌로 부동산을 구매하지 않고 다른 수단을 마련하는 경향이 있다.

임대권은 일반적이며 관련 규정과 법률은 임대권 보유자에게 어느 정도 법적 보호를 제공한다. 부동산 등기법은 소유권, 재산 사용과 관련된 권리 및 담보권이 기록되는 부동산 등록 시스템을 포함하여 재산의 소유권을 등록하는 절차를 규정하고 있다.

재산권 유형

민법은 여러 단체 또는 사람들이 재산을 함께 소유할 수 있도록 허용하며, 이를 공동 소유권(kyoyumochibun-ken)이라고 한다. 공동 소유자는 공동 소유권 계약에 따라 부동산을 사용, 관리 및 수정하는 방법에 동의할 수 있지만 몇 가지 제한 사항이 있다.
건물 단위 소유권에 관한 법률은 재산의 일부를 구조적으로 분할하고 단일 재산으로 사용하며 단위 소유권(kubunshoyu-ken) 또는 기타 재산권의 대상이 되는 것을 허용한다. 일반적으로 건축물 관리 및 공용 공간을 규정하는 규칙은 법에 따라 제정된다. 공동 소유권 또는 단위 소유권을 취득하는 경우 공동 소유권 계약 또는 기타 규정을 검토하는 것이 중요하다.

또한 주로 세금을 이유(취득 및 등록세 포함)로 수익권이라고 하는 특정 유형의 소유권을 갖는 것이 일반적이다. 이때 수탁자와 부동산 소유자 간의 신탁 계약을 작성한다. 수탁자는 다른 사람이나 단체의 이익을 위해 재산의 소유권을 보유한다.

민법은 또한 재산 사용과 관련하여 임대권(chinshaku-ken) 및 피상권(chijo-ken)을 설명한다. 임대권은 가장 일반적인 유형이며 임차인에게 법적 보호를 제공하는 토지 및 건물 임대에 관한 법률의 적용을 받다. 예를 들어, 표준 임대 계약은 임대인이 정당한 근거가 있고 임차인에게 최소 6개월 전에 해지 통지를 하지 않는 한 종료될 수 없다.

한편, 기간제 임대 계약은 계약이 법에 따른 특정 형식을 충족하는 경우 정당한 근거 없이(seitojiyu) 해지될 수 있다. 예를 들어 계약 체결 전 임대인이 비갱신 특정 기간 임대에 대한 서면 설명을 제공한 경우가 그러하다.

민법은 건물 임대와 관련하여 임차인이 건물을 소유하게 되면, 토지 임대와 관련하여 건물 소유권이 등록되는 경우 임대권이 완성될 수 있도록 허용한다. 임대권을 등록하는 것도 가능하지만 등록 수수료로 인해 이는 드물다.

부동산의 소유권 및 면적에 대해 “리볼빙 주택담보대출”을 포함한 주택담보대출이 가능하며 이는 정상적인 관행이다. 주택담보대출 시 반드시 소유권을 이전하는 것은 아니다. 당사자는 간단한 계약 및 등록을 통해 주택담보대출을 받들 수 있다. 주택담보대출을 받는 당사자는 해당 주택에 대한 처분권이 있어야 한다.

저당권자는 다른 채무자보다 먼저 자신의 청구권 이행을 받을 권리가 있다. 동일한 부동산에 여러 개의 주택담보대출이 있는 경우 우선 순위는 등록의 시간순을 따른다. 주택담보대출은 저당 토지의 건물을 제외하고 주로 대상 부동산의 필수적인 부분을 포함한다.

주택담보대출 집행은 담보권 경매 또는 담보 부동산의 수익 집행을 통해 가능하다. 즉, 전자는 경매를 통해 담보권을 행사하는 것이고 후자는 부동산 수익을 담보부채권에 할당하여 선취특권을 행사하는 것을 의미한다.

소유권 구조

외국 법인이 일본에서 토지와 건물을 직접 소유하는 것이 가능하지만, 회사법에 따라 법인 가부시키 가이샤(KK) 또는 고도 가이샤(GK)와 같은 일본 법인을 통해 소유하는 것이 더 일반적이다 . KK는 종종 주식 회사로 번역되는 반면 GK는 일반적으로 일본 유한 책임 회사로 해석된다.

부동산 금융 시장에서는 상법에 따라 편입된 도쿠메이-쿠미아이(TK) 협정과 함께 GK를 사용하거나 이중 과세를 피하기 위해 자산 증권화법에 따라 편입된 도쿠테이-모쿠테키-카이샤(TMK)를 사용하는 것이 일반적이다.

어떤 구조가 적절한지를 판단하는 데는 규제(특수목적기업의 종류와 회사 자산의 종류에 따라 제도에 다른 규정이 적용됨), 명확한 세무의견의 필요성, 관리비용(TMK 구조를 사용하는 비용이 더 높음) 등이 있다. TK 협정은 이중과세를 회피할 수 있는 제도이지만, 일본법에는 명확하게 규정되어 있지 않아 법적 자문이 어렵다.

GK는 한 개인을 관리 책임자(shokumu-shikkousha)로 임명하여 하나의 법인을 구성원으로 단독으로 설립할 수 있기 때문에 거버넌스 측면에서 더 유연하고 간단하다. 이판 샤단 호진(ippan shadan hojin / ISH) 또는 일반 법인은 정관에 따라 임명된 임원을 변경하거나 주주가 임명할 수 없기 때문에 지배 구조 중립성 및 파산 절연을 달성하는 데 일반적으로 사용되어 주주의 개입으로부터 자유롭다.

GK-TK 구조와 달리 TMK의 특별 세금 처리 요건은 세법에 의해 명확하게 규정되어 있다. 따라서 이러한 요구 사항을 충족함으로써 투자자는 이중 과세를 피할 수 있다. TMK는 KK의 보통주와 유사한 특정 주식 및 우선주를 포함하여 두 가지 유형의 주식을 발행할 수 있다.

우선주의 의결권은 제한되어 있다. 자산 증권화에 관한 법률은 TMK가 거버넌스 관점에서 한 명의 이사와 법정 감사인을 두고, 당국에 제출해야 하는 특정 자산 청산 계획을 준비하도록 한다. 해당 계획에 변경 사항이 있는 경우 보고하도록 요구하고 있다.

법적 실사

부동산 소유권의 양도 또는 생성은 부동산 등록법에 따라 등록되지 않은 제3자를 상대로 주장해서는 안 된다. 새로운 거래에 관한 등록 신청서가 제출되면 신청 절차가 완료될 때까지 재산 증명서를 발급할 수 없다. 따라서 거래 전에 대상 자산의 등록을 검토하는 것이 일반적이다.

신청서는 등록에 불일치가 없음을 확인한 후 제출해야 한다. 법원이 등록되지 않은 제3자가 진정한 법적 소유자이거나 소유권을 보유하고 있다고 판단하는 경우, 경미한 위험이 있을 수 있다. 엄격한 요구 사항으로 인해 이러한 위험은 낮지만 법적 실사는 기본적으로 위험을 완화하기에 충분한 방법으로 간주된다. 따라서 일본에서는 소유권 보험이 흔하지 않다.

법률 고문은 일반적으로 현장 실사를 수행하지 않으므로 지역 규정, 건축 또는 건설, 환경, 도시 계획 또는 구역 사용, 실제 경계와 관련된 문제를 포함하여 물리적 실사가 필요한 문제는 다루지 않다. 위에서 언급한 문제를 다루기 위해 감정, 엔지니어링 및 재산 보고서가 제공된다.

실제로 법률 고문은 일반적으로 대상 부동산에 관한 중요한 계약, 보고서, 문서 또는 인증서를 검토하여 구매자가 부동산을 취득하는 것을 금지하는 중대한 문제가 있는지 확인한다.

실사의 범위에는 대상 부동산에 대한 권리 (판매자가 소유자인지, 완성이 완료되었는지 또는 담보권이 있는지 여부), 임차인 및 임대 계약, 부동산에 관한 기타 관련 계약 (부동산 관리 계약 포함), 부동산에 적용되는 규정, 환경 문제, 경계, 소송 등이 포함된다.

대상 부동산의 비용과 특성에 따라 범위가 다를 수 있지만, 등기 사항의 증명서를 검토하는 것은 필수이다. 보고서에서 문제가 발견되면 법률 고문이 법적 관점에서 자세히 조사한다.

실사는 일반적으로 다음 단계로 진행되며 최종 보고서가 제공되기까지 1~2개월이 걸린다. 먼저 법적 실사의 범위를 결정할 필요가 있다. 대상 부동산에 관한 정보 패키지는 비공개 계약 또는 의향서에 따라 잠재적구매자에게 제공된다. 경우에 따라 판매자와 잠재 구매자 간에 질문과 답변 세션이 예정되어 있다. 잠재적 구매자는 법적 실사 결과에 따라 거래를 진행할지 여부를 결정하게 된다.

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