부동산 시장의 지역별 비교: 말레이시아

산업단지 투자

말레이시아는 산업 발전의 리더로서 국가의 나아갈 방향을 선도하고 부의 창출을 위한 국내 연계를 확대하며 글로벌 가치 사슬의 강화를 목표로 하는 신(新)산업 마스터플랜(NIMP 2030)을 발표했다.

2023년 9월 1일 출범한 NIMP 2030은 미션 지향적 접근방식을 채택하면서 정부가 추진하고자 하는 21개 부문을 확정했다.

항공우주, 전기 및 전자, 디지털 및 ICT, 식품 가공, 의료 기기, 제약 및 자동차는 물론, 제조, 글로벌 및 전문 서비스, 고무 및 팜유(palm oil) 기반의 제품 등이 중점 육성 분야이다.

왜 말레이시아인가?

말레이시아는 광범위한 역내 파트너십과 글로벌 무역 연결망을 갖추고 있는 동남아시아의 전략적 요충지이자 경제권이 전세계적으로 연결되어 있다는 장점이 있다.

아세안의 관문인 말레이시아는 현재 14개 이상의 역내 및 양자 간 자유무역협정(FTA)을 체결하고 있다.

말레이시아는 또한 10개의 아세안 회원국과 5개의 지역 FTA 파트너를 포함하는 세계 최대 신흥 무역 블록인 역내 포괄적 경제동반자협정(RCEP) 서명국이다.

말레이시아는 현재 50여 개국에서 5,000개 이상의 외국 기업이 사업을 수행하고 있어 비즈니스 친화적인 국제 사업의 목적지라는 명성 또한 쌓아 왔다. 말레이시아는 신속하고 경쟁력 있는 회사 설립을 보장하는 적극적인 지원 정책과 함께 경제 및 규제 프레임워크를 통해 이들의 사업 활동을 장려하고 있다.

이와 같은 강력한 금융 인프라와 비즈니스 생태계, 우호적인 친(親)기업 정책을 바탕으로 말레이시아는 굴지의 다국적 기업들에게 필요한 지역 및 글로벌 허브가 되었다. 여기에는 Nestle, Intel, Sharp, Braun, IKEA, Volkswagen 및 BMW와 같은 글로벌 제조 거대 기업들이 포함된다.

말레이시아에는 자유무역을 확대하고 주요 비즈니스 인센티브를 제공하는 유리한 인프라 및 투자 규정을 갖춘 5개의 경제 회랑 즉, Iskandar 말레이시아, 동부 해안 경제 지역, 북부 회랑 경제 지역, Sabah 개발 회랑, Sarawak 재생 에너지 회랑이 있다.

인프라 및 연결성

말레이시아는 또한 500개 이상의 전용 산업단지, 전문 산업단지 및 자유 산업단지를 통해 지속적인 인프라 개발과 업그레이드에 전념하고 있다. 이러한 인프라는 통신 기술, 확장하는 고속도로 네트워크, 효율적인 항구 및 유명 국제 공항까지 확대되고 있다.

세계해운협의회는 Port Klang항과 Tanjung Pelepas항(PTP)을 세계 20대 컨테이너항으로 선정했다. Port Klang이 12위를 차지했으며, PTP 또한 역내 최고의 환적(換積) 허브로 인정을 받고 있다.

6개의 국제 공항, 16개의 국내 공항 및 18개의 공항 비행장이 증가하는 승객 수요를 감당하면서 주요 무역 및 항공 노선을 효율적으로 운용하고 있다.

교육 및 훈련

말레이시아는 교육에 많은 투자하고 있는데, GDP 대비 교육에 대한 공공지출 총액은 아세안 국가 중 1위를 차지하고 있다. 산업 현장에 바로 투입할 수 있는 인재를 양성하기 위한 정부의 노력은 INSEAD 대학교, Google 및 Adecco가 집계한 2022 글로벌 인재 경쟁력 지수에서 133개국 중 45위로 순위가 상승한 것을 보더라도 잘 알 수 있다.

민간 부문을 위한 산업 교육도 인적자원성장기금(HRDF)에 의해 육성되고 있다. 이 기금에 기부하는 제조 및 서비스 산업의 기업들은 노동력 훈련에 필요한 비용을 보조금으로 지원받을 수 있다.

인적자원부 산하 국가직업훈련위원회는 모든 훈련 제공자를 위한 직업 및 산업 훈련 프로그램의 종합적인 시스템 계획과 개발을 조정한다.

또한 현재까지 800개 이상의 인증서, 수료증 및 전문 자격증 등 국가직업기술표준(NOSS)을 지속적으로 개발하고 있다.

관련 법과 규정

산업 및 제조용 부동산의 소유권과 거래 내역을 기록하기 위해 Torrens System을 채택했다. 문서에 이름이 등록된 소유주에게는 소유권 등록이 보장된다. 양도된 토지가 관련 법에 의해 “산업” 범주에 속하는 경우에는 해당 토지를 산업 목적으로만 사용해야 한다.

구체적으로 설명하면, 제조, 제련, 전력 생산이나 분배, 상품 또는 상품의 조립, 가공, 보관, 운송이나 유통 또는 기타 국가 기관에서 규정한 목적 중 하나 이상을 사용하거나 또는 관련이 있는 공장, 작업장, 주물공장, 창고, 부두, 선창(船倉), 철도 또는 기타 건물이나 설비의 건립 또는 유지 보수가 여기에 포함된다.

토지를 개발하려는 소유주는 해당 용도가 주(州) 당국에서 정한 범주, 명시적 조건, 묵시적 조건 및 이해관계 제한 사항을 위반하지 않는지 확인해야 한다.

한편, 1976년 도시 및 농촌 계획법은 도시와 농촌의 개발 계획을 통제하고 규제한다. 계획 허가가 없으면 어떠한 개발도 허용되지 않는다.

1974년 환경보전법은 산업 및 비(非)산업 활동으로 인한 잠재적 폐기물이나 오염물질로부터 환경을 보호할 뿐만 아니라 오염을 예방하고, 완화하고 통제한다.

1975년 산업조정법은 제조업의 질서 있는 발전을 조정하고 제조 활동을 허가한다.

외국인 토지 취득

외국인 투자자는 부동산을 취득할 때 다음의 사항을 고려하는 것이 좋다.

토지가 위치한 주에서 요구하는 최소 기준이 있다. 다른 요건을 충족하기 전에 항상 해당 주의 최소 기준을 확인한다.

이 기준은 또한 각 주에서 정한 최소 부동산 구매 가격을 의미한다. 외국인 기준액은 주마다 다르며, 주(州) 당국이 적합하다고 판단하는 상황에 따라 수시로 개정된다.

예를 들어, 현재 Kuala Lumpur에서 외국인이 토지를 취득할 수 있는 최소 기준은 100만 링깃($213,000)이다.

또한 국내법 433B조에 명시된 것처럼 주(州) 정부의 동의가 필요하다. 외국인 구매자는 지정된 변호사를 통해 신청서를 제출하고 수수료를 납부해야 한다.

주 당국은 모든 서류를 검토한 후 승인을 결정하고, 비(非)말레이시아인 구매자에 대한 승인 조건으로 일회성 부과금을 부과할 수도 있다. 이러한 부과금은 현재 Penang, Melaka, Pahang 및 Johor 주에서 부과되고 있으며, 부과율은 주마다 다르고 필요에 따라 개정될 수 있다.

또한 Bumiputera(원주민) 지분 및/또는 정부 기관이 보유한 부동산의 소유권을 희석시키는 2천만 링깃 이상의 직접 취득이 있는 모든 부동산 취득에 대해서도 경제기획부의 승인이 필요하다. 이 요건은 Bumiputera 이해관계자 및/또는 정부 기관이 총 자산의 50% 이상을 소유하고 있는 회사의 지배권에 변화가 발생하는 주식 취득을 통해 Bumiputera 이해관계자 이외의 다른 사람이 재산을 간접적으로 취득하는 경우에도 적용되며, 그 가치가 2천만 링깃 이상이어야 한다.

임대 및 임차

국내법에서는 ‘등기가 면제되는 임차’를’ 3년을 초과하지 않는 기간의 임차’로 정의하고 있다. 임차는3년을 초과하는 기간이지만 토지 전체에 대해서는 최대 99년, 토지 일부에 대해서는 최대 30년으로 제한하고 있다.

토지 점유가 자동적으로 보장되는 것은 아니지만, 당사자들은 기간이 만료되기 전에 임대 또는 임차의 갱신을 위해 행사할 수 있는 옵션에 대해 협상하고 합의할 수 있다.

등기 임대는 정해진 양식에 따라 등록해야 한다. 부동산이나 토지를 임대하고자 하는 외국인은 주 정부의 동의를 받아야 한다.

주요 내용

말레이시아는 동남아시아의 전략적 위치부터 전세계적으로 연결된 경제권, 수많은 무역 협정 및 친근한 비즈니스 환경에 이르기까지 산업단지 투자에 다양한 이점을 제공한다.

탄탄한 금융 시스템과 지원 정책, 그리고 다국적 거대 기업들의 존재는 말레이시아가 산업 투자를 위한 최고의 목적지라는 점을 그대로 보여준다.

말레이시아는 진보적인 인프라 및 뛰어난 연결성을 추구하는 노력과 교육 및 산업 훈련에 대한 헌신을 통해 숙련된 인력과 최고 수준의 물류 역량을 투자자들이 활용할 수 있도록 보장한다.

이처럼 역동적인 사업 환경에 맞춰, 말레이시아는 ‘기회의 등대’ 역할을 수행하면서 투자자들에게 자신의 꿈을 펼칠 수 있는 ‘산업 부동산 사업의 여정’에 동참할 것을 권유하고 있다.

말레이시아의 법과 규정을 준수함으로써, 투자자는 말레이시아의 산업 혁신의 과정에서 자신의 입지를 확보하고 성장과 번영에 기여하는 동시에 “진정한 아시아”를 경험하는 혜택을 누릴 수 있을 것이다.