马来西亚房地产法律的最新发展

工业园区投资

马来西亚最近推出了《新工业大蓝图》（NIMP 2030），旨在推动马来西亚成为工业发展的领先经济体，整合国内资源创造财富，并加强其全球价值链。

根据2023年9月1日发布的《新工业大蓝图》，马来西亚政府计划以任务为导向，着力推动21个行业领域的发展。

相关行业包括航空航天、电气电子、数字和信通技术、食品加工、医疗器械、制药和汽车，以及制造业、全球与专业服务、橡胶和棕榈油产品。

为什么选择马来西亚？

马来西亚拥有众多得天独厚的优势，包括与全球经济的联系紧密以及在东南亚具有的战略区位优势，同时还享有广泛的区域合作伙伴关系和全球贸易联系。

作为通往东盟的门户，马来西亚目前至少签订了14个区域自由贸易协定和双边自由贸易协定。

马来西亚也是世界上最新、最大的贸易集团——《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）的签署国之一。RCEP成员国包括10个东盟成员国和5个区域自由贸易协定伙伴。

马来西亚是享有盛誉的商业友好型国际目的地，目前有来自50多个国家的5000多家外国公司在马开展业务。马来西亚友好的经济和监管框架、积极的支持政策，可以确保外国企业快速建立有竞争力的业务机构。

凭藉稳健的金融基础设施、便利的商业生态系统和优惠的亲商政策，马来西亚已成为众多著名跨国公司的区域中心和全球中心，其中包括华为、雀巢、英特尔、夏普、博朗、宜家、大众和宝马等全球制造业巨头。

马来西亚坐拥五大经济走廊：依斯干达特区、东海岸经济区、北部走廊经济区、沙巴发展走廊和砂捞越可再生能源走廊。各大走廊的基础设施和投资条款均有利于促进自由贸易，且提供重大商业激励措施。

基础设施与互联互通

马来西亚持续致力于基础设施的开发建设和改造升级，拥有500多个专用工业园区、专业工业园区和自由工业区。除此之外，马来西亚还有不断发展的电信技术、持续扩张的高速公路网络、高效的海港和广受认可的国际机场。

巴生港和丹戎帕拉帕斯港（PTP）被世界航运理事会列入全球20大集装箱港口，其中巴生港排名第12位，而丹戎帕拉帕斯港也是区域转运中心之一。

马来西亚拥有6个国际机场、16个国内机场和18个短距起降机场，可满足日益增长的客运需求，覆盖全球主要的贸易和航空路线。

教育和培训

马来西亚大力投资教育事业，其教育公共支出总额占GDP的比例在东盟国家中名列前茅。在由欧洲工商管理学院（INSEAD）、谷歌和Adecco集团联合编制的2022年全球人才竞争力指数榜单（Global Talent Competitiveness Index 2022）上，马来西亚在133个国家中的排名上升至第45位，反映了该国政府在培养行业人才方面作出了巨大努力。

人力资源发展基金（HRDF）也为私营部门提供行业培训。向该基金缴款的制造业和服务业企业，有资格获得基金拨款来支付劳动力培训费用。

人力资源部下属的国家职业培训委员会（National Vocational Training Council），则负责进一步协调所有培训机构，全面规划和制定职业培训与行业培训的课程体系。

该委员会持续制定国家职业技能标准（NOSS），迄今已涵盖800多项证书、文凭和高级文凭资格。

法律法规

马来西亚采用托伦斯制度（Torrens System），用于工业和制造业不动产的产权和交易登记。登记文件注明产权人名称/姓名，确保产权得以登记。如果转让的任何土地根据马来西亚法律属于“工业”类别，该土地只能用于工业用途。

具体而言，工厂、车间、铸造厂、仓库、码头、铁路或其他建筑物或设施的建造和维护，必须用于或涉及下列一项或多项用途：货物或商品的制造、冶炼、发电或输配电、组装、加工、仓储、运输或配送，或国家当局规定的其他用途。

计划开发土地的所有人应确保土地的使用不违反国家当局规定的类别、明示条件、暗示条件和权益限制。

此外，城乡规划事宜依据1976年《城乡规划法》（Town and Country Planning Act 1976）受到规制和监管。没有规划许可，不得进行任何开发。

1974年《环境质量法》（Environmental Quality Act 1974）旨在防止、减轻和控制污染，避免工业和非工业活动可能产生的废弃物或污染物对环境造成不利影响。

1975年的《工业协调法》（Industrial Co-ordination Act）致力于协调制造业的有序发展，为制造业活动发放许可执照。

外国投资者购置土地

外国投资者寻求购置不动产时，应考虑以下事项：

不同州对土地购置设有不同的最低门槛要求。在满足其他要求之前，必须核实土地所涉州内的最低门槛。

上述“门槛”指各州确定的房地产购置最低价格。外国投资者的门槛要求因州而异，各州当局会根据具体情况不时修订该等要求。

例如，目前外国人在吉隆坡购置土地的最低门槛是100万马来西亚令吉（合21.3万美元）。

根据马来西亚国家土地法第433B条规定，外资购买土地须得到州政府的批准。外国购买人需通过指定律师提交申请和费用。

各州当局将在审查所有文件后酌情批准申请，并可能对非马来西亚籍购买人征收一次性费用作为批准条件。目前，槟榔屿、马六甲、彭亨和柔佛等州都征收这一费用，每个州的费率不同，而且还会不时变更。

如果房地产直接购置金额达到或超过2000万马来西亚令吉，稀释了马来西亚土著和/或政府机构持有的财产所有权，则该笔交易还需要经济规划部门批准。此外，如果通过收购公司股份的方式间接购置马来西亚土著和/或政府机构持有的价值超过2000万令吉（且占公司总资产50%以上）的房地产，导致公司控制权发生变化的，也受到上述要求约束。

租赁和租借

马来西亚国家法律将“豁免登记的租赁（tenancy）”定义为租期不超过三年的租约。而租期超过三年的租约一般称作租借（lease），其中涉及全部土地的最长租期为99年，涉及部分土地的最长租期为30年。

承租人没有自动延租保障，但双方可以协商约定在租期到期前行使续签租约的选择权。

租约登记必须采用规定表格。打算出租房产或土地的外国人必须取得州当局的同意。

关键要点

在马来西亚投资工业园区可享受诸多便利，包括马来西亚在东南亚的战略区位优势、与全球经济的紧密联系以及众多的贸易协定和友好的营商环境。

马来西亚稳健的金融体系、各种优惠政策和纷至沓来的大型跨国公司，凸显了该国作为工业投资首选目的地的地位。

马来西亚致力于发展基础设施和卓越的互联互通，加之其对教育和产业培训的承诺，为外国投资者获得熟练的劳动力和一流的物流服务提供了有力保障。

在这个充满活力的国度，处处闪耀着机会的光芒，吸引着全球各地的投资者加入马来西亚雄心勃勃的工业地产征程。

遵守马来西亚法律法规的投资者，无疑可以在该国的产业转型中占得一席之地，为其增长和繁荣做出贡献，真正体验“马来西亚——亚洲魅力所在”并分享发展成果。

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