日本房地产法律的最新发展

作者: 新家宽,原光毅和山本直人,日本西村朝日律师事务所东京办公室
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日本《民法典》是调整房地产关系的基本法律,实行土地和建筑物所有权分离的制度。所有权人对不动产享有使用、收益和处分的权利。《建筑物区分所有权法》对建筑物的单位所有权作出规定。公寓和共管公寓就是采取此种产权归属的例子,它们在结构上被分割为多个单位,分属多个所有权人。

信托常被用于持有不动产,其优势在于产权人可享受税收优惠。其中受托人为法定所有权人,而实质所有权人享有受益权。外国实体可在日本直接拥有土地和建筑物,或持有不动产信托受益权。但出于税务考虑(外国人税务包括公司税和预扣税),外国实体往往不直接购买不动产,而是通过成立投资工具来取得不动产权益。

租赁权是一种常见权益,由《民法典》和《建筑物区分所有权法》规范,这两部法律为租赁权持有人提供一定的法律保护。《不动产登记法》则规定了房产所有权的登记程序,所有权、使用权和担保物权均记录在不动产登记制度下。

所有人权益类型

Hiroshi Niinomi
新家宽
合伙人
日本西村朝日律师事务所东京办公室
电话: +81 3 6250 6523
电子邮件: h.niinomi@plus.nishimura.com

日本《民法典》允许多个实体或自然人共同拥有同一项房产,这被称为共同所有权(kyoyumochibun-ken)。共同所有人可以就如何使用、管理和改动房产达成一致,签订共有协议,但受到若干限制。

《建筑物区分所有权法》允许将不动产的特定部分在结构上进行分割,该部分整体上作为单一房产使用,但各分割单元适用区分所有权(kubunshoyu-ken)或其他所有人权益。一般情况下,根据《建筑物区分所有权法》制定建筑物和公共空间的管理规则。如要取得共同所有权或区分所有权,必须查阅共有协议或其他法规。

还有一种常见的所有权称为受益权,是受托人和房产所有人之间的信托合同关系产生的一种权利。这种安排主要是出于税收考虑(所涉税务包括购置税和登记税)。受托人名义上持有信托房产的所有权,为受益人(个人或实体)之利益管理处分信托房产。

日本《民法典》还规定了与房产使用有关的租赁权(chinshaku-ken)和地上权(chijo-ken)。租赁权最为常见,同时受《土地和建筑租赁法》的规范。承租人受该法保护。例如,除非出租人有正当理由并至少提前六个月通知承租人,否则出租人不得终止标准租赁协议。

Koki Hara
原光毅
合伙人
日本西村朝日律师事务所东京办公室
电话: +81 3 6250 6460
电子邮件: k.hara@plus.nishimura.com

同时,如果定期租赁协议符合《土地和建筑租赁法》下的相关手续要求,可以以无正当事由(seitojiyu)终止定期租赁协议。例如,在签订协议之前,出租人应提供一份关于定期租约期满不续租的书面说明。

根据《土地和建筑租赁法》,就房屋租赁而言,承租人占有房屋后即获得完整租赁权;就土地租赁而言,地上建筑物所有权登记后,其租赁权才完整。此外,也可以登记租赁权,但由于登记费用的原因,这种情况并不常见。

不动产的所有权和地上权可以设定抵押,包括“循环抵押”,这是常见做法。设定抵押并不一定意味着占有权的转移。当事人通过签订协议和办理登记即可设定抵押。应该强调的是,办理抵押的一方应确保自己拥有处分权。

抵押权人的债务可优先受偿。同一房产上存在多个抵押权的,以抵押权登记的先后顺序清偿。抵押贷款属标的房产不可分割的一部分,但抵押土地的,土地上的建筑物除外。

抵押权的实现有两种方法,一是通过拍卖担保不动产行使担保权益,二是将不动产收益用于清偿担保债权。

根据《民事执行法》,只有在提交了所有指定文件后,方可行使不动产担保权益。

所有权结构

Naoto Yamamoto
山本直人
合伙人
日本西村朝日律师事务所东京办公室
电话: +81 3 6250 6632
电子邮件: na.yamamoto@plus.nishimura.com

虽然外国实体可以在日本直接拥有土地和建筑物,但更常见的方式是通过日本法人实体来持有,如根据《公司法》成立一家股份公司(kabushiki-kaisha,简称KK),或成立有限责任公司(godo-kaisha,简称GK)作为投资工具。

在房地产金融市场中,通常采用GK结构,根据《商法典》注册成立匿名合伙企业(tokumei-kumiai,简称TK),或根据《资产证券化法》注册成立特定目的公司(tokutei-mokuteki-kaisha,简称TMK),以避免双重征税。

在选择合适的公司结构时,应考虑多种因素,包括相关法规(适用合种法规取决于特殊目的公司的类型和公司资产的类别)、获取明确的税务意见的必要性和管理成本。

GK模式在治理方面更加灵活简单,可以由单一个实体创建,任命一个自然人为高级管理人员(shokumu-shikkousha)。通常通过设立一般社团法人(ippan shadan hojin ,简称ISH)可以实现治理中立和破产隔离,因为一旦根据公司章程任命了管理人员,股东就不能再更换或重新任命管理人员,从而使公司免受股东干预。

不同于GK-TK结构,税法明确规定了TMK享受特殊税收待遇的要求。因此,通过满足这些要求,投资者即可避免被双重征税。TMK可以发行两种类别的股份,包括类似于KK普通股的特定股份和优先股。

优先股股东的表决权有限。在公司治理方面,《资产证券化法》要求TMK设立一名董事和一名法定审计师,并编制一份具体的资产清算方案,该方案(包括任何修改)必须提交主管部门。

法律尽职调查

房地产所有权的过户和创设只有在依《不动产登记法》办理登记后才可对抗第三人。新交易一经提交登记申请,在申请流程完成之前,不会发放房产登记证书。因此,在交易之前通常会审查目标房产的登记情况。

注册情况确认一致无误后方提交申请。此外还可能存在一个较小的风险,即法院可能会发现不在登记之列的第三方是真正的法定所有权人或享有所有人权益。虽然相关要求比较严格,这种风险很低,但一般认为开展法律尽职调查即可有效降低风险。因此,产权保险在日本并不常见。

法律顾问通常不会开展现场尽职调查,需要实地尽职调查的事项不在法律尽调范围内,包括与地方法规、建筑或施工、环境、城市规划或分区使用以及实际边界相关的事宜。对于上述事项的尽职调查,应提交房地产估价报告、工程报告和房产评估报告等。

在实际操作中,法律顾问通常会审核与目标物业相关的重要协议、报告和文件或证书,核实是否存在任何事项阻碍买方购入物业。

尽职调查的范围包括标的物业上存在的权利(卖方是否为所有权人、产权是否无瑕疵、是否设立了担保权益)、承租人租赁协议、涉及物业的其他相关协议(包括物业管理协议)、适用于物业的法规、环保问题、房产边界、诉讼等。

虽然尽职调查的范围可能根据标的物业的成本和特点差异有所不同,但登记凭证审查是必不可少的。如在报告中发现任何问题,法律顾问将从法律角度进行详细调查。

尽职调查通常按以下步骤进行,需要一到两个月的时间出具最终报告。首先,确定法律尽职调查范围。之后,根据保密协议或意向书,将标的物业的整套资料提供给潜在买家。在某些情况下,卖方和潜在买方之间还会安排问答环节。最后,潜在买家将根据法律尽职调查结果,决定是否继续交易。

Nishimura & Asahi

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