不動産市場の地域比較: 日本

    By 新家寛と原光毅, 山本直人
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    民法は日本の不動産に適用される基本的な法律であり、土地と建物の所有権の分離を定めています。所有者は不動産を使用し、そこから利益を得、処分する権利を持っています。アパートやコンドミニアムなど、構造上区分され、複数の所有者により所有される建物の区分所有については、建物の区分所有等に関する法律が規定しています。

    不動産の保有については、信託という仕組みも一般的に使用されています。信託では、信託受託者が法的所有者となり、実質的所有者が受益権を保有しますが、これは主に税制上の優遇措置を得ることを目的としています。外資系企業が日本の土地や建物を直接所有したり、信託受益権を保有したりすることは可能です。しかし、外資系企業は、法人税や源泉徴収税などの税務上の問題を考慮し、自己勘定で不動産を購入せず、不動産保有のための手段を確立する傾向があります。

    賃借権は一般的なものであり、民法などの法律によって規定されています。賃借権者は一定の法的保護を受けることができます。不動産登記法は、不動産の所有権などの登記手続きを定めており、これには、所有権、不動産の利用に関する権利、担保権などを記録する不動産登記制度が含まれます。

    所有権の種類

    Hiroshi Niinomi
    新家寛
    パートナー
    西村あさひ法律事務所
    東京
    電話: +81 3 6250 6523
    Eメール: h.niinomi@plus.nishimura.com

    民法では、複数の団体や人が共同で不動産を所有することを認めており、この場合の所有権を共有持分権と呼んでいます。共有持分権者は、一定の制限に従い、共有契約に基づいて不動産の利用、管理、変更の方法について合意することができます。

    建物の区分所有等に関する法律は、不動産の一部を構造上区分して、一つの不動産として利用することや、区分所有権その他の所有権の対象とすることを認めています。一般に、建物の管理および共用部分に関する規則は、同法に従って定められています。共有持分権や区分所有権を取得する際には、共有契約書やその他の規制を必ず確認する必要があります。

    また、主に税務上の理由(取得税や登録免許税など)から、信託受託者と不動産所有者との間で締結される信託契約に基づく受益権という、ある種の所有権を保有することも一般的に行われています。受託者は、他方の個人または団体の利益のために不動産の所有権を保有します。

    また、民法は、不動産の利用に関して、賃借権と地上権についても規定しています。借地権は最も一般的なタイプの土地利用権であり、借地借家法が適用されます。同法は、借地人に対する法的保護についても規定しています。たとえば、標準的な賃借契約は、賃貸人に正当な理由があり、賃借人に少なくとも6カ月前に解除の通知をしない限り、解除することはできません。

    一方、定期賃借契約は、同法に基づく一定の手続きを満たすことを条件に、正当事由なしに解除することができます。たとえば、賃貸人は、契約の締結に先立ち、賃貸借が更新されない場合の具体的な条件について、書面を交付して説明しなければなりません。

    同法は、建物賃貸借の場合は賃借人が建物の占有を取得した時点で、土地賃貸借の場合は建物の所有権が登記された時点で、賃借権が発生すると認めています。登記料が必要となるため一般的ではありませんが、賃借権を登記することもできます。

    不動産の所有権や地上権に「根抵当権」を含む抵当権を設定することは可能であり、通常行われています。抵当権が設定されても、必ずしも所有権が移転するわけではありません。当事者は、単純な合意と登記によって抵当権を設定することができます。特に留意すべき点として、抵当権を設定する当事者は、自身が処分権限を有することを確認すべきであることが挙げられます。

    抵当権者は、他の債権者よりも先に自身の債権の弁済を受ける権利を持ちます。同一不動産に複数の抵当権が設定されている場合、優先順位はその登記が行われた順序に従います。抵当権は、抵当地上の建物を除き、基本的に対象不動産の不可分の部分を対象としています。

    抵当権の実行には、競売によって担保権を行使する担保不動産競売と、不動産からの収益を被担保債権の弁済に充当して担保権を行使する担保不動産収益執行があります。

    民事執行法に基づく不動産担保権の行使は、所定の書類がすべて提出されなければ開始されません。

    所有権の構造

    Koki Hara
    原光毅
    パートナー
    西村あさひ法律事務所
    東京
    電話: +81 3 6250 6460
    Eメール: k.hara@plus.nishimura.com

    外資系企業が日本の土地や建物を直接所有することは可能ですが、会社法に基づいて設立された株式会社(KK)や合同会社(GK)などの日本で設立された法人を通じて所有する方法が一般的です。KKは「stock company(株式会社)」と翻訳されることが多く、一方、GKは通常、「Japanese limited liability company(日本の有限責任会社)」と翻訳されます。

    不動産金融市場では、二重課税を避けるため、商法に基づく匿名組合(TK)契約や、資産の流動化に関する法律に基づく特定目的会社(TMK)契約を締結した上で、GKを利用するのが一般的です。

    どの構造が適切かを判断するには、規制(特別目的会社の種類や会社の資産の種類に応じて、異なる規制がスキームに適用される)、明確な税務意見書の必要性、管理コスト(TMK構造を使用した場合、コストが高くなる)などの複数の要素を検討する必要があります。TK契約は二重課税の回避を認めていますが、日本の法律には明確に規定されておらず、この点に関する法的見解を示すことは容易ではありません。

    GKは、1つの主体を社員とし、1人の個人を職務執行者に任命するだけで設立できるため、ガバナンスの面でより柔軟性と簡易性に優れています。一般社団法人(ISH)では、定款に基づき一旦選任された役員について、株主が変更や選任をすることが認められていません。そのため、株主の介入を受けない会社として、ガバナンスの中立性確保や倒産防止を目的として多く利用されます。

    TMKについては、GK-TK構造とは異なり、特別な税務上の取り扱いの要件が税法で明確に規定されています。したがって、これらの要件を充足すれば、投資家は二重課税を回避することができます。TMKは、KKの普通株式と同様の特定株式と優先株式の2種類の株式を発行することができます。

    優先株主の議決権には制限があります。資産の流動化に関する法律では、ガバナンスの観点から、取締役1名と監査役1名を置くこと、具体的な資産流動化計画を作成し、当局に提出すること、計画に変更があった場合は報告することが義務付けられています。

    法務デューデリジェンス

    Naoto Yamamoto
    山本直人
    パートナー
    西村あさひ法律事務所
    東京
    電話: +81 3 6250 6632
    Eメール: na.yamamoto@plus.nishimura.com

    不動産所有権の移転または取得は、不動産登記法に従って登記されない限り、第三者に対して主張することはできません。新規取引に関する登記申請書が提出されると、申請手続きが完了するまで登記済証は発行されません。したがって、取引前に対象不動産の登記を確認するのが一般的な慣行です。

    登記内容に不備がないことを確認した上で申請しなければなりません。登記簿に記載されていない第三者が真の法的所有者である、あるいは所有権を有していると裁判所が判断するかもしれないというリスクは、わずかであるものの、あり得ます。登記の要件は厳格であるため、このようなリスクが現実になる可能性は低いとはいえ、基本的に法務デューデリジェンスは、リスクを軽減するための十分な方法だと考えられています。したがって、日本では権原保険は一般的ではありません。

    法律顧問は通常、現地でのデューデリジェンスを行わないので、地域の規制、建築や建設、環境、都市計画や用途地域、実際の境界に関する事項など、実地のデューデリジェンスが必要な問題は、デューデリジェンスの対象に含まれないことになります。上記の事項を対象とする鑑定書、技術報告書、物件報告書の作成を依頼することもできます。

    実務上、顧問弁護士は一般的に、対象不動産に関する重要な契約書、報告書、書類、証明書などを検討し、購入者が当該不動産を取得することを妨げるような重大な問題がないかどうかを確認します。

    デューデリジェンスの範囲には、対象不動産の権利関係(売主が所有者であるか、竣工しているか、担保権が存在するか)、テナントと賃貸借契約、不動産に関するその他の契約(不動産管理契約など)、不動産に適用される規制、環境問題、境界、訴訟などが含まれます。

    対象物件のコストや特性に応じて範囲は異なりますが、登記事項証明書の確認は不可欠です。報告書などに何らかの問題が見つかった場合には、法律顧問が法的観点から詳細に調査します。

    デューデリジェンスは一般的に以下の手順で進められ、最終報告書が提出されるまでに1カ月~2カ月を要します。まず、法務デューデリジェンスの範囲を決定する必要があります。対象物件に関する情報パッケージが、秘密保持契約または意向表明書に従って購入候補者に提供されます。場合によっては、売り手と購入候補者の間で質疑応答の時間が設けられることもあります。購入候補者は、法務デューデリジェンスの結果に基づいて、取引を進めるかどうかを決定します。

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