房地产市场的区域比较

中国

自2022年以来，中国房地产市场持续下行，房地产投资和销售双双大幅跳水。土地溢价率处于十年来的最低位，拍卖和挂牌地块的累计流拍与撤回率居高不下。

根据国家统计局公布的数据，去年房地产开发商拿地面积较2021年减少了53.4%。土地成交金额下降48.4%，住房新开工面积下降39.4%，商品房销售面积收缩24.3%，房地产开发投资萎缩10%。

在行业大环境不利的情况下，为防止发生系统性风险，各级政府坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，落实了一系列的法律法规和政策来稳定房地产市场。

上述措施因城施策，涵盖开发、建设、投融资、销售等各个方面，旨在支持刚性和改善型住房需求，促进房地产行业稳定发展。

关键举措

在土地供应和开发前端，一系列以市场为导向的“保交楼、保民生、保稳定”政策陆续落地，强调市场化和法治化，以期解决房地产开发商面临的各种风险，确保项目顺利竣工交付。

2022年1月，最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行联合发布《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，要求人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则。

该通知旨在切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。

随后，中国银行保险监督管理委员会（“银保监会”）发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,允许使用保函置换预售监管资金，支持优质房地产企业有效使用预售监管资金。

此外，中国部分地区——包括上海、广东、四川、武汉和南京——已出台配套政策，具体包括：接受见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式；根据开发商信用记录调整预售监管资金额度；允许开发商提取使用超过规定监管额度的资金，以提高流动性。

另一方面，在刺激住房销售的政策中，放松各种限制措施占据重要地位，旨在重点满足合理住房需求，同时降低购房成本和风险。

2022年，中国人民银行、银保监会联合发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，提出符合条件的城市可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

同年，财政部、国家税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，根据新购住房金额和现住房转让金额之间的差额情况，可享受全额或部分退还已缴纳的个人所得税。

2023年，自然资源部和银保监会联合发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，强调深化部门协同，为不动产“带押过户”提供优质服务。

最高人民法院的最新指导意见《关于商品房消费者权利保护问题的批复》进一步加强了对商品房消费者权利的保护。其中规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

此外，各地方部门落地实施了一系列相关措施，包括：允许二手房交易“带押过户”；放宽甚至取消房屋限购；降低房地产中介佣金上限；试行“房票”政策，作为现有房屋拆迁安置货币化补偿方式的一种补充。

新发展模式

在投融资方面，重点是化解房地产行业的债务风险，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2022年，央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。

通知强调，要积极做好“保交楼”金融服务，积极配合做好受困房地产企业风险处置，阶段性调整部分金融管理政策，加大住房租赁金融支持力度。

包括发改委、证监会和中国证券投资基金业协会在内的多个部门也发布文件，引导民间资本参与城市开发、建设和运营。

各部门推动开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作，拓宽不动产投资信托基金的标的资产范围，纳入廉租房和商业地产，为投资退出创造机会。

河南、安徽等省市也颁布地方政策支持优质开发商发行债券融资，并为不良资产项目并购提供便利，同时强调督促商业银行加强对房地产市场的融资支持、有效利用房地产救助资金。

国务院2023年7月审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，发出了刺激内需、扩大消费的明确信号。

此外，在随后召开的中共中央政治局会议上，首次明确提出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好地满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

政治局还要求加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

预计中央和地方各级政府将推出更多的房地产政策，加强市场支持，丰富支持工具。

政策进展

根据国家统计局公布的2023年上半年数据，稳定房地产市场的各项政策已经起效，下行趋势总体上有所缓和。

尽管如此，房地产市场总体上仍处于低位，市场信心尚未完全修复。

短期来看，防范和化解房地产债务风险仍是中心任务。这为房地产企业的债务重组、破产重组、纠纷解决、机会投资等方面的法律服务市场带来了热点和机遇。

与此同时，随着中国房地产行业呈现出越来越明显的“存量化、产业化、金融化”特征，尽管面临挑战，房地产市场仍将迎来一个转型升级的过程。这种转型可能会带来诸多成长的阵痛，但对行业的长期发展至关重要。

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日本

日本《民法典》是调整房地产关系的基本法律，实行土地和建筑物所有权分离的制度。所有权人对不动产享有使用、收益和处分的权利。《建筑物区分所有权法》对建筑物的单位所有权作出规定。公寓和共管公寓就是采取此种产权归属的例子，它们在结构上被分割为多个单位，分属多个所有权人。

信托常被用于持有不动产，其优势在于产权人可享受税收优惠。其中受托人为法定所有权人，而实质所有权人享有受益权。外国实体可在日本直接拥有土地和建筑物，或持有不动产信托受益权。但出于税务考虑（外国人税务包括公司税和预扣税），外国实体往往不直接购买不动产，而是通过成立投资工具来取得不动产权益。

租赁权是一种常见权益，由《民法典》和《建筑物区分所有权法》规范，这两部法律为租赁权持有人提供一定的法律保护。《不动产登记法》则规定了房产所有权的登记程序，所有权、使用权和担保物权均记录在不动产登记制度下。

所有人权益类型

日本《民法典》允许多个实体或自然人共同拥有同一项房产，这被称为共同所有权（kyoyumochibun-ken）。共同所有人可以就如何使用、管理和改动房产达成一致，签订共有协议，但受到若干限制。

《建筑物区分所有权法》允许将不动产的特定部分在结构上进行分割，该部分整体上作为单一房产使用，但各分割单元适用区分所有权（kubunshoyu-ken）或其他所有人权益。一般情况下，根据《建筑物区分所有权法》制定建筑物和公共空间的管理规则。如要取得共同所有权或区分所有权，必须查阅共有协议或其他法规。

还有一种常见的所有权称为受益权，是受托人和房产所有人之间的信托合同关系产生的一种权利。这种安排主要是出于税收考虑（所涉税务包括购置税和登记税）。受托人名义上持有信托房产的所有权，为受益人（个人或实体）之利益管理处分信托房产。

日本《民法典》还规定了与房产使用有关的租赁权（chinshaku-ken）和地上权（chijo-ken）。租赁权最为常见，同时受《土地和建筑租赁法》的规范。承租人受该法保护。例如，除非出租人有正当理由并至少提前六个月通知承租人，否则出租人不得终止标准租赁协议。

同时，如果定期租赁协议符合《土地和建筑租赁法》下的相关手续要求，可以以无正当事由（seitojiyu）终止定期租赁协议。例如，在签订协议之前，出租人应提供一份关于定期租约期满不续租的书面说明。

根据《土地和建筑租赁法》，就房屋租赁而言，承租人占有房屋后即获得完整租赁权；就土地租赁而言，地上建筑物所有权登记后，其租赁权才完整。此外，也可以登记租赁权，但由于登记费用的原因，这种情况并不常见。

不动产的所有权和地上权可以设定抵押，包括“循环抵押”，这是常见做法。设定抵押并不一定意味着占有权的转移。当事人通过签订协议和办理登记即可设定抵押。应该强调的是，办理抵押的一方应确保自己拥有处分权。

抵押权人的债务可优先受偿。同一房产上存在多个抵押权的，以抵押权登记的先后顺序清偿。抵押贷款属标的房产不可分割的一部分，但抵押土地的，土地上的建筑物除外。

抵押权的实现有两种方法，一是通过拍卖担保不动产行使担保权益，二是将不动产收益用于清偿担保债权。

根据《民事执行法》，只有在提交了所有指定文件后，方可行使不动产担保权益。

所有权结构

虽然外国实体可以在日本直接拥有土地和建筑物，但更常见的方式是通过日本法人实体来持有，如根据《公司法》成立一家股份公司（kabushiki-kaisha，简称KK），或成立有限责任公司（godo-kaisha，简称GK）作为投资工具。

在房地产金融市场中，通常采用GK结构，根据《商法典》注册成立匿名合伙企业（tokumei-kumiai，简称TK），或根据《资产证券化法》注册成立特定目的公司（tokutei-mokuteki-kaisha，简称TMK），以避免双重征税。

在选择合适的公司结构时，应考虑多种因素，包括相关法规（适用合种法规取决于特殊目的公司的类型和公司资产的类别）、获取明确的税务意见的必要性和管理成本（。

GK模式在治理方面更加灵活简单，可以由单一个实体创建，任命一个自然人为高级管理人员（shokumu-shikkousha）。通常通过设立一般社团法人（ippan shadan hojin ，简称ISH）可以实现治理中立和破产隔离，因为一旦根据公司章程任命了管理人员，股东就不能再更换或重新任命管理人员，从而使公司免受股东干预。

不同于GK-TK结构，税法明确规定了TMK享受特殊税收待遇的要求。因此，通过满足这些要求，投资者即可避免被双重征税。TMK可以发行两种类别的股份，包括类似于KK普通股的特定股份和优先股。

优先股股东的表决权有限。在公司治理方面，《资产证券化法》要求TMK设立一名董事和一名法定审计师，并编制一份具体的资产清算方案，该方案（包括任何修改）必须提交主管部门。

法律尽职调查

房地产所有权的过户和创设只有在依《不动产登记法》办理登记后才可对抗第三人。新交易一经提交登记申请，在申请流程完成之前，不会发放房产登记证书。因此，在交易之前通常会审查目标房产的登记情况。

注册情况确认一致无误后方提交申请。此外还可能存在一个较小的风险，即法院可能会发现不在登记之列的第三方是真正的法定所有权人或享有所有人权益。虽然相关要求比较严格，这种风险很低，但一般认为开展法律尽职调查即可有效降低风险。因此，产权保险在日本并不常见。

法律顾问通常不会开展现场尽职调查，需要实地尽职调查的事项不在法律尽调范围内，包括与地方法规、建筑或施工、环境、城市规划或分区使用以及实际边界相关的事宜。对于上述事项的尽职调查，应提交房地产估价报告、工程报告和房产评估报告等。

在实际操作中，法律顾问通常会审核与目标物业相关的重要协议、报告和文件或证书，核实是否存在任何事项阻碍买方购入物业。

尽职调查的范围包括标的物业上存在的权利（卖方是否为所有权人、产权是否无瑕疵、是否设立了担保权益）、承租人租赁协议、涉及物业的其他相关协议（包括物业管理协议）、适用于物业的法规、环保问题、房产边界、诉讼等。

虽然尽职调查的范围可能根据标的物业的成本和特点差异有所不同，但登记凭证审查是必不可少的。如在报告中发现任何问题，法律顾问将从法律角度进行详细调查。

尽职调查通常按以下步骤进行，需要一到两个月的时间出具最终报告。首先，确定法律尽职调查范围。之后，根据保密协议或意向书，将标的物业的整套资料提供给潜在买家。在某些情况下，卖方和潜在买方之间还会安排问答环节。最后，潜在买家将根据法律尽职调查结果，决定是否继续交易。

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