부동산 시장의 지역별 비교: 중국

저자: Hao Han 그리고 Shi Yi, Zhong Lun Law Firm
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중국 부동산 시장은 2022년 이후 투자와 판매가 크게 감소하면서 지속적인 하락세를 보이고 있다. 토지 프리미엄율은 10년 만에 가장 낮은 수준인 반면, 경매 및 상장 토지 구획의 통행 및 철회율을 합한 것은 지속적으로 높은 수준을 유지하고 있다.

국가통계국이 발표한 자료에 따르면 지난해 부동산 개발업자들이 매입한 토지 면적은 2021년 대비 53.4% 감소했다. 토지 거래액은 48.4 % 감소했고, 새로 시작된 주택 면적은 39.4 % 감소했으며, 상품 주택 판매 면적은 24.3 % 감소했으며 개발 투자는 10 % 감소했다.

이러한 부정적인 산업 지표에 따른 산업 붕괴를 방지하기 위해 중앙 정부는 다양한 수준에서 “주택은 투기가 아니라 거주를위한 것”이라는 원칙을 고수하면서 부동산 시장을 안정시키기위한 일련의 법률, 규정 및 정책을 시행했다.

이러한 조치는 여러 도시에 맞게 조정되었으며 개발, 건설, 투자, 자금 조달 및 판매와 같은 다양한 측면을 포괄하여 경직 상태이지만 증가하는 주택 수요를 지원하고 부동산 산업의 안정성을 촉진한다.

주요 정책

Hao Han
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토지 공급 및 개발의 최전선에서 시행된 일련의 정책은 “주택 공급, 사람들의 생계 및 사회 안정 보장”을 목표로 한다. 이러한 정책은 부동산 개발업자가 직면한 위험을 해결하기 위해 시장화와 법치를 우선시하여 프로젝트의 원활한 완료 및 납품을 보장한다.

2022년 1월 최고인민법원, 주택도시농촌개발부, 중국인민은행이 공동으로 발표한 프로젝트 건설을 위한 상품 주택 분양 자금의 사용 보장을 목표로 하는 인민법원의 보존 및 집행 조치 규제에 관한 회람은 사전 판매 자금에 대한 에스크로 계좌에 대한 보존 및 집행 조치를 이행할 때 선의에 기반한 충실한 집행과 비례의 원칙을 준수해야 한다고 규정하고 있다.

목표는 건설 회사에 중간 건설 비용 지불이 지연되는 것을 방지하는 데 있다. 중간 건설 비용의 지불 지연은 상품 주택 프로젝트의 진행을 방해하고 완료 및 인도에 부정적인 영향을 미쳐 주택 구매자의 권리와 이익을 손상시킬 수 있다.

중국 은행 및 보험 규제위원회(China Banking and Insurance Regulatory Commission)는 에스크로된 사전 판매 자금을 상업 은행이 발행 한 보증서로 대체하는 것과 관련해 회람을 발표했다. 이 회람은 에스크로된 사전 판매 자금을 대체하기 위해 보증서를 사용할 수 있도록하여 평판이 좋은 부동산 개발업자가 해당 자금을 효과적으로 활용할 수 있도록 한다.

또한 상하이, 광둥, 쓰촨, 우한, 난징을 포함한 중국의 여러 지역에서 지원 정책을 도입했다. 토지 경매 참여에 대한 유효한 형태의 이행 보증으로 수요 보증을 수락하고, 개발자의 신용 기록에 따라 에스크로된 사전 판매 자금에 대한 할당량을 조정하며, 개발자가 유동성을 개선하기 위해 규정된 에스크로 금액보다 더 많은 자금을 인출하고 사용할 수 있도록 하는 것 등이 포함된다.

한편, 규제 완화는 부진한 주택 판매를 촉진하기 위한 다양한 정책에서 큰 비중을 차지하고 있다. 주택 구입 비용과 위험을 줄이면서 합리적인 주택 수요를 충족시키는 데 중점을 두고 있다.

2022년 인민은행과 중국은행보험감독관리위원회는 공동으로 생애처음주택에 대한 신규 개인 주택 대출 이자율 정책에 대한 동적 조정을 위해 장기 메커니즘 구축에 관한 회람을 발표했는데, 이 회람은 적격 도시의 생애처음주택에 대한 개인 주택 대출 금리 하한선을 단계적으로 인하하는 내용을 담고 있다.

또한 같은 해에 재무부와 국세청은 기존 주택 매각 후 거주자의 새 주택 구매 지원을 위한 개인 소득세 정책 발표를 발표했는데, 이는 기존 주택을 매각한 후 1년 이내에 시장에서 새 주택을 구입한 납세자에게 기존 주택에 대해 납부한 개인 소득세의 전부 또는 일부를 환급받을 수 있는 권한을 부여한다. 환불은 신축 주택 매입 가격과 기존 주택 매매 가격의 차액에 따라 결정된다.

Shi Yi
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shiyi@zhonglun.com

2023년 천연자원부와 중국은행보험감독관리위원회는 개인과 기업의 편의를 위해 부동산 “모기지 양도” 서비스를 제공하기 위한 공동의 노력에 관한 회람을 공동으로 발표했다. 이 회람은 모기지와 함께 부동산 양도를 위한 프리미엄 서비스를 제공하기 위해 부서 간 협력의 필요성을 강조한다.

최고인민법원의 개정된 지침인 “상품주택 구매자의 권리 보호에 관한 응답 서안”은 주택 구매자의 권리를 더욱 강화한다. 구매자가 주거용 주택을 구입하고 주택 가격을 전액 지불한 경우 부동산 인도에 대한 구매자의 청구가 건설 비용, 모기지 권리 또는 기타 청구에 대한 특혜 청구보다 우선한다고 명시하고 있다.

또한 지방 당국은 주택 구매에 대한 제한을 완화하거나 해제하고, 부동산 중개인 수수료 상한선 낮추고, 철거 또는 재건축 대상인 기존 주거용 주택에 대한 금전적 보상을 보완하는 “주택 쿠폰” 정책을 시범 운영하는 등 다양한 정책을 시행하고 있다.

새로운 개발 모델

투자 및 자금 조달에 관해서는 부동산 부문의 부채 위험을 해결하고 새로운 개발 모델로의 원활한 전환을 촉진하는 데 중점을 두고 있다. 2022년 중국 인민은행과 중국 은행 및 보험 규제 위원회는 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 위한 재정 지원 보장에 관한 회람을 공동으로 발표했다.

이는 주택 공급 보장을 지원하기 위해 적극적인 금융 서비스를 제공하고 어려움을 겪는 개발업자가 직면한 위험을 해결하고 재무 관리 정책을 단계적으로 조정하며 주택 임대에 대한 재정 지원을 강화하는 데 협력해야 할 필요성을 강조한다.

개발개혁위원회(Development and Reform Commission), 중국증권감독관리위원회(China Securities Regulatory Commission), 중국자산관리협회(Asset Management Association of China)를 포함한 여러 부서에서도 도시 개발, 건설 및 운영에 민간 자본의 참여를 안내하는 문서를 발행했다.

당국은 인프라 부문에서 부동산 투자 신탁(REIT)을 위한 파일럿 프로그램을 촉진하고 저렴한 임대 주택 및 상업용 부동산을 포함하도록 REIT의 기초 자산 범위를 확장한다. 이러한 조치는 투자 출구 기회를 창출하는 것을 목표로 한다.

허난(河南)성과 안후이(安徽)와 같은 지방에서도 평판이 좋은 개발업체가 자금 조달을 위한 채권을 발행할 수 있도록 지원하고 부실 프로젝트의 M&A를 촉진하는 지역 정책도 시행되고 있다. 이러한 정책은 또한 상업 은행이 부동산 시장에 대한 자금 조달 지원을 강화하고 부동산 구제 자금을 효과적으로 활용하도록 촉구하는 것이 중요하다는 점을 강조한다.

2023년 7월 국무위원회가 채택한 대도시 및 메가도시 내 마을 재개발 대한 지침 의견은 대도시 및 메가도시 마을 재개발의 적극적이고 꾸준한 추진은 민생을 개선하고 내수를 확대하며 양질의 도시 개발을 강화하는 데 매우 중요하다고 기술하고 있다. 내수와 소비 잠재력을 촉진하려는 시도가 엿보인다.

또한 중국 공산당 중앙위원회 정치국 회의에서 수요와 공급이 크게 변화한 중국 부동산 시장의 새로운 상황을 수용하기 위해 부동산 정책을 최적화하고 여러 도시의 특성에 맞춰 정책을 최대한 활용해야 한다는 것이 처음으로 지적되었다. 경직된 주택 수요와 더 나은 주택에 대한 요구를 더 잘 충족시켜 부동산 시장의 꾸준하고 건전한 성장을 촉진하려는 의도다.

정치국 회의는 또한 보다 저렴한 주택을 건설하고 제공하기 위한 노력을 기울여야 한다고 언급했다. 도시 마을의 재개발과 일반 및 비상 사태를 위한 공공 기반 시설 건설을 적극적으로 추진하고 다양한 유형의 유휴 부동산을 활성화하고 개발할 것을 요구했다.

다양한 수준의 중앙 정부와 지방 당국은 더 높은 수준의 시장 지원과 더 다양한 지원 도구를 통해 더 많은 부동산 정책을 시행 할 것으로 예상된다.

정책 진행 상황

국가통계국이 2023년 1월부터 6월까지 발표한 자료에 따르면 부동산 시장 안정화를 위한 이러한 다양한 정책의 시행으로 전반적인 하락 추세가 완화되었다.

그렇긴 하지만, 일반적으로 부동산 시장은 여전히 저조하며 시장 신뢰도는 아직 완전히 회복되지 않았다.

단기적으로 핵심 과제는 부동산 부문의 부채 위험을 예방하고 해결하는 것이다. 이로 인해 부채 조정, 파산 구조 조정, 분쟁 해결 및 부동산 회사에 대한 기회적 투자를 포함하여 법률 서비스 시장에서 핫스팟과 기회가 창출되었다.

한편, 부동산 산업의 특성이 “주택재고 기반 개발, 산업화 및 금융화”로 계속 진화함에 따라 부동산 시장은 여러 문제에도 불구하고 변화와 업그레이드 과정을 겪을 것이다. 이러한 전환에는 약간의 성장통이 수반될 수 있지만 업계의 장기적인 발전에 필수적이다.

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