中国房地产法律的最新发展

作者: 郝瀚和石易,北京中伦律师事务所
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自2022年以来,中国房地产市场持续下行,房地产投资和销售双双大幅跳水。土地溢价率处于十年来的最低位,拍卖和挂牌地块的累计流拍与撤回率居高不下。

根据国家统计局公布的数据,去年房地产开发商拿地面积较2021年减少了53.4%。土地成交金额下降48.4%,住房新开工面积下降39.4%,商品房销售面积收缩24.3%,房地产开发投资萎缩10%。

在行业大环境不利的情况下,为防止发生系统性风险,各级政府坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,落实了一系列的法律法规和政策来稳定房地产市场。

上述措施因城施策,涵盖开发、建设、投融资、销售等各个方面,旨在支持刚性和改善型住房需求,促进房地产行业稳定发展。

关键举措

Hao Han
郝瀚
权益合伙人
北京中伦律师事务所
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在土地供应和开发前端,一系列以市场为导向的“保交楼、保民生、保稳定”政策陆续落地,强调市场化和法治化,以期解决房地产开发商面临的各种风险,确保项目顺利竣工交付。

2022年1月,最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行联合发布《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》,要求人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念,坚持比例原则。

该通知旨在切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位,商品房项目建设停止,影响项目峻工交付,损害广大购房人合法权益。

随后,中国银行保险监督管理委员会(“银保监会”)发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,允许使用保函置换预售监管资金,支持优质房地产企业有效使用预售监管资金。

此外,中国部分地区——包括上海、广东、四川、武汉和南京——已出台配套政策,具体包括:接受见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式;根据开发商信用记录调整预售监管资金额度;允许开发商提取使用超过规定监管额度的资金,以提高流动性。

另一方面,在刺激住房销售的政策中,放松各种限制措施占据重要地位,旨在重点满足合理住房需求,同时降低购房成本和风险。

Shi Yi
石易
权益合伙人
北京中伦律师事务所
电话: +86 10 5957 2169
电子邮件: shiyi@zhonglun.com

2022年,中国人民银行、银保监会联合发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》,提出符合条件的城市可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

同年,财政部、国家税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,根据新购住房金额和现住房转让金额之间的差额情况,可享受全额或部分退还已缴纳的个人所得税。

2023年,自然资源部和银保监会联合发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,强调深化部门协同,为不动产“带押过户”提供优质服务。

最高人民法院的最新指导意见《关于商品房消费者权利保护问题的批复》进一步加强了对商品房消费者权利的保护。其中规定,商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款,主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。

此外,各地方部门落地实施了一系列相关措施,包括:允许二手房交易“带押过户”;放宽甚至取消房屋限购;降低房地产中介佣金上限;试行“房票”政策,作为现有房屋拆迁安置货币化补偿方式的一种补充。

新发展模式

在投融资方面,重点是化解房地产行业的债务风险,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2022年,央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。

通知强调,要积极做好“保交楼”金融服务,积极配合做好受困房地产企业风险处置,阶段性调整部分金融管理政策,加大住房租赁金融支持力度。

包括发改委、证监会和中国证券投资基金业协会在内的多个部门也发布文件,引导民间资本参与城市开发、建设和运营。

各部门推动开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作,拓宽不动产投资信托基金的标的资产范围,纳入廉租房和商业地产,为投资退出创造机会。

河南、安徽等省市也颁布地方政策支持优质开发商发行债券融资,并为不良资产项目并购提供便利,同时强调督促商业银行加强对房地产市场的融资支持、有效利用房地产救助资金。

国务院2023年7月审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措,发出了刺激内需、扩大消费的明确信号。

此外,在随后召开的中共中央政治局会议上,首次明确提出,要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好地满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

政治局还要求加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。

预计中央和地方各级政府将推出更多的房地产政策,加强市场支持,丰富支持工具。

政策进展

根据国家统计局公布的2023年上半年数据,稳定房地产市场的各项政策已经起效,下行趋势总体上有所缓和。

尽管如此,房地产市场总体上仍处于低位,市场信心尚未完全修复。

短期来看,防范和化解房地产债务风险仍是中心任务。这为房地产企业的债务重组、破产重组、纠纷解决、机会投资等方面的法律服务市场带来了热点和机遇。

与此同时,随着中国房地产行业呈现出越来越明显的“存量化、产业化、金融化”特征,尽管面临挑战,房地产市场仍将迎来一个转型升级的过程。这种转型可能会带来诸多成长的阵痛,但对行业的长期发展至关重要。

Zhong Lun Law Firm

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