주택금융회사 규제의 꼭 필요한 조율

주택금융회사(HFC)는 주택 소유자나 주택 산업 개발 사업에 대출을 제공하는 기관으로, 과거 금융 시장에서 크게 활발한 분야는 아니었습니다. 또한, 일반적으로 담보 대출의 형태로 제공되는 주택 금융은 리스크가 가장 적은 ‘안전 투자’ 부문으로 간주되어왔습니다. 그러나 비은행금융회사(NBFC)의 잇따른 유동성 악화와 드완 주택금융회사(Dewan Housing Finance) 위기 사태로 인해 인도 정부는 주택금융회사에 대한 규제를 재정비하게 되었습니다. 특히 인도 중앙은행(RBI)의 엄격한 규제를 받는 비은행금융회사에 반해, 주택금융회사에 대한 규제는 상대적으로 느슨하여 규제 간 일관성과 균형 조율의 필요성이 대두되었습니다.

2019년 이전까지 주택금융회사는 중복 규제를 막기 위한 목적으로 인도 중앙은행의 비은행금융회사 규제 대상으로부터 제외되어 인도 주택은행(NHB)의 감독만을 받았으나, 중앙은행의 감독 대상에 주택금융회사를 포함하고자 2019년에 ‘1987년 인도 주택은행법’이 개정되었습니다. 개정 조항은 2019년 8월 발효되었으며, 중앙은행은 이에 따라 주택금융회사에 대한 규제 프레임워크가 변경될 것이라 공식 발표했습니다.

2020년 6월 17일 중앙은행은 여론을 수렴하고자 공식 웹사이트에 주택금융회사 규제 변경 예정 사항을 발표했습니다. 중앙은행은 비은행금융회사와 주택금융회사가 규제적으로 공통점이 있으므로 비은행금융회사에 적용되는 현존 규제가 주택금융회사로 확대될 것이며, 규제 상 공통성이 없는 부분에 대해서는 새로운 규제가 도입될 것이라고 제안했습니다. 또한, 주택금융회사가 종신 대출 상품을 포함하는 것을 허용하여, 비은행금융회사와 주택금융회사의 규제 자본(1급과 2급)에 대한 정의를 재정비했습니다. 중앙은행의 변경 제안에 따르면, 주택금융회사는 앞으로 비은행금융회사와 마찬가지로 예산 규모 등의 범주에 기반한 ‘시스템적 중요도’에 따라 분류됩니다. 예치금을 받지 않으며 자산 규모가 50억 루피(미$6,630만) 이상인 주택금융회사는 시스템적으로 중요하다고 고려될 것이며, 예치금을 받지 않으며 이보다 자산 규모가 적은 주택금융회사는 시스템적으로 중요하지 않다고 간주될 것입니다. 그러나, 예치금을 받는 주택금융회사의 경우 자산 규모와 관계없이 모두 시스템적으로 중요하다고 간주하게 됩니다. 또한, 주택금융회사의 자본 기반 개선을 위해 향후 2년간 단계적으로 주택금융회사의 최소 순자기자본 요건을 1억 루피에서 2억 루피(미$254만)로 상향하는 내용이 포함되었습니다.

현 규제에서는 “주택 금융 서비스 제공” 또는 “주택 금융”이라는 용어가 별도로 정의되어 있지 않으며, 일반적인 용어로 사용되고 있지 않습니다. 이에 따라 중앙은행은 거주용 주택의 구매, 건설, 재건, 개조, 보수에 사용되는 금융으로서 주택 금융을 정의하고, 주택의 구매, 건설, 재건 목적의 개인 또는 집단 대출, 빈민가 재개발 계획을 위한 대출, 주택 건설을 위해 공공 기관에 제공되는 대출, 주택 건설을 위해 건설업체에 제공되는 대출을 모두 이에 포함할 것을 제안하고 있습니다. 주택용 가구 구매를 위한 대출과 상기 명시되지 않은 목적을 위한 부동산의 담보 대출은 비주택 대출로 분류될 것입니다. 또한 “적격 자산”이라는 개념이 도입되어, 주택금융회사 자산의 최소 50%는 주택금융이어야 하며, 이 중 최소 75%는 개인 대출일 것을 규정하고 있습니다. 이러한 요건을 준수하지 않는 주택금융회사는 주택금융회사에서 비은행금융회사로 사업 등록을 변경해야 할 것입니다. 본 변경 제안은 향후 2년간 단계적으로 적용될 것이며 2024년 3월부터 전면 시행될 것입니다.

또한, 다양한 목적의 부동산을 가진 집단 간의 이해 상충과 중복 대출을 예방하고자, 주택금융회사가 부동산업에 관련된 그룹 회사나 이러한 그룹 회사로부터 주택을 구매하고자 하는 개인 리테일 차용자에게만 대출을 제공할 수 있다고 규정하고 있습니다. 나아가, 개인 리테일 차용자에게 제공되는 대출은 반드시 독립당사자 간 거래의 실제 의도와 정신에 입각하여 준수되어야 합니다.

인도 중앙은행의 규제 변경 제안은 매우 환영할만한 조치로, 금융 산업 종사자들에게 긍정적인 평가를 받고 있습니다. 규제의 재정비와 균형 조율은 바람직한 변화이며, 일관성 있는 규제는 규제 간의 격차를 방지하고 나아가 시스템에 대한 확신을 높일 수 있을 것입니다. 그동안 주택금융회사는 인도 주택은행의 감독 하에 발전을 이루어왔으나, 지난 80여 년간 금융 기관을 감독해 온 중앙은행의 전문성과 경험이 앞으로 주택금융회사 부문에 개선을 가져올 것으로 기대되는 바입니다.

본 글은 Phoenix Legal의 파트너인 Sawant Singh과 Aditya Bhargava, 소속 변호사인 Sristi Yadav이 작성했습니다.