임대차 계약서의 새로운 경향에 대한 분석

임대차 계약서에는 임대인과 임차인의 권리와 의무에 관한 사항 및 임대차에 영향을 주는 만일의 사태와 긴급한 사태를 법적으로 필요한 바 대로 처리하는 방식이 명시된다. 임대차 계약서는 정히 날인하고 등록하여 요건을 갖춰야 하며, 당사자들이 합의한 계약 내용에 따라 집행하고, 1882년 부동산양도법(TPA)과 국가별 임대 규정에 준거한다.

이러한 임대차 계약서와 관련한 분쟁은 해석, 불일치, 인정 불가 및 집행 불가능성에 의해 발생한다. 부적절한 기준, 매우 복잡한 내용 및 모든 만일의 사태와 긴급한 사태에 대한 조항 부재(不在)에서 분쟁이 시작된다. 흔히 범하는 오류를 피하려면 임대차 계약서를 작성할 때 다음과 같은 사항을 고려해야 한다.

임대차 계약서가 계약 당사자들의 의사를 반영하려면 정확한 형식으로 확실하게 작성해야 한다. 중요한 자산의 가치를 보호하고, 가치 하락을 예방하고, 임차인의 투자금을 보호하면서 제약, 약정 및 약속 사항이 충분하게 확정될 수 있도록 특히 임대료, 임대 기간, 프리미엄, 보증금, 상호 권리 및 의무와 관련한 임대차 조건을 구체적으로 명시해야 한다. 유지보수, 붙박이 시설 또는 비품 계약서처럼 임대차와 관련한 기타 합의나 계약 사항은 임대차 내용에 완전히 부합되어야 하고, 임대차 계약서와 함께 존재하고 함께 해지되어야 한다.

코로나19의 대유행으로 인하여 예상할 수 없는 긴급한 사태를 처리할 때 불가항력 조항과의 연관성을 따지게 되었다. 임대차 계약서에 불가항력 조항을 넣으면서 임차인이 임대료 지불의 면제를 요구할 수 있는지 확인하고 집주인이 임대료와 임대차 계약서 관련 분쟁에서 법적 상환청구권을 갖는지 결정하기 위해 불가항력 조항과 준거법에 대한 연구들이 많이 있었다. 불가항력에 의한 권리 부여의 효력은 계약 조건에 준거하지만, Dehli 고등법원은 Ramanand & Ors v Dr Girish Soni & Anr 사건에서 임대차와 차용권 분쟁으로 발생하는 문제들의 해결에 필요한 폭넓은 기준을 제시했다.

인도에서는 분쟁 해결에 많은 시간이 소요되기 때문에 분명한 분쟁 해결 장치를 갖추는 것이 매우 중요하다. 임대차 계약서 및 중재와 무관하게, 대법원은 Vidya Drolia & Ors v Durga Trading Corporation 사건에 대한 최근 판결에서 계약서의 특별 조건에 해당하는 경우를 제외하고 집주인과 임차인의 분쟁은 중재를 통해 해결할 수 있는 것으로 판단하면서 Himangni Enterprises v Kamaljeet Singh Ahluwalia 사건에서 내렸던 대법원의 판결을 그대로 인용하지 않았다.

TPA와 임대 법안을 포함하는 관련 법 준수는 의무사항이다. 일례로, 중요한 문서가 분쟁에서 인정을 받으려면 등록 요건을 확실하게 살펴보아야 한다. Siri Chand v Surinder Singh 사건에서, 대법원은 부동산과 관련한 임대차 계약서의 의무적인 등록을 요구한 1908년 등록법은 1년마다 또는 1년을 초과하는 기간 동안 종료되거나 연간 임대료가 유보되는 것으로 판단했다. 등록을 하지 않으면 임대차가 월세로 전환되는데, 이는 계약 당사자인 임대인과 임차인 모두에게 유리하지 않다. 확정 기간 동안 임대차 효력을 발생하도록 상대방이 자신의 의사와 반하게 계약 내용을 쉽게 결정할 수 있으면 당사자 모두에게 어려움이 발생한다.

이러한 문제를 해결하려면, 임대차 내용에 대해 구체적으로 협의하고, 임대차 계약서를 정확하게 작성하여 상환유예 기간, 상업적 합의와 결제, 보험, 계약 조건, 이용에 관한 약정 등 중요한 계약 조항을 구체적으로 적용해야 한다. 계약 불이행, 이로 인한 결과와 완화 방법도 명시해야 한다. 마찬가지로, 불가항력 및 해지와 같은 사안을 다루는 조항을 명확하게 작성해야 긴급한 사태와 관련한 당사자들의 이해를 정확하게 반영할 수 있고, 이를 위해서는 적절하게 중복되는 조항을 통해 일치하지 않는 내용이 없도록 해야 한다. 임대차 계약서는 코로나19처럼 예측할 수 없는 상황도 다뤄야 한다. 마지막으로, 계약한 내용과 합의한 내용이 상충되지 않도록 통상적인 조항에도 충분하게 주의를 기울여야 한다.

Amaresh K Singh은 HSA Advocates의 파트너이고, Prashant Sood는 선임 소속변호사이다.