租赁契约新兴趋势分析

租赁文书规定了出租人、承租人的权利和义务，并根据法律和必要性对影响租约的或有事项和紧急情况予以规定。租约必须足额缴纳印花税，经过正式登记、适格，受当事人签订的合同驱动，并适用《1882年财产转让法》（“《财产转让法》”）和相应邦的租赁立法。

对此类文书的争议，是由解释、不一致、不具有可采性或不可执行性问题造成。这些争议源于文书采用了不正确的框架，起草得令人费解，缺少包含所有或有事项和紧急事件的规定等。为了避免常见陷阱，起草租约应考虑下列问题。

采用适当格式正确起草，对确保租约实现各立约当事人的意图至关重要。租约条款，特别是有关租金、期限、保证金、押金、相互间权利与义务的条款起草得清晰易懂的重要性在于，这可以维持相关资产的价值，防止其下降，保护承租人的投资，并列出充分的威慑因素、承诺与保证。与租约有关的任何其他安排或合同，如维修协议或固定装置或附加设备协议，必须与租约完全一致，存续期与租赁契约相同，租赁契约一经终止，它们也应立即终止。

新冠疫情的持续，凸显了处理不可预见的紧急情况时“不可抗力”规定的重要性。为了弄清楚援引租赁契约中的“不可抗力”条款是否能赋予租户免交租金的权利，并确定房东在关于租金和租赁协议的争议中是否有法定救济手段，人们对“不可抗力”条款和管辖法律进行了大量分析。尽管“不可抗力”所赋予的权利受合同条款管辖，在“Ramanand and Ors v Dr Girish Soni and Anr”案中，德里高等法院仍然确立了解决租约和租赁协议争议引起的争点的广泛规范。

鉴于印度争议解决程序旷日持久，制定清晰的争议解决机制可能至关重要。对于租赁契约和仲裁，在最近的“Vidya Drolia and Ors v Durga Trading Corporation”案中，最高法院的判决拒绝遵循它在“Himangni Enterprises v Kamaljeet Singh Ahluwalia”案中的判决，而是裁定房东与租户的争议是可仲裁的，除非协议有专门条款明确规定此类争议不可仲裁。

遵守相关法律（包括《财产转让法》和租金立法）是一项强制规定。例如，应明确评估登记要求，以确保相关文件在争议中可采纳为证据。在“Siri Chand v Surinder Singh”案中，最高法院认定，对于与逐年出租或租期超过一年或保留一年租金的不动产有关的租赁契约，《1908年登记法》要求强制登记。不登记将导致租约成为按月承租协议，对作为立约当事人的出租人和承租人均非好兆头。如果一方能轻而易举地决定违背双方在确定期限内实施租约的意图的合同，双方都会受害。

为了解决上述部分问题，租赁契约应经有效谈判，准确、有技巧地起草，并应确保明确加入重要合同规定，如锁定期、商业约定和付款、保险、合同期限、用途承诺，等等。必须载明违约事件、违约事件的后果以及减损义务。同样，与“不可抗力”和终止等事项有关的条款应起草得清晰易懂，包含各当事人对紧急情况的理解，并确保通过有适当的交叉索引的条款，消除文书中的不一致之处。文书必须对新冠疫情等不可预见的灾难予以规定。最后，还应充分留意标准条款，确保它们不会导致合同与当事人之间的合意相抵触。

Amaresh K Singh为HSA Advocates合伙人，Prashant Sood为该律所高级顾问。