承租人提前退租的法律后果及应对策略

作者: 朱滔和张卓,广信君达律师事务所
0
348
LinkedIn
Facebook
Twitter
Whatsapp
Telegram
Copy link

疫情及经济下行影响,承租人提前退租情况屡见不鲜。排除不可抗力或情势变更的因素外,发生需提前退租情况,有哪些问题值得关注?本文笔者结合过往实务经验,就相关问题进行分析提示。

及时办理退租交接手续

不管租赁合同因何终止,承租人均负有及时交还租赁房屋的义务。承租人已经撤场搬离的,出租人应及时收回房屋。出租人放任房屋空置损失扩大的,应根据过错程度自行承担部分损失。如承租人未办理交接手续即撤场的,根据具体情形可能产生不同的法律后果:

承租人提前退租的法律后果及应对策略
朱滔
合伙人
广信君达律师事务所
    • 若是承租方原因,承租人应继续支付房屋使用费;
    • 若是出租方原因,出租方无权主张因其放任扩大的房屋使用费损失;
    • 若双方对未办理房屋交接手续均有责任,则按双方过错程度分担合理期间内房屋使用费损失;
    • 根据司法判例,出租人在知道或应当知道承租人撤场后2-3个月内应及时发函督促承租人办理交接,承租人不配合的应及时起诉,防止空置损失扩大。出租人不配合办理交接的,承租人可委托公证机关对搬离房屋时的状态及房内设施、物品等情况进行公证,或在物业、公安等第三方在场的情况下搬出房屋,并全程录像。

违约责任

承租人提前退租的争议焦点主要是损失赔偿问题。以下就可能涉及或主张的各项损失进行概述。

承租人提前退租的法律后果及应对策略
张卓
律师
广信君达律师事务所

1欠付的租金、物业管理费、水电费及逾期支付利息出租人可要求承租人支付截至租赁合同解除之日逾期未付的以上费用。

2房屋占有使用费合同解除后至房屋被实际收回期间,出租人可要求承租人支付房屋占有使用费,如合同对此未有约定的,一般以约定的租金标准计算。

3房屋空置期损失鉴于承租人提前退租导致出租人预期收益减少,并可能导致房屋一段时间内空置。交接完成后,出租人寻找新承租人过程中产生的空置期租金损失可向承租人进行主张。承租人可尽量为出租人寻找新的承租人,促进合同友好解除。

4清场费用如承租人未及时清场,出租人可能产生自行清场的相关费用。一般来说,对于未形成附合的装饰装修物和设施设备,出租人收回房屋时由此产生的拆除费用、搬运费用均属于出租人损失范围。出租人可就其自行或委托第三方复原支出的费用向承租人主张赔偿。

5免租期租金损失在承租人导致合同解除的情况下,如出租人在合同中或实际给予了承租人免租期的,出租人一般会要求承租人赔偿免租期内部分或全部的租金损失。但在双方没有明确约定的情况下,此部分损失的承担具有不确定性。

6没收保证金签订合同时,一般会预先收取保证金并约定如承租人提前退租,则不予返还保证金。此约定在司法实践中是否必然得到支持,需要结合违约责任条款判断。若仅约定承租人违约则没收保证金的,此约定一般会得到支持;若既约定没收保证金,又约定违约金和赔偿损失的,法院通常以实际损失为基准,综合确定赔偿总额。

7违约金违约金数额的确定主要以“有约定从约定,无约定以实际损失计”原则为依据。对于上述几类损失,法院通常以出租人实际损失为基准,考虑损失合理性、出租人或承租人过错程度等因素,对各种违约救济方式的赔偿总额予以综合确定。

提前退租可行性路径

(1)审查合同约定。审查合同是否约定解除合同的条件,以及提前退租的时间、处理方式和法律后果。承租人欲提前退租时,第一步应先确定租赁合同约定的内容。

(2)协商为主。未明确约定提前退租情形时,建议承租人在拟提前退租时就合同解除后的欠付费用缴付、房屋交接手续等事宜先行与出租人进行沟通协商。如承租人决意不再继续履行租赁合同,即使出租人诉请要求继续履行租赁合同,一般也较难获得法院支持。

(3)解除合同需通知。如双方就提前退租问题无法协商一致,合同履行可能陷入僵局。对于提前退租的承租人是否享有单方解除权的问题,在不同解除事由、不同法院认定下可能呈现不同的判决结果。

如因租赁房屋存在严重质量问题等致使合同目的无法实现,或者约定的解除条件成就时,承租人享有法定或约定解除权。值得注意的是解除权需要行使才能发生解除合同的法律效果,可通过邮寄,微信,短信等方式向出租人发送解除通知,注意保存相关证据。

但如承租人的提前解除不属于合同约定且不构成法定解除事由,则在满足以下情形时,存在判决观点认为承租人有单方解除权。

根据《民法典》规定,违约方请求解除合同,守约方要求继续履行的,当违约方继续履约所需的财力、物力超过双方基于合同履行所能获得的利益,则合同已不具备继续履行的条件,为平衡双方利益,允许违约方解除合同,但违约方须承担赔偿责任。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条亦有相关规定。

从上述判决观点及相关规定可见,特定情形下违约方可以解除合同,但同时也须承担违约责任。

广信君达律师事务所合伙人朱滔、律师张卓

广信君达律师事务所
广州市天河区珠江新城珠江东路6号

广州周大福金融中心29层、10层

邮编: 510623

电话: +86 20 3718 1333

传真: +86 20 3718 1388

电子信箱:

zhutao@etrlawfirm.com
zhangzhuo@etrlawfirm.com

www.etrlawfirm.cn

LinkedIn
Facebook
Twitter
Whatsapp
Telegram
Copy link