올바른 부동산 각도 찾기

아시아 부동산 시장에 대한 외국인의 관심이 최고조에 달하고 있지만, 각 관할권의 규제를 명확히 이해해야 함정을 피할 수 있습니다.

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일본 부동산의 잠재력 조명

(1) 인바운드 투자

외국인 투자자는 오랫동안 일본 부동산 시장에서 중요한 역할을 해왔다. 일본의 인구가 계속 감소함에 따라 국가 경제 성장을 지속하기 위해서는 고도화된 부동산 시장을 개발하여 인바운드 투자를 유치하는 것이 점점 더 중요해지고 있다.

앞으로 일본 정부는 인바운드 투자가 부동산 개발에서 중요한 역할을 할 것으로 기대하고 있다. 외국인 투자자가 후원하는 상당히 많은 거래에서 특수목적회사(SPC)가 유동화 구조로 자금을 조달하여 부동산을 매입한다.

이 기고문에서는 자산 유형별 인바운드 투자를 위한 부동산 시장 개요를 설명할 예정이다.

호텔

호텔 자산은 국내 여행 증가와 인바운드 방문객 수 회복으로 투자 대상으로서 팬데믹에서 상당히 회복되고 있는 것으로 보인다. 닛케이 부동산 시장 자문에 따르면, 2023년 상위 10대 거래(거래 규모 기준) 중 2개가 호텔 투자 프로젝트였고, 2022년에는 순위에 오른 호텔 투자 프로젝트가 없었다.

이러한 추세에 따라 정부는 최근 관광 산업에 더 많은 에너지와 집중력을 기울이고 있다. 정부는 자연의 아름다움을 관광 자원으로 활용하여, 2031년까지 일본의 35개 국립공원 모두에 고급 리조트 호텔과 기타 시설 개발자를 초청하는 정책을 발표했다.

사무실

부정적일 정도로 침체된 것은 아니지만, 사무실에 대한 투자는 2022년과 마찬가지로 2023년에도 공실률 증가 때문에 다소 정체된 것으로 보인다.

그럼에도 불구하고, 유럽과 미국에서는 금리 인상과 팬데믹 이후 원격 근무 추세로 인해 사무실 빌딩 가격이 급락했지만, 일본의 사무실 빌딩 가격은 비교적 안정세를 유지하고 있으며, 이는 투자 수준이 안정적인 이유 중 하나로 보인다.

주거용 부동산

주거용 부동산에 대한 투자는 특히 도쿄와 다른 주요 지역 도시에서 증가하고 있다. 국내 금리를 포함해 점점 불확실해지는 시장 환경 속에서, 이 자산 유형은 비교적 안정적인 운영 특성으로 인해 주목을 받고 있는 것으로 보인다.

또한, 일부 기회주의적 투자자들은 뉴욕, 런던, 싱가포르와 같은 다른 대도시의 글로벌 임대료 수준에 비해 상대적으로 낮은 임대료를 활용하고 있다. 이러한 여러 요인이 결합된 결과, 일본 주거용 부동산에 대한 투자는 꾸준히 증가하고 있는 것으로 보인다.

물류

팬데믹으로 인한 재택근무와 격리 조치의 확산으로 전자상거래가 확대되면서 물류 자산에 대한 투자가 크게 가속화됐다.

이러한 추세에 따라 2023년에도 물류 시설에 대한 투자는 강세를 유지했으며, 다수의 펀드가 새로 출시됐다. 상반기에는 도쿄 지역에서 가장 많은 공급이 있었으며, 기지 통합 및 물류 시스템 투자와 같은 공급망 강화를 목표로 한 거래가 주목을 받았다.

데이터 센터

클라우드 컴퓨팅에 대한 수요가 증가함에 따라 일본에서 데이터 센터가 개발되고 있으며, 이 자산 유형에 대한 투자도 증가하고 있다. 데이터 센터와 관련하여 문제를 복잡하게 만드는 것은, 부동산에서 수익이 발생하지 않는 토지 임대 단계에서 비소구 금융을 확보하는 데 어려움이 있다는 점이다. 그러나 데이터 센터 개발은 합작 투자와 같은 다른 방식으로 진행될 수 있다.

이러한 추세를 이끄는 요인은 IT 기술의 가속화된 발전과 사회가 점점 더 인터넷을 통한 정보 처리에 의존하게 되는 점이다. 동시에 IT 보안에 대한 우려도 커지고 있으며, 데이터에 안전하게 접근하고 보존하는 것이 많은 기업에 중요한 것으로 여겨지고 있다.

또한 처리해야 할 데이터의 양이 계속 증가함에 따라 많은 소비자가 자체 저장 시스템을 구축하는 대신 클라우드 서비스를 선택하거나 고려하고 있다. 이에 따라 데이터 센터가 점점 더 보편화되고 있다.

이러한 데이터 센터는 일반적으로 충분한 전력, 온도 조절 환경 및 철저한 보안을 갖춘 랙에 고객의 서버를 보관하며, 클라우드 서비스를 포함한 IT 네트워크 서비스와 시설을 제공한다.

일본 기업은 대부분 일본 내에 위치한 데이터 센터를 사용하는 것이 유리한데, 이는 거리가 짧을수록 데이터 교환 속도가 빨라지기 때문이다. 일본 내에 일정 수의 데이터 센터가 필요할 수 있으므로, 데이터 센터 거래는 증가할 것으로 예상된다.

(2) 재개발 프로젝트

자산 유형 외에도 재개발 프로젝트는 일본 부동산 시장에서 중요한 부문으로, 도시 재개발법에 따라 대도시 지역에서 다수의 프로젝트가 진행되고 있다. 여기에는 롯폰기, 아자부, 시부야와 같은 도쿄의 주요 대도시 지역에서의 대규모 재개발이 포함된다.

이 법의 목적은 도시 토지의 활용을 촉진하고 도시 기능의 갱신을 용이하게 하는 것이다. 이 법은 개발 전문가인 개발업자의 참여를 가능하게 하고, 재개발의 잉여 부분에 대한 권리를 판매하거나 이러한 권리를 개발업자에게 할당하여 프로젝트 비용을 충당하는 등의 독특한 특징을 가지고 있다.

이러한 특징이 없으면 프로젝트 지역 내 소규모 토지와 건물의 다양한 권리 보유자들의 이해관계를 조정하고 프로젝트 비용을 충당하는 데 어려움이 있어 재개발 프로젝트를 진행하기가 어려울 것이다.

개인과 지방 정부도 도시 재개발 프로젝트를 수행할 수 있지만, 많은 경우 재개발 조합이 사용된다. 절차에는 일반적으로 다음이 포함된다: (a) 도시 계획 결정; (b) 프로젝트 계획의 준비 및 승인; (c) 기존 부동산 권리를 새로 재개발된 부동산 권리로 전환하는 주요 절차인 권리 변환.

프로젝트 비용 증가

재개발 프로젝트와 관련된 주요 문제 중 하나는 다양한 요인으로 인해 프로젝트 비용이 크게 증가하는 것이다. 주요 요인으로는 팬데믹 이후 가격 상승과 약세 엔화로 인한 건설 자재 비용의 급등, 그리고 인력 확보의 어려움 등이 있다.

건설업계는 만성적인 인력 부족 문제를 겪고 있으며, 근로 방식 개혁의 일환으로 도입된 초과 근무 제한과 같은 고용 규정은 5년의 유예 기간을 거쳐 2024년 4월 1일부터 적용됐다.

고령화된 노동력과 긴 근무 시간도 인력 확보의 어려움을 초래하는 다른 요인이다. 이러한 요인이 결합되어 재개발 프로젝트에 대한 장기적인 사업 계획을 수립하는 데 어려움을 주는 것으로 보인다.

SPC 계획

최근 몇 년간 전문 시공업자나 개발업자의 참여뿐만 아니라 프로젝트 비용의 일부를 조달하기 위해 TK-GK 구조나 TMK 구조와 같은 부동산 유동화 구조를 사용하는 프로젝트의 수가 증가하는 추세에 있다.

특수목적회사(SPC)가 재개발 프로젝트에 참여할 수 있는 방법에는 여러 가지가 있는데, 여기에는 SPC가 재개발 조합의 참가자가 되거나 재개발 후 잉여 공간의 인수자가 되는 경우가 포함된다. 이 경우 부동산 유동화 제도와 재개발 프로젝트에 대한 지식이 모두 필요하기 때문에 난이도가 높다.

TK-GK 구조와 TMK 구조는 각각 금융상품거래법 또는 자산유동화법에 의해 규제되며, 이들 법률은 개발 관련 법규와 직접적인 관련은 없다.

예를 들어, 사업 계획 승인 시 관련 당국은 SPC의 신뢰성과 장기적인 프로젝트 참여를 보장하기 위해 SPC가 스폰서의 지원서를 제출할 것을 요구할 수 있다.

참고: 관련 법률, 소유권 유형, SPC 제도를 포함한 부동산 소유 구조 및 법적 실사에 관한 구체적인 사항은 2023년 ABLJ 기고문 ‘부동산 시장의 지역별 비교: 일본’을 참조하시기를 바랍니다.

NISHIMURA & ASAHI
(GAIKOKUHO KYODO JIGYO)
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필리핀 부동산의 법적 환경에 대한 탐색

필리핀의 부동산 부문은 국가의 이익과 투자 기회의 균형을 이루려는 복잡한 법적 틀 안에서 운영된다. 이 법적 틀은 국가 주권을 보호하는 토지 소유권에 대한 헌법적 제한에 의해 형성되고, 생산적인 외국인 투자를 유치하려는 정책에 의해 추진된다.

최근 몇 년 동안 필리핀 부동산 개발에 외국 자본이 유입되고 있다. 이러한 유입은 주거, 상업 및 산업 공간에 대한 수요 증가 때문이다. 2024년 필리핀의 국내총생산(GDP)이 5.8%에서 7.0% 사이로 성장할 것으로 예상됨에 따라 필리핀 부동산 시장에 대한 외국의 관심은 계속될 것으로 보인다. 또한, 필리핀은 정보 기술 및 비즈니스 프로세스 관리 부문과 정부 거래 활동에서 지속적인 성장을 목격하고 있다. 이는 사무실 및 상업 공간에 대한 지속적인 수요에 기여하고 있다.

주택 시장은 메트로 마닐라 외곽에 타운십과 복합 개발 프로젝트가 늘어나면서 지리적으로 확장되고 있다. 정부는 우선 지역에서 상업 활동을 촉진하기 위해 재정 인센티브를 제공하는 법률을 제정하여 부동산 개발을 대도시 외곽으로 유도하고 있다.

기초

1987년 필리핀 헌법은 재산권에 대한 포괄적인 틀을 제공하며, 필리핀 권리장전은 사유재산 보호를 강조한다. 헌법은 또한 국가 이익과 국가 주권을 국가 정책으로서 최우선적으로 고려한다. 이에 따라 헌법은 토지 소유를 규제한다. 토지 소유는 필리핀 시민 또는 최소 60%의 필리핀 자본을 보유한 필리핀 법인에만 허용된다.

필리핀 민법은 필리핀 부동산 법률의 초석이다. 이 법은 개인 및 법인의 재산 거래에 적용되는 재산권과 거래에 대해 상세히 설명하고 있다. 또한 유효하고 집행 가능한 소유권 이전을 위한 요건을 제공한다.

부동산 매매 또는 1년을 초과하는 임대는 서면으로 작성해야 한다. 부동산에 대한 실질적 권리를 생성, 이전, 수정 또는 소멸시키는 계약은 공문서로 작성해야 한다.

외국인 투자

외국인 투자자는 토지 소유 제한에도 불구하고 필리핀 부동산에 투자하고 참여할 수 있다.

임대법(공화국법 제7652호)은 외국인 투자자가 50년 동안 사유지를 임대할 수 있도록 허용하며, 추가로 최대 25년까지 갱신할 수 있다. 임대된 지역은 투자 목적으로만 사용해야 한다. 외국인 투자에 대한 운영 중단은 연속 3년을 초과해서는 안 된다.

외국인도 콘도미니엄 프로젝트에 투자할 수 있다. 콘도미니엄 프로젝트에서 외국인 소유권은 총 비율이 40%를 초과해서는 안 된다.

외국인은 부동산 투자 신탁(REIT) 펀드에 발행 자본금의 최대 40%까지 투자할 수 있다. REIT는 투자자들이 수익을 창출하는 다양한 부동산 포트폴리오에 노출될 수 있도록 한다. 이는 개별 부동산에 투자하는 것에 비해 위험을 완화한다. 또한 REIT는 필리핀 주식 시장에서 거래되므로 투자에 대한 유동성과 투명성이 촉진된다.

토지 등록

필리핀에서 부동산 관리는 재산 등록 법령(대통령령 제1529호)과 토지 등록법(법률 제496호)과 같은 법령에 따라 규제된다. 이러한 법률은 토지 등록 절차를 규제한다.

필리핀은 토지 등록에 토런스 시스템을 채택하여 토지 소유권의 무결성을 보장하고 소유권 주장이 확립되면 그 불가침성을 보호한다. 등록된 토지와 거래하는 사람은 소유권의 표면을 넘어갈 필요가 없으며, 소유권에 주석으로 기재된 부담과 청구에 대해서만 통지받게 된다.

등록되지 않은 토지는 관할 법원에 신청하여 토런스 시스템에 포함될 수 있다. 법원이 신청자가 등록에 적합한 충분한 소유권을 가지고 있다고 판단하면, 판결은 신청자의 소유권을 확인해야 한다. 필리핀 토지 등록 기관은 등록 명령과 해당 소유권 원본 증명서를 발급할 것이다.

등록된 토지의 소유자는 기존 법률에 따라 해당 토지를 양도, 담보 설정, 임대 또는 기타 방식으로 처리할 수 있다. 이러한 경우, 거래를 증명하는 문서는 해당 부동산이 위치한 지역의 등기소에 등록된다.

등록은 제3자와 관련된 토지를 양도하거나 영향을 미치는 실질적인 행위이며, 등록 시점부터 모든 사람에게 법적 통지를 구성한다. 소유권 이전의 경우, 원본 소유권 증명서는 취소되고 새로 등록된 소유자에게 소유권 이전 증명서가 발급된다. 임대, 담보 설정 또는 기타 유형의 경우, 거래는 소유권 증명서에 주석으로 기재된다.

토런스 시스템은 콘도미니엄 단위의 소유권이나 이익을 등록하는 데에도 채택된다.

환경 보호

환경법은 필리핀 부동산 부문에도 영향을 미친다. 이러한 법률은 부동산 개발의 환경적 영향을 해결하고, 천연자원과 공중 보건을 보호하기 위해 책임 있는 토지 사용을 촉진하도록 설계됐다.

환경 보호에 관한 주요 법률은 국가 환경 정책(대통령령 제1151호)이다. 이 법률은 환경 관리 및 규제의 기본 틀을 제공하며, 환경 고려 사항을 국가 개발 계획 및 프로젝트에 통합한다.

대통령령 제1586호에 따라 설립된 필리핀 환경 영향 시스템은 제안된 환경적으로 중요한 모든 프로젝트 또는 환경의 질에 상당한 영향을 미치는 프로젝트에 대해 환경 영향 평가를 요구한다. 어떠한 개인, 파트너십 또는 법인도 환경자원부로부터 환경 준수 인증서를 먼저 확보하지 않고는 환경적으로 중요한 프로젝트를 수행하거나 운영할 수 없다.

부동산 개발업자가 고려해야 할 기타 주요 환경법으로는 대기청정법(공화국법 제8749호), 수질청정법(공화국법 제9275호) 및 고형 폐기물 관리법(공화국법 제9003호)이 있다.

국가 법률 외에도 지방 정부는 자체 환경 규정과 조례를 시행한다. 여기에는 환경 허가, 구역 지정 및 지역 환경 문제를 해결하기 위한 구체적인 조치에 대한 추가 요구 사항이 포함될 수 있다. 개발업자는 이러한 지방 규정을 확인하고 국가 및 지방 환경 기준을 모두 준수해야 한다.

지역 성장 촉진

필리핀에서는 지방 정부가 구역 지정 및 토지 사용 규정을 시행하고 집행한다.

지방 정부 단위에는 바랑가이, 지자체, 도시 및 주가 포함된다. 이들은 관할 구역 내에서 토지 이용 계획, 구역 지정 및 개발에 관한 조례를 수립하고 실행한다.

이러한 조례는 토지를 주거, 상업, 산업, 농업 및 기관 등 다양한 구역으로 분류하며, 각 구역에는 허용되는 활동과 건축 기준에 대한 구체적인 규정이 있다. 이러한 분권화된 접근 방식은 1991년 지방 정부법(공화국법 제7160호)에서 채택됐다. 이 법은 지방 정부가 자체 지역사회의 특정 요구와 조건에 맞춰 규정을 조정할 수 있도록 하여, 도시 성장, 환경 보호 및 사회적 목표를 균형 있게 조화시킬 수 있는 권한을 부여했다.

재산세

지방 정부는 부동산세를 평가하고 징수할 책임도 있다. 세율은 조례에 따라 각 지방 정부가 관할 구역 내에서 부과하는 비율에 따라 달라진다. 부동산세는 각 지방 정부의 평가관이 결정한 부동산의 평가 가치에 부과된다.

최근 부동산 평가 및 과세 개혁법(공화국법 제12001호)은 필리핀 전역의 부동산 평가를 표준화했다. 모든 부동산은 지방 정부 재정국이 채택한 기준에 따라 현재 시장 가치를 기준으로 평가돼야 한다. 특히, 이 법은 시행된 시점부터 2년 동안 부동산세를 면제했다.

부동산 양도는 국가 및 지방 정부 모두에 의해 과세된다. 부동산 매매로 인한 소득(기부자 또는 상속인의 경우)과 증권거래세는 국세청(BIR)을 통해 국가에 납부된다. 소득세율은 부동산이 일반 자산인지 자본 자산인지, 그리고 판매자의 지위에 따라 달라진다. 부동산이 매각을 위해 보유되거나 사업에 사용되는 경우, 양도는 부가가치세를 적용받을 수도 있다.

지방 정부, 특히 주와 도시는 공정 시장 가치 또는 총 거래 금액 중 더 높은 금액을 기준으로 부동산 양도에 대한 세금을 부과한다.

지방 등기소는 어떤 등기든 등록하기 전에 세금 납부 증명을 요구한다. 구매자는 국세청(BIR)에서 발급한 등록 허가 증명서와 양도세 납부 증빙을 지방 정부에 제출해야 한다.

필리핀 부동산의 법적 체계는 국가 이익과 외국인 투자 유치 필요성을 균형 있게 조율하기 때문에 복잡하다. 이는 국가적 경제 목표와 지역 개발 우선순위를 조화시켜 투자자 친화적이면서도 지역 사회의 요구에 부응하는 환경을 조성한다. 정부는 부동산 시장을 더욱 매력적으로 만들기 위해 부동산 관리 및 과세를 지속적으로 개선하고 간소화하고 있다.

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