일본 부동산의 잠재력 조명

(1) 인바운드 투자

외국인 투자자는 오랫동안 일본 부동산 시장에서 중요한 역할을 해왔다. 일본의 인구가 계속 감소함에 따라 국가 경제 성장을 지속하기 위해서는 고도화된 부동산 시장을 개발하여 인바운드 투자를 유치하는 것이 점점 더 중요해지고 있다.

앞으로 일본 정부는 인바운드 투자가 부동산 개발에서 중요한 역할을 할 것으로 기대하고 있다. 외국인 투자자가 후원하는 상당히 많은 거래에서 특수목적회사(SPC)가 유동화 구조로 자금을 조달하여 부동산을 매입한다.

이 기고문에서는 자산 유형별 인바운드 투자를 위한 부동산 시장 개요를 설명할 예정이다.

호텔

호텔 자산은 국내 여행 증가와 인바운드 방문객 수 회복으로 투자 대상으로서 팬데믹에서 상당히 회복되고 있는 것으로 보인다. 닛케이 부동산 시장 자문에 따르면, 2023년 상위 10대 거래(거래 규모 기준) 중 2개가 호텔 투자 프로젝트였고, 2022년에는 순위에 오른 호텔 투자 프로젝트가 없었다.

이러한 추세에 따라 정부는 최근 관광 산업에 더 많은 에너지와 집중력을 기울이고 있다. 정부는 자연의 아름다움을 관광 자원으로 활용하여, 2031년까지 일본의 35개 국립공원 모두에 고급 리조트 호텔과 기타 시설 개발자를 초청하는 정책을 발표했다.

사무실

부정적일 정도로 침체된 것은 아니지만, 사무실에 대한 투자는 2022년과 마찬가지로 2023년에도 공실률 증가 때문에 다소 정체된 것으로 보인다.

그럼에도 불구하고, 유럽과 미국에서는 금리 인상과 팬데믹 이후 원격 근무 추세로 인해 사무실 빌딩 가격이 급락했지만, 일본의 사무실 빌딩 가격은 비교적 안정세를 유지하고 있으며, 이는 투자 수준이 안정적인 이유 중 하나로 보인다.

주거용 부동산

주거용 부동산에 대한 투자는 특히 도쿄와 다른 주요 지역 도시에서 증가하고 있다. 국내 금리를 포함해 점점 불확실해지는 시장 환경 속에서, 이 자산 유형은 비교적 안정적인 운영 특성으로 인해 주목을 받고 있는 것으로 보인다.

또한, 일부 기회주의적 투자자들은 뉴욕, 런던, 싱가포르와 같은 다른 대도시의 글로벌 임대료 수준에 비해 상대적으로 낮은 임대료를 활용하고 있다. 이러한 여러 요인이 결합된 결과, 일본 주거용 부동산에 대한 투자는 꾸준히 증가하고 있는 것으로 보인다.

물류

팬데믹으로 인한 재택근무와 격리 조치의 확산으로 전자상거래가 확대되면서 물류 자산에 대한 투자가 크게 가속화됐다.

이러한 추세에 따라 2023년에도 물류 시설에 대한 투자는 강세를 유지했으며, 다수의 펀드가 새로 출시됐다. 상반기에는 도쿄 지역에서 가장 많은 공급이 있었으며, 기지 통합 및 물류 시스템 투자와 같은 공급망 강화를 목표로 한 거래가 주목을 받았다.

데이터 센터

클라우드 컴퓨팅에 대한 수요가 증가함에 따라 일본에서 데이터 센터가 개발되고 있으며, 이 자산 유형에 대한 투자도 증가하고 있다. 데이터 센터와 관련하여 문제를 복잡하게 만드는 것은, 부동산에서 수익이 발생하지 않는 토지 임대 단계에서 비소구 금융을 확보하는 데 어려움이 있다는 점이다. 그러나 데이터 센터 개발은 합작 투자와 같은 다른 방식으로 진행될 수 있다.

이러한 추세를 이끄는 요인은 IT 기술의 가속화된 발전과 사회가 점점 더 인터넷을 통한 정보 처리에 의존하게 되는 점이다. 동시에 IT 보안에 대한 우려도 커지고 있으며, 데이터에 안전하게 접근하고 보존하는 것이 많은 기업에 중요한 것으로 여겨지고 있다.

또한 처리해야 할 데이터의 양이 계속 증가함에 따라 많은 소비자가 자체 저장 시스템을 구축하는 대신 클라우드 서비스를 선택하거나 고려하고 있다. 이에 따라 데이터 센터가 점점 더 보편화되고 있다.

이러한 데이터 센터는 일반적으로 충분한 전력, 온도 조절 환경 및 철저한 보안을 갖춘 랙에 고객의 서버를 보관하며, 클라우드 서비스를 포함한 IT 네트워크 서비스와 시설을 제공한다.

일본 기업은 대부분 일본 내에 위치한 데이터 센터를 사용하는 것이 유리한데, 이는 거리가 짧을수록 데이터 교환 속도가 빨라지기 때문이다. 일본 내에 일정 수의 데이터 센터가 필요할 수 있으므로, 데이터 센터 거래는 증가할 것으로 예상된다.

(2) 재개발 프로젝트

자산 유형 외에도 재개발 프로젝트는 일본 부동산 시장에서 중요한 부문으로, 도시 재개발법에 따라 대도시 지역에서 다수의 프로젝트가 진행되고 있다. 여기에는 롯폰기, 아자부, 시부야와 같은 도쿄의 주요 대도시 지역에서의 대규모 재개발이 포함된다.

이 법의 목적은 도시 토지의 활용을 촉진하고 도시 기능의 갱신을 용이하게 하는 것이다. 이 법은 개발 전문가인 개발업자의 참여를 가능하게 하고, 재개발의 잉여 부분에 대한 권리를 판매하거나 이러한 권리를 개발업자에게 할당하여 프로젝트 비용을 충당하는 등의 독특한 특징을 가지고 있다.

이러한 특징이 없으면 프로젝트 지역 내 소규모 토지와 건물의 다양한 권리 보유자들의 이해관계를 조정하고 프로젝트 비용을 충당하는 데 어려움이 있어 재개발 프로젝트를 진행하기가 어려울 것이다.

개인과 지방 정부도 도시 재개발 프로젝트를 수행할 수 있지만, 많은 경우 재개발 조합이 사용된다. 절차에는 일반적으로 다음이 포함된다: (a) 도시 계획 결정; (b) 프로젝트 계획의 준비 및 승인; (c) 기존 부동산 권리를 새로 재개발된 부동산 권리로 전환하는 주요 절차인 권리 변환.

프로젝트 비용 증가

재개발 프로젝트와 관련된 주요 문제 중 하나는 다양한 요인으로 인해 프로젝트 비용이 크게 증가하는 것이다. 주요 요인으로는 팬데믹 이후 가격 상승과 약세 엔화로 인한 건설 자재 비용의 급등, 그리고 인력 확보의 어려움 등이 있다.

건설업계는 만성적인 인력 부족 문제를 겪고 있으며, 근로 방식 개혁의 일환으로 도입된 초과 근무 제한과 같은 고용 규정은 5년의 유예 기간을 거쳐 2024년 4월 1일부터 적용됐다.

고령화된 노동력과 긴 근무 시간도 인력 확보의 어려움을 초래하는 다른 요인이다. 이러한 요인이 결합되어 재개발 프로젝트에 대한 장기적인 사업 계획을 수립하는 데 어려움을 주는 것으로 보인다.

SPC 계획

최근 몇 년간 전문 시공업자나 개발업자의 참여뿐만 아니라 프로젝트 비용의 일부를 조달하기 위해 TK-GK 구조나 TMK 구조와 같은 부동산 유동화 구조를 사용하는 프로젝트의 수가 증가하는 추세에 있다.

특수목적회사(SPC)가 재개발 프로젝트에 참여할 수 있는 방법에는 여러 가지가 있는데, 여기에는 SPC가 재개발 조합의 참가자가 되거나 재개발 후 잉여 공간의 인수자가 되는 경우가 포함된다. 이 경우 부동산 유동화 제도와 재개발 프로젝트에 대한 지식이 모두 필요하기 때문에 난이도가 높다.

TK-GK 구조와 TMK 구조는 각각 금융상품거래법 또는 자산유동화법에 의해 규제되며, 이들 법률은 개발 관련 법규와 직접적인 관련은 없다.

예를 들어, 사업 계획 승인 시 관련 당국은 SPC의 신뢰성과 장기적인 프로젝트 참여를 보장하기 위해 SPC가 스폰서의 지원서를 제출할 것을 요구할 수 있다.

참고: 관련 법률, 소유권 유형, SPC 제도를 포함한 부동산 소유 구조 및 법적 실사에 관한 구체적인 사항은 2023년 ABLJ 기고문 ‘부동산 시장의 지역별 비교: 일본’을 참조하시기를 바랍니다.