フィリピンにおいて、土地の権利はプロジェクト開発の中核となり、単なる財産法上の問題にとどまらず、環境・社会・ガバナンス（ESG）の観点からもますます重要になっています。外国人による土地所有に対する憲法上の制限は引き続き法的枠組みを規定していますが、近年の立法的、もしくは規制的な動きは、慎重に調整された政策の方向性を示しています。すなわちそれは、より明確な占有のルールによるガバナンスの強化、インフラ整備と公正な補償を通じた社会的目的の推進、ならびに土地利用計画における環境上の保護措置の強化となります。
デベロッパーや投資家にとって、これらの改革は、インフラ、産業、再生可能エネルギーの各分野におけるプロジェクトの組成、資金調達、実行順序に実質的な影響を及ぼします。土地保有はもはや純粋に取引上の論点ではなく、ESGリスク管理と長期的な価値創出と密接に結びついているのです。
リース期間の延長：ガバナンスと資本の安定性
シニア・パートナー
Sarmiento Loriega Law Office
Metro Manila
2025年9月に成立した共和国法第12252号（Republic Act No. 12252）は、投資家リース法を改正し、外国人投資家が私有地を最長で99年間賃借できるようにしました。これは、従前の「50年（さらに25年更新可）」に代わるものです。この改正は、外国投資法の下で登録された、工業、観光、農工業、再生可能エネルギーなどの各プロジェクトへの優先投資に適用されます。 この改正により、法的確実性と透明性が高まります。施行規則は、長期リースについて土地権原への付記（注記）を求め、第三者に対する対抗力を確保しています。また、承認された投資が進まない場合、その解除も認められており、土地利用を申告されたプロジェクトの目的に整合させています。
ESG志向の資本にとって、99年リースは、長期プロジェクトの安定性を大きく高め、バンカビリティを向上させ、サステナブル・ファイナンスの組成を容易にします。外国人による土地所有は憲法上、今も禁止されていますが、ほぼ恒久に近いリースホールドによる利用は、フィリピンの実務を地域的な標準に近づけ、クロスボーダー投資における構造的リスク・プレミアムの低減につながります。違反には重大な結果が伴います。共和国法第12252号に違反して締結された契約は「当初から無効（void ab initio）」となり、100万フィリピン・ペソから1000万フィリピン・ペソの罰金、または6か月から6年の拘禁刑が科され可能性があります。これらの制裁は、ESGのガバナンスの柱を補強するものであり、法定限度の遵守と適法な土地利用が基礎であることを示しています。
用地取得（Right-of-way）改革と社会的公平
共和国法第12289号である改革用地取得法（ARROW法）は、公共に資する国のプロジェクトおよび民間インフラプロジェクトに関する土地取得手続を合理化するものです。道路、鉄道、送電線、水道・電力システムは、評価額をめぐる紛争や補償の不確実性によって、これまで手続きに遅延が生じてきました。ARROW法は、迅速かつ正当な補償と、より一貫した評価枠組みを重視することで、これらの非効率を是正します。委任された収用（公用収用）の権限を行使する民間主体も、憲法上の所有制限の適用を受けます。権原には処分・移転に関する制限が反映されなければならず、政府による取得には原価での償還が必要とされます。工作物などの改良は再取得価額で補償されます。これらのセーフガードはガバナンス上の統制を強化し、投機的な土地集積を抑制するものです。
農地利用：環境と食料安全保障
リースおよび用地取得改革が保有の確実性を高める一方で、環境および食料安全保障上の要請を踏まえ、土地利用の規制は強くなってきています。2026年1月、農務省は、食料安全保障上の懸念を理由に、土地利用転換許可証の新規申請について6か月のモラトリアムを課しました。このモラトリアムは、ESGの環境・社会の側面、すなわち農業生産能力の保全、食料供給のレジリエンスの確保、ならびに土地利用判断をサステナビリティ目的に整合させることを反映しています。デベロッパーにとっては、初期段階での土地利用デューデリジェンスと、地域の計画手段との整合が、重要なESG上の検討事項となっています。
再生可能エネルギーと森林地の利用
森林地は公共領域に属する譲渡不能地であり、私有は認められません。2025年6月、環境天然資源省は行政命令第2025-22号を発出し、「持続可能な森林土地管理協定（SFLMA）」 を、持続可能な森林地利用を規律する統一的な更新可能（25年）の保有（利用）の手段として整備しました。
SFLMAは、従来の森林保有（利用）制度をより整合的な枠組みに統合するものです。再生可能エネルギー関連の利用も、環境コンプライアンスおよび先住民族の権利に関する要件を満たすことを条件として、認められます。
土地改革がESG戦略を再構築する
近年の改革は、より意図的なフィリピンの土地政策の変更を示しています。すなわち、一定の生産的投資に対する保有（利用）期間の延長、公共インフラに向けた取得の迅速化、そして環境または食料安全保障上の懸念がある領域における規制の強化です。デベロッパーと投資家にとって、土地戦略はESG戦略と切り離せないものになりつつあります。
Bryan A San Juan は、 Sarmiento Loriega Law Office in Metro Manilla のシニア・パートナーです。
Sarmiento Loriega Law Office29th Floor, Discovery Suites Centre,
25 ADB Avenue, Ortigas Center,
Pasig City, Philippines 1600
www.sl-lawoffice.com
T: +63 2 7798 8115
E: basanjuan@sl-lawoffice.com
