토지 권리는 필리핀에서 프로젝트 개발의 핵심 요소로 남아 있다. 이는 단순히 재산법의 문제일 뿐만 아니라 점점 더 환경, 사회, 그리고 지배구조(ESG)의 핵심 고려사항으로 자리 잡고 있다. 외국인의 토지 소유에 대한 헌법적 제한은 여전히 법적 환경을 규정하고 있지만, 최근의 입법 및 규제 변화는 보다 조정된 정책 방향을 보여준다. 즉, 보다 명확한 토지 보유 규정을 통해 거버넌스를 강화하고, 인프라 제공과 공정한 보상을 통해 사회적 목표를 추진하며, 토지 이용 계획에서 환경 보호 장치를 강화하는 방향이다.
개발자와 투자자에게 이러한 개혁은 인프라, 산업 및 재생에너지 부문 전반에서 프로젝트가 어떻게 구조화되고, 자금이 조달되며, 어떤 순서로 진행되는지에 실질적인 영향을 미친다. 토지 보유는 더 이상 단순한 거래상의 문제가 아니라 이제 ESG 리스크 관리와 장기적 가치 창출과 밀접하게 연결되어 있다.
임대 기간 연장: 거버넌스와 자본 안정성
시니어 파트너 변호사
Sarmiento Loriega Law Office
메트로 마닐라
2025년 9월 제정된 공화국법 제12252호(RA 12252)는 투자자 토지임대법을 개정하여 외국인 투자자가 사유지를 최대 99년까지 임대할 수 있도록 허용했다. 이는 기존의 50년 임대 기간과 25년 갱신 구조를 대체한 것이다. 이 개정은 외국인 투자법에 따라 등록된 우선 투자 분야, 즉 산업, 관광, 농산업 및 재생에너지 프로젝트 등에 적용된다. 이 개혁은 법적 확실성과 투명성을 강화한다. 시행규칙은 장기 임대 계약이 토지 등기부에 기재되도록 요구하여 제3자에 대해서도 집행력을 보장한다. 또한 승인된 투자가 진행되지 않을 경우 계약을 종료할 수 있도록 허용하여 토지 이용이 선언된 프로젝트 목적과 일치하도록 한다.
ESG 중심 자본의 관점에서 보면, 99년 임대는 장기 프로젝트의 토지 사용 안정성을 크게 개선하여 금융 가능성을 높이고 지속가능한 금융 구조를 촉진한다. 외국인 소유는 여전히 헌법상 금지되어 있지만, 사실상 영구적에 가까운 장기 임대권은 필리핀의 제도를 지역 내 관행에 더 가깝게 만들어 크로스보더 투자에서의 구조적 위험 프리미엄을 줄인다. 비준수는 중대한 결과를 초래한다. RA 12252를 위반하여 체결된 계약은 처음부터 무효가 되며, 100만 페소에서 1,000만 페소의 벌금 또는 6개월에서 6년의 징역형이 부과될 수 있다. 이러한 제재는 ESG의 거버넌스 요소를 강화한다. 즉 법정 한계를 준수하고 합법적인 토지 이용을 하는 것이 기본이라는 점을 강조한다.
통행권 제도 개혁과 사회적 형평성
공화국법 제12289호, 즉 통행권 취득 가속화 및 개혁법(ARROW)은 공공의 이익을 위한 국가 및 민간 인프라 프로젝트의 토지 취득 절차를 간소화한다. 도로, 철도, 송전선, 상수도 및 전력 시스템은 그동안 가치 평가 분쟁과 보상 불확실성으로 인해 지연되는 경우가 많았다. ARROW 법은 신속하고 공정한 보상을 강조하고 보다 일관된 평가 체계를 마련함으로써 이러한 비효율을 해결한다. 수용권을 위임받아 행사하는 민간 주체는 여전히 헌법상 소유 제한을 적용받는다. 토지 등기에는 처분 또는 양도 제한이 명시되어야 하며, 정부가 토지를 취득하는 경우 취득 비용 기준으로 상환이 이루어진다. 토지 위의 개선물은 대체 가치 기준으로 보상된다. 이러한 보호 장치는 거버넌스 통제를 강화하고 투기적 토지 축적을 억제한다.
농지 이용: 환경과 식량 안보
임대 및 토지 수용 개혁이 토지 보유의 안정성을 높이는 한편, 환경 및 식량 안보의 필요성을 반영하여 토지 이용 규제는 강화되고 있다. 2026년 1월 농업부는 식량 안보 우려를 이유로 토지 이용 변경 인증서 신규 신청에 대해 6개월간 모라토리엄을 부과했다. 이 조치는 ESG의 환경 및 사회적 측면을 반영한다: 즉 농업 생산 능력을 보호하고 식량 공급의 회복력을 유지하며 토지 이용 결정이 지속가능성 목표와 일치하도록 보장하는 것이다. 개발자에게는 초기 단계의 토지 이용 실사와 지역 계획과의 정합성 확보가 이제 중요한 ESG 고려사항이 됐다.
재생에너지와 산림 토지 이용
산림 토지는 공공 영역에 속하는 양도 불가능한 토지로 사적으로 소유할 수 없다. 2025년 6월 환경천연자원부는 행정명령 제2025-22호를 발표하여 지속가능한 산림토지 관리 협약(SFLMA)을 도입했다. 이는 지속가능한 산림 토지 이용을 규율하는 통합된 25년 갱신 가능 토지 이용 권리 제도이다.
SFLMA는 기존의 다양한 산림 토지 권리 제도를 보다 일관된 체계로 통합한다. 재생에너지 관련 이용도 환경 규정 준수와 원주민 권리 요건을 충족하는 경우 허용될 수 있다.
토지 개혁이 ESG 전략을 재편하다
최근의 개혁은 필리핀의 토지 정책이 보다 명확한 방향을 갖고 있음을 보여준다. 즉 생산적 투자에 대해서는 장기적인 토지 이용을 확대하고, 공공 인프라를 위한 토지 취득은 간소화하며, 환경이나 식량 안보가 요구되는 경우에는 규제를 강화하는 방향이다. 개발자와 투자자에게 토지 전략은 점점 더 ESG 전략과 분리할 수 없는 요소가 되고 있다.
Bryan A SAN JUAN은 메트로 마닐라에 위치한 Sarmiento Loriega Law Office의 시니어 파트너변호사이다.
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