房地产基金于2010年在中国的发展呈现加速势头, 而还有更多的基金正在筹备之中。作者: Phill Smith，合伙人，任勇，注册外国顾问 (纽约, 美国)，孖士打律师行,香港
继今年早些时候中央政府出台若干法规，旨在遏制住房价格过快上涨之后，在十一国庆长假房地产销售 “黄金周” 前夕，包括住房和城乡建设部、财政部、国家税务总局和中国人民银行在内的多个国家部委又于9月29日发布一系列新调控措施，进一步遏炒风、稳房价。
新一轮措施以先前出台的 “国十条” 为基础，制定了实施细则和加大执法力度，也在很多方面做出进一步规定。例如，对于所有类别的住宅物业，第一套住房的最低首付款从20%上调到30%；禁止向第三套住房提供购房贷款的禁令，则由少数几个重点城市扩大至全国适用。早前的调控措施出台后，收效甚微，住房价格继续快速上涨，单单八、九月份全国范围内房价就攀升了10%。新法规的出台显示政府决心要避免房价失控，防止楼市泡沫破裂，否则房地产和银行这两个行业将遭受重创，并殃及更广泛的经济领域。
银根紧缩
中央政府的宏观调控措施，加上各大城市的具体实施规定，严重地限制了房地产开发公司的资金流动性。这些公司通过传统资金来源——包括银行和信托公司的贷款，以及发行债券或股票——来筹集资金基本上已不再可能 (尽管少数公司偶尔还能找到机会发行高收益债券) 。与此同时，中央政府要求加大力度执行其 “不用则废” 的闲置土地政策。根据该政策，土地若闲置超过两年，开发商的土地使用权将被收回。此外， “国十条” 还规定，因企业原因造成土地闲置一年以上的，该开发商将被禁止参与土地竞买活动。所有这些规定，加上房地产项目固有的资本密集性，导致房地产开发公司不得不另觅资金来源。在此过程中，私募房地产基金崭露头角，逐渐成为房地产开发公司一个重要的资金来源。
早在政府严格限制银行向房地产开发注入资金之前，由中外发起人成立的房地产基金已在中国运营多时。其中较为著名的基金包括：凯雷发起的亚洲/中国房地产基金；由国际银行运营的基金，例如摩根士丹利和美国银行、德意志银行睿富、汇丰南丰以及新加坡的腾飞集团发起的房地产基金；近期则有瑞银与金地集团 (一家中国房地产开发公司) 合资组成的中国房地产基金、以及安杰洛戈登公司 (AngeloGordon) 的第二支亚洲房地产基金。这些房地产基金一般都以美元计价，并且在中国境外的司法管辖区设立。但自去年开始，已经开始有国际机构，例如普凯投资 (Prax Capital) 和悦榕控股 (Banyan Tree)，在中国设立人民币房地产基金。
由于房地产开发公司日益转向私募基金寻求资金，而私募基金行业整体而言亦已在中国成长起来，故此房地产基金于2010年在中国的发展呈现加速势头。房地产基金的发起机构既包括私募股权市场经验丰富的 “老手”，它们希望将私募业务扩展至房地产领域；也包括房地产开发公司，它们以 “新人” 的身份跨入私募行业，目的是为自身的项目筹募资金。这些房地产基金可能在海外进行募资 (例如华润、中国海外和工银国际募集的美元基金) ，或者在国内向中国投资者进行募资。特别值得指出的是，房地产行业中一些著名的民企也成立了人民币房地产基金，包括北京盛世神州房地产投资基金 (在3月份募集了约5亿元人民币) ，以及易居 (中国) 投资基金 (在3月份募集了约 8.8亿元人民币) 。还有更多正在筹备中的基金，例如南海盛邦地产投资基金，以及最近的星浩资本，后者由复星集团和易居 (中国) 控股联合发起，首期募资目标30亿元人民币。这些房地产基金的筹资活动通常通过其自身网络以私募方式进行，或更常见的做法是联同银行或其他金融机构的私人银行或理财部门进行募资。目前，约有10家这样的房地产基金在中国运营。
更多私募
基于以下原因，中国房地产公司继续以房地产基金形式来募资的趋势将会持续下去:
第一，中央政府为使楼市降温的法规和举措预期会持续一段时间，从而使房地产公司较长时间处于难以获得资金的困境，迫使它们必须寻找其他资金来源。在这个过程当中，房地产公司发起和管理的房地产基金将会从单纯的融资工具逐渐演变成一个复杂的房地产资产融资和管理平台，构成大型房地产公司 “管理工具箱” 的一个组成部分。房地产市场的大型企业，例如金地集团和复星集团，估计未来5至10年间它们的房地产融资平台将为其总体利润贡献20%或更多。
第二，中央政府的所有限制性措施都是为了给住宅房地产市场降温，希望使其以健康、有序的态势增长。然而，房地产领域的范畴很广，还包括商业房地产、混合开发项目、产业园区等。这些领域不受新调控政策的影响，为房地产基金提供颇具吸引力的投资机会，特别是在中国二、三线城市。基于房地产市场的重要性，中央政府没有理由不去稳定市场并使其健康、可持续地发展。
第三，中国投资者的流动资金充沛，不论是民营企业还是身家不菲的个人，情况皆如是。这些流动资金需要寻找投资机会，而在过去一段时间里，它们持续流向房地产资产。随着政府监管措施陆续出台，投资于住宅物业所涉及的风险也相应提高。相形之下，房地产基金可以为这些资金提供另一个投资渠道，让投资者无须持有房地产资产，而是通过房地产基金参与各类房地产开发项目。今年九月，中国保险监督管理委员会允许保险公司投资不动产行业，但是不可直接投资住宅、开发房地产、或成立、投资及拥有房地产开发公司。以上所述主体是一群潜在的投资者，可能为房地产基金在中国的持续增长带来支持。
最后，房地产基金在中国的发展，加上其中一部分基金对境外资金的求 “财” 若渴，因而为境外房地产基金带来商机。在过去，中国的外商投资法规、审批要求和外汇管制会在设立境外房地产投机基金时导致延误和不确定性，为此，境外基金发起机构一直对如何与中国公司或人民币基金竞争感到困惑，因为该等公司和基金不受上述困扰外商因素的影响。然而，倘若境外基金发起人与中国的房地产开发公司合作募集境外资金，用以投资于该房地产开发公司已经拥有的房地产项目，则境外基金原本在竞争项目时会面对的不利条件就得以消除，或者得到大幅减轻。据估计，中国房地产公司于2010年前八个月通过私募房地产基金或其他途径进行的境外融资金额已达100亿美元。
房地产基金，不管是境内的抑或境外的，都有可能成为中国房地产开发公司的重要资金来源。新加坡国家投资公司淡马锡，通过其全资拥有的子公司丰树产业私人有限公司(Mapletree Investments)，宣布新成立10亿美元的私募股权基金，专门瞄准中国房地产投资市场。这个基金将成为投资于中国房地产市场的最大的海外房地产基金。与此同时，中国的私营企业家在房地产开发公司或基金发起机构的带领下亦不甘落后，纷纷加入房地产投资大军。可以预见中国的房地产基金行业会经历一段迅猛增长的时期，伴随而来的是市场参与者数目增加，房地产基金的规模更大，竞争也更趋激烈。经过一番激烈的较量后，这些基金不可能全部存活下来，但能屹立不倒的可能会改变房地产开发公司在中国的运营模式。也就是说，在将来，开发商可能会需要考虑房地产基金经理的意见，增加透明度和完善问责制，并且制定更规范的业绩报告程序。
