RERA 또는 ‘2016년 부동산(규제 및 개발)법’(‘이 법’) 및 그에 따라 설립된 ‘부동산 규제국’은 부동산 생태계의 다양한 이해 관계자들의 이익의 균형을 유지하고, 만연된 불법 실무를 억제하며, 구매자를 보호하는 것을 목표로 하고 있습니다. 이 법은2017년에 발효되었으나, 국회에서의 치열한 토론과 헌법 해석에 대한 세부 토론, 활발한 법률 의견의 교환 등으로 인해 법안 통과의 과정이 순탄하지는 않았습니다. 이 법안은 정부 입법으로 법제화되었으며, 그 조항들의 시행을 위한 규칙의 제정은 각 주에 위임되었습니다.
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이 법은 통제나 장애 없이 효과적으로 시행될 것으로 전망되었지만 시행 과정에서 법의 당초의 목적을 훼손하고 약화시키는 여러 걸림돌에 마주치게 되었습니다. 그럼에도 불구하고 이 법은 부동산 부문에 막대한 영향을 미쳤습니다. 주거 및 도시업무부 (Ministry of Housing and Urban Affairs)의 자료에 따르면 30개 주와 유니언 지역 (UT. Union Territory)이 RERA 체제를 확립했으며, 34개 주와 UT가 규칙을 제정하였고, 28개 주와 UT가 항소 심판부를 설립했습니다. 63,000개 이상의 부동산 프로젝트와 50,000명 이 넘는 부동산 중개인이 등록했으며 그 중 Maharashtra가 프로젝트의 45%를, Gujarat가 13%, Madhya Pradesh 및 Karnataka가 각 6%, Uttar Pradesh가 5%를 등록했습니다. 65,000건 이상의 분쟁이 이 법에 따라 판결되었으며 Uttar Pradesh, Haryana 및 Maharashtra가 그 중 거의 75%에 해당됩니다.
이것은 일단 긍정적으로 보입니다. 그러나 여러 주와 UT에서 이 법의 시행과 관련된 중요한 문제들이 발생하였습니다. 진전이 정체되고 일관성이 없었으며 때때로 법이 무시되기도 합니다. 일부 주에서는 경쟁적인 법안을 제정했습니다. 각 주의 독립성을 위해 통일적 시행을 거부하는 경향으로 인하여 이 법의 실효성은 약화되었습니다. 예를 들어 West Bengal은 2017년 ‘주택산업규제법’(HIRA)을 제정하였습니다. 한 주택구매자조합이 그 헌법적 정당성에 이의를 제기했고 대법원은 이 법과 양립할 수 없다는 이유로 결국 폐기했습니다. Jammu and Kashmir, Meghalaya, Mizoram, Sikkim, Nagaland 및 Tripura 는 규제 당국이나 항소 심판부를 두고 있지 않습니다. Assam, Manipur, Arunachal Pradesh 는 공식 웹사이트가 오프라인 상태로 되어 있습니다.
일련의 판례들은 이 법의 지위를 변경함으로써 영향력의 범위를 축소했습니다. 대법원은 ‘소비자 보호법’(CPA)과 ‘2016년 지급 불능 및 파산법’(IBC) 간의 충돌 문제를 해결하는 과정에서 이 법을 부동산 문제에 대한 배타적 법원(法源)이 아닌 보충적 법원으로 인식하였습니다. 최근 대법원은 분쟁이 있는 경우 IBC가 이 법에 우선한다고 판결했습니다. 유사하게, Imperia Structures Ltd v Anil Patni사건에서 대법원은 이 법의 제79절이 소비자 법정의 관할권을 명시적으로 배제하지 않으며, 입법의 의도는 수혜자들이 소비자 구제와 법 사이에서 선택할 수 있도록 하는 것이라고 판결했습니다. 이 판결은 Ireo Grace Realtech (P) Ltd v Abhishek Khanna사건에서 확인되었습니다. 또한 ‘국영 회사법 항소 심판소’(National Company Law Appellate Tribunal)는 이 법의 제18절에 따라 주택 구매자에게 제공되는 구제 수단을 무시하고 자신의 고유 권한을 통해 관할권을 인수하였습니다. 주택 구매자는 현재 이 법, IBC 및 CPA에 따라 3개의 병렬적 구제 수단을 동시에 갖고 있으며 그에 따라 1998년에 대법원 자신이 금지한 관행인 포럼 사냥을 통해 상황을 이용할 수 있게 되었습니다.
이 법의 합헌성에 대하여 Neelkamal Realtors Suburban Pvt v Union of India에서 이의가 제기되었으나, 고등법원은 입법의 의도에 비추어 보면 이 법은 수혜자 보호에 필수적이며, 독단적이거나 위헌적인 것은 아니라고 판시했습니다. 그러나 많은 프로젝트들은 계속해서 일정을 무시하고 법을 준수하지 않고 있습니다. 이는 법에 따라 제정된 명령이 효과적으로 이행, 실행 및 집행되지 않기 때문입니다. 판례의 상당 비율이 지연에 대한 보상금 결정에만 관련되어 있기 때문에 분쟁의 좁은 범위에 의해 이러한 현상은 더욱 악화됩니다.
이 법은 시간이 지남에 따라 변경되었으며 여전히 사법적 승인의 여부에 대한 의구심이 남아 있습니다. 이 문제 및 효과적인 시행의 부족으로 인해 이 법은 본래의 목표를 달성했다고 보기에는 거리가 있습니다. 이를 바로잡기 위해서는 많은 노력이 필요하며, 이해관계자들의 보다 책임감 있는 역할이 필요합니다. 따라서 이 법은 포괄적인 사법적 지원을 받아 안정성을 확보해야 할 것입니다.
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