遅延と一貫性のない対応はRERAの有効性を低下    

By Amaresh Kumar Singh, HSA Advocates
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RERA、または2016年の不動産(規制および開発)法(法)およびその下に設立された不動産規制当局は、不動産エコシステムにおけるさまざまな利害関係者の利益のバランスを取り、蔓延する不正行為を減らし、購入者を保護することを目的としています。法律は2017年に発効しましたが、議会での激しい議論、憲法の解釈に関する詳細な議論、活発な法的意見に特徴されるように、その成立は容易ではありませんでした。この法律は政府の法律として法制化され、その規定を実施する規則を導入することは州に委ねられました。

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この法律は、統制や妨害に縛られることなく効果的に実施されると想定されていましたが、施行は、その目的を妥協し弱体化させ障害に直面しました。それにもかかわらず、この法律は不動産分野に大きな影響を及ぼしました。住宅都市問題省のデータによると、30の州と連邦直轄領(UT)がRERA制度を確立させ、34の州とUTが規則を通過させ、28の州とUTが上訴裁判所を設立しました。63,000を超える不動産プロジェクトと50,000を超える不動産業者が登録しており、Maharashtra州がプロジェクトの45%を登録し、続いてGujarat州が13%、Madhya Pradesh州とKarnataka州がそれぞれ6%、Uttar Pradesh州が5%となっています。 この法律の下で65,000以上の紛争が裁定されており、Uttar Pradesh州、Haryana州、Maharashtra州がその75%近くを占めています。

これは励みになるようです。ただし、さまざまな州や連邦直営領で法律の実施に関して重大な問題が発生しています。進歩は活気がなく、一貫性がなく、時にはその行為を無視してきました。一部の州では、競合する法律を制定しています。州の独立を支持する統一的な実施の拒否は、法律の有効性を低下させました。たとえば、西ベンガルは2017年に住宅産業規制法(HIRA)を可決しました。住宅購入者協会はその憲法上の有効性に異議を唱え、最高裁判所はこの法律との非互換性を理由にそれを取り下げました。Jammu.Kashmir州、Meghalaya州、Mizoram州、Sikkim州、Nagaland州、Tripura州には、規制当局や上訴裁判所はありません。Assam、Manipur、Arunachal Pradesh州では、公式ウェブサイトはオフラインのままです。

一連の事件は、その地位を変えることによって行為の範囲を減らしました。消費者保護法(CPA)と破産および倒産法2016(IBC)との間の紛争の申し立てを解決するにあたり、最高裁判所は、この法案を不動産問題の唯一の権限ではなく、単なる代替権限としました。最近、最高裁判所は、紛争が発生した場合、IBCがこの法律に優先することを決定しました。 同様に、Imperia Structures Ltd 対 Anil Patniにおいて、裁判所は、法の第79条は消費者フォーラムの管轄権を明示的に削除するものではなく、立法上の意図は、割り当てられた人が消費者救済と法のどちらかを選択できるようにすることであると判断しました。判決は Ireo Grace Realtech(P)Ltd 対 Abhishek Khannaで支持されました。全国会社法上訴裁判所はまた、法第18条に基づいて住宅購入者が利用できる救済策を無視して、その固有の権限を通じて管轄権を負いました。 住宅購入者は現在、同法、IBCとCPAの下で3つの同時救済策を持っており、1998年に最高裁判所自体が禁止した慣行であるフォーラムショッピングによって状況を悪用する可能性があります。

この法律の合憲性は、Neelkamal Realtors Suburban Pvt 対 Union of Indiaで異議を唱えられましたが、高等裁判所は、立法上の意図に照らして、この法律は割当先の保護に不可欠であり、恣意的でも違憲でもないと判断しました。ただし、プロジェクトはプロジェクトの予定を無視し続け、法律を順守していません。これは、法の下で行われた命令の効果的な実施、実行、および執行の欠如に起因します。判決の大部分は遅延に対する補償の決定のみに関係しているため、これは紛争の範囲が狭いことによって悪化させられています。   

この法律は時とともに変化しており、それがまだ司法の承認を得ているかどうかについては疑問が残ります。これと効果的な実施の欠如により、この法律はその目的を達成するにはほど遠い状態です。これを是正するためには多大な努力が必要であり、利害関係者はより責任ある役割を果たす必要があります。したがって、この法律は包括的な司法支援を受け、安定を達成する必要があります。

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