投资澳大利亚房地产投资信托

澳大利亚的房地产投资信托（REIT）市场是世界最大、最成熟和最透明的房地产投资信托市场之一，并且其中80%以上的机构级别房地产（指具有一定规模及价值，对大型投资机构具有吸引力的房地产）已实现证券化。澳大利亚第一个上市的REIT设立于1971年，房地产投资基金现已扩展到大多数房地产类别。

澳大利亚REIT法律和监管框架以投资者为中心且有利于投资者，其允许各类灵活的投资结构，并通过设定严格的信息披露、许可和登记条件来支持股权融资，所有这些都是为了促进市场透明度和提高投资者的信心。

上述法律框架对跨境投资也持欢迎态度。澳大利亚证券交易所 (ASX) 上市的多只REITs基金对应的实质资产或全部资产均来自境外（例如那些投资方向专门针对美国，欧洲或日本资产的基金）。

在澳大利亚，上市和非上市的REITs采用的主要法律组织形式是信托。信托法制定了一系列的核心法律原则，对受托人（基金拥有者）、投资人（受益人）和基金资产之间的关系作出了规定，主要包括以下事项：

• 资产拥有者是谁，及其拥有的房地产利益；
• 受托人处理资产，借用和管理基金的权限；
• 受托人能够发行证券的种类 （例如：单位信托基金）；
• 受托人对投资者（例如：基金拥有者）的诚信义务；
• 资产收益，盈余和损失的税务处理；
• 基金拥有者持续享有的以及在基金终结时的权利和补救方法；
• 基金拥有者的责任。

管理投资计划（例如REITs）必须遵守澳大利亚公司法中有关收购和关联交易的条款。已经上市的REITs，还必须遵守ASX的条例。

• 除具备信托法的一般特征外，澳大利亚REITs区别于其他法域REITs的独有特点为：
• 由外部管理人向股东提供信托和管理服务（最新做法是将管理人的股票和REIT的份额捆绑起来，整体在ASX上市）；
• 澳大利亚并购法规对基金项下资产的共同所有权和资产管理协议的影响；
• 税赋和印花税对基金结构和交易的影响

市场透明度和投资者信心

在澳大利亚，REITs市场对股本融资的依赖需要投资者的高度信心为基础，因为REIT涉及汇集资金以投资于某一项目，但项目的成员对于项目日常的运营却没有控制权。为此，通过对REITs按照管理投资计划进行管治以及实现市场高透明度，以提升投资者信心。

房地产投资信托应进行注册，应当有一家责任实体来管理基金，当REIT中的权益对外发售时应公布产品说明，以及应遵守适用于管理投资计划的持续性管理和披露要求。

合并、收购和重组

在近几年中，随着澳大利亚房地产投资信托行业的整合，发生了多起善意或恶意的收购交易以及近期的资本重组和资产重整案例。

在澳大利亚主要运用三种法律措施以获得对REIT的控制权。

竞价收购——由潜在收购方向目标房地产投资信托的所有信托单位持有人提出要约，以同等条件收购其信托单位。此竞价可为“场外”交易（向所有信托单位持有人发出书面要约）或者“场内”交易（出标人的经纪人在市场上依照要约价格收购全部股票，并且其收购期限不少于一个月）。“场内”交易相对比较少见，因为其要约必须为现金要约，而且要约不得附条件。

协议控制计划——可由目标房地产投资信托（信托计划）的投资者通过特别决议批准一项协议控制计划来收购另一房地产投资信托。在目标房地产投资信托的章程文件中须包含该协议控制计划的条款。协议控制计划可适用于上市的REIT，也可适用于非上市的REIT。若目标房地产投资信托已经上市，则根据澳大利亚公司法关于收购的条款，协议控制计划还需要目标房地产投资信托投资者的批准。

责任实体变更——第三种方式是更换责任实体。房地产投资信托的责任实体可以由信托单位持有人以决议方式更换。若受让方的目的仅是为了接管REIT的管理业务而不是其所有权或控制权，其寻求在信托单位持有人会议上替换目前的责任实体将是更为经济便捷的解决方式。如此，收购REIT的过程将演变为一场“代理权之争”。

外国投资

若收购方或者新责任实体为外资所有或控制，则根据澳大利亚外国投资法，可能需要相关的批准。不过，对澳大利亚房地产投资信托的外国机构投资通常不会引致外资审批的问题，因为该类投资的额度一般在规定的审批金额以下。然而，如果外资获得对澳大利亚房地产基金或基金管理者的控制或者责任实体的控制权发生变更，则可能会引致外资审批的问题。

魏迈克是博雷道盛的国际合伙人，中国业务负责人
李怡瑾是博雷道盛上海办公室的外国执业律师