上部構造の住宅ローン、若干不安定か？

1882年の財産譲渡法（TPA）および関連法に定められている住宅ローンの概念には、抵当権者または第三者の金銭的義務を確保するため、抵当権者または貸し手に有利な不動産への関心を束縛する抵当権設定者が含まれます。住宅ローンは貸付および借入取引の不可欠な部分であり、土地の上に建てられた上部構造とその下の土地の間の権利の分離には微妙な違いがあります。

法律は土地と上の建物の別々の所有権を認めていますが、一般的な推定では、反対の意図がない限り、上部構造または建物の所有権は土地の所有権と統合されます。その場合、上部構造の所有権は、その下の土地を所有しているもの以外の実体に帰属します。このような場合、紛争や法的な問題を回避するために、合意覚書を統合することをお勧めします。

TPAが制定される前でさえ、Thakoor Chander 対 Ramdhone Buttacharjeeの事例（Paramanick事件）は、建物やその他の改修工事は、単に土に付着しているという事実だけでは、土の所有者の所有物にはならないという判断でした。Dr. KA Dhairyawan and Ors 対JR Thakur and Ors、Dattaram Waman Kambli＆Ors 対 Shantaram Bapu Kambli＆Ors、Narayandas Khettry 対 Jitendra Nath Roy Chowdhury＆Ors の他の司法宣言はその上に立っている建物や構造物の所有権とは別に、下にある土地の所有権が存在する可能性があることが確認されました。ただし、建設または建設された上部構造に住宅ローンを生成することは法的に許可されていますが、その下の土地には許可されていませんので、それでは実際的な問題が発生します。

借地に建てられた上部構造に住宅ローンが生成された場合、それはリース期間中のみ存在します。そのような上部構造に関連する貸し手の権利は、リース期間が満了すると終了します。商業的には、貸し手は、いつでも未払いの金額がリースの期限が切れていない期間の価額を超えないように、その状態を制限する必要があります。

さらに、法律には、土地に付帯する不動産とその上に建設された上部構造の所有権文書を構成するものについて灰色の領域があります。借り手が上部構造の所有権文書を持っていない可能性があるため、所有権証書の預け入れによる公平な住宅ローンの生成は難しくなります。土地を除く上部構造の所有権の証拠書類を確立することは難しいかもしれません。この証拠は、借地権の改修費用またはその他の記録に関連する文書の形をとることがありますが、さらなる実証が必要な場合があり、公平な住宅ローンを生成するための文書要件を満たすのに十分でない場合があります。

貸し手はまた、サブレジストラが基礎となる土地のない上部構造の住宅ローンを認識しない可能性があるため、不動産に登録された住宅ローンを生成するのが困難になる可能性があります。 この問題は、サブレジストラによる登録規則の解釈に依存しています。所有権証書の預け入れによる住宅ローンを除いて、登録された商品による住宅ローンを生成する要件は、1908年の登録法の第17条で読まれたTPAの第59条から発します。最高裁判所は、State of Haryana & Ors 対 Narvir Singh & Anr および Suraj Lamp & Industries Private Limited 対 State of Haryana & Anr. の事例でこれらの規定を解釈しました。サブレジストラは、基礎となる土地のない上部構造上に住宅ローンを作成する際の障害となり、プロセスを煩雑にする可能性があります。

基礎となる土地に対する担保を伴わずに上部構造上に住宅ローンが作成された場合、住宅ローンの差し押さえは、借り手の債務をカバーするのに十分な額を調達できない可能性があります。関係する土地の担保がなければ、上部構造の住宅ローンだけでは、貸し手が借り手の債務を回収できるようにするのは確実ではないかもしれません。

関連する法律と司法の声明を読んで、下の土地に住宅ローンを生成せずに建設された上部構造に住宅ローンを生成することは法的に許可されていますが、土地に対する権利を持たない貸し手によって引き起こされる実際的な問題は、そのような住宅ローンの利益を制限する可能性があります。したがって、貸し手は、下の土地に請求することなく、上部構造のみで借り手が生成した住宅ローンを受け入れることで利益を確保するかどうかを決定する際に慎重に検討することが賢明です。

Amaresh Kumar Singh は HSA Advocates の不動産担当パートナーで、Dipti Lavya Swain は企業と商業担当パートナーです。