地上建筑物抵押-有点不太稳定?

作者: Amaresh Kumar Singh和 Dipti Lavya Swain,HSA Advocates
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印度1882年《财产转让法》(《财产转让法》)和相关法律中的抵押概念,涉及抵押人将其不动产权益抵押给抵押权人或贷款人,作为抵押人或第三人债务的担保。抵押是借贷交易的组成部分,土地和地上建筑物之间的权利有细微差别。

Amaresh Kumar Singh, HSA Advocates, Superstructure mortgages – A bit wobbly?
Amaresh Kumar Singh
合伙人
HSA Advocates

虽然法律允许土地和地上建筑物各自有独立所有权,但一般推定地上建筑物的所有权与土地的所有权合为一体,除非有相反意思表示,在此情况下,地上建筑物的所有权归属于其他实体而非拥有土地的实体。因此,签订协议时最好在协议里明确约定,以避免冲突和法律问题。

甚至在《财产转让法》颁布之前,在Thakoor Chander v Ramdhone Buttacharjee案(Paramanick案)中,法院认定建筑物和其他不动产改造并不仅因附着于土地而成为土地所有人的财产。在Dr KA Dhairyawan and Ors v JR Thakur and Ors案、Dattaram Waman Kambli & Ors v Shantaram Bapu Kambli & Ors案以及Narayandas Khettry v Jitendra Nath Roy Chowdhury & Ors案中,法院确认,土地所有权可以与地上建筑物或构筑物的所有权分开。但是,法律上允许在已建成的地上建筑物上设立抵押,却不允许对下方土地设立抵押,这就在现实中产生了问题。

如果将租赁土地上建成的地上建筑物抵押,抵押将只存在于租赁期内。一旦租赁期届满,贷款人对地上建筑物的权利就会终止。因此,贷款人应在商业条款中限制其面临的风险,以便借款人未偿还的金额始终不超过未届满租赁期的估值。

此外,对附着于土地的不动产以及地上建筑物,其所有权文件的构成在法律上存在灰色地带。由于借款人可能不拥有地上建筑物的所有权文件,通过交存所有权证书来设立衡平法上的抵押可能会有困难。获取地上建筑物(不含下方土地)所有权的书面证据可能会有困难。虽然这种书面证据可以采取租赁产权改善费用相关文件或其他记录的形式,但此等文件或记录可能需要提供其他佐证,而且可能不足以满足设立衡平法上抵押的文件要求。

Dipti Lavya Swain, HSA Advocates, Superstructure mortgages – A bit wobbly?
Dipti Lavya Swain
合伙人
HSA Advocates

贷款人在办理不动产抵押登记时也可能面临困难,因为如果仅抵押地上建筑物而不抵押下方土地,乡镇登记官员可能不承认这种抵押。这个问题取决于乡镇登记官员对相关登记法律法规的解释。通过登记文件设立抵押的要求(通过交存所有权证书设立抵押除外)源自《财产转让法》第59条。该条需要与印度1908年《登记法》第17条一并解读。在State of Haryana & Ors v Narvir Singh & Anr案以及Suraj Lamp & Industries Private Limited v State of Haryana & Anr案中,印度最高法院对这两个条款进行了解释。如果仅抵押地上建筑物而不抵押下方土地,乡镇登记官员可能制造障碍,使过程变得繁琐。

如果在地上建筑物上设立了抵押,而不同时在下方土地上设立担保,则变卖抵押物所得可能不足以清偿借款人的债务。如果未在土地上设立担保,单凭地上建筑物上的抵押可能无法保证贷款人一定能收回借款人所借款项。

通过解读相关法律和法院判决,尽管法律上允许对地上建筑物设立抵押而不对下方土地设立抵押,但由于借款人对下方土地不享有权利而造成的实际困难可能会限制这种抵押的益处。因此,借款人仅以地上建筑物而不以下方土地设立抵押的,是否接受通过这种方式来确保自身利益,贷款人作出决定时需要谨慎行事。

Amaresh Kumar Singh和Dipti Lavya Swain为印度HSA Advocates律师事务所的合伙人,前者主要执业领域为房地产,后者主要执业领域为公司和商业

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