中国内地的城市更新项目合作合同（下称“合作合同”）是指合作各方提供合作条件共同投资，以取得城市更新项目的开发经营权，并获取相应收益的协议。合作合同内容主要约定合作各方按照约定提供合作条件，履行投资义务，共同推进项目实施计划立项、更新规划申报审批、实施主体确认、土地出让合同签署等各项工作，以及相关合作收益分配方式等。
合伙人
瑛明律师事务所
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。该规定明确了共同投资、共担风险、共享利润是合作开发房地产合同的法律要件。合作合同属于合作开发房地产合同的一种类型，应当具备共同投资、共担风险、共享利润的法律要件。如在合作合同中约定一方只是提供项目用地或资金，享有固定收益或保底收益，不参与经营管理也不承担经营风险及亏损，司法机关将会根据合同的实质内容认定该合同性质为其他合同，例如最高人民法院（2016）最高法民再96号判决，认定案涉合作合同性质为土地使用权转让合同。
主要风险
合同约定不明引发合同僵局。城市更新项目合作周期长，涉及问题复杂，在起草合作合同时应当详尽全面，针对不同阶段所涉及的相关问题做出相应规定，针对无法预估的事项做出相应的解决机制，避免在合同履行过程中因约定不明发生争议。例如某城市更新项目在合作过程中，因项目土地指标不能满足城市更新要求，需要巨额费用购买合法用地指标，但对此项开支事先没有预算，也没有明确约定承担主体，从而产生争议，最终导致项目陷入僵局。
因此，在合作之前各方应就所涉及的相关问题充分沟通，在合作合同中明确项目范围、合作方式、投资比例、建设规模、进度安排、规划条件、融资计划、管理分工、分配方式、违约责任、争议解决等，同时建立相应的调整机制，在履行过程中如有新情况及时协调，并形成补充协议。
合同履行过程中的连带责任。在项目合作过程中，经常会出现经营管理不当，导致合作方对项目的债务承担连带责任；或者合作方自身债务问题导致合作项目资产或其他合作方资产被查封冻结或强制执行，导致项目被无限期搁置。
因此在城市更新项目合作过程中，要采取必要的防范措施，优先采取项目公司方式进行合作，将项目独立运作，与各合作方进行必要的风险隔离，避免人、财、物、财务账目混同，避免合作各方利用合作项目对外进行融资或担保。
合作主体违约导致合作失败。城市更新项目合作方可能会基于各种原因无法履行自己的义务，例如因资金困难被动违约，基于自身利益主动违约等。一些土地资源方在已经签署合作合同之后，受更大利益诱惑，另行与第三方签署合同并实际履行，从而导致合作方遭受无法弥补的损失。
因此，在合作合同中关于违约责任的约定需要细化，针对不同的违约情形约定相应的违约责任，对可能难以举证的情形直接约定具体的可覆盖实际损失的违约金。针对合作方的重大变化，例如关键人事变动、财务出现困难、涉及重大诉讼等及时掌握，一旦出现合作障碍，尽早做出相应的应对措施，必要时需要壮士断腕及时止损。
第三方原因导致合同履行不能。来自政府部门或第三方导致合作合同无法继续履行的情形，包括政府总体规划调整、政府剔除更新计划导致项目终止、第三方对项目用地主张权利或进行投诉等。这其中部分原因属于不可归责于合作各方的客观原因，可以作为情势变更处理，互不追究违约责任。部分原因可能是合作方的责任，例如合作土地权属存在瑕疵未能如实披露，导致合作过程中出现第三方主张权利，项目可能因此搁浅。
对此，合作各方应事先做好尽职调查，对可能来自第三方的风险做出预判，在合作协议中根据不同风险分别做出相应的处理方式，并明确救济方法及路径；一旦出现风险应及时有效化解，无法协调的应采取正确的补救措施，避免因救济不当反而损失扩大。
瑛明律师事务所合伙人樊永强
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