法拍物业收购关注要点

作者: 徐邦炜、杨慧,竞天公诚律师事务所
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法拍物业的起拍价格以市场评估价格为基础进行折价,可为投资者创造相对更高的收益,收购法拍物业已逐渐成为不良资产投资的策略之一。但高收益往往伴随着高风险,实践中也常常碰到投资者在竞得法拍物业后无法办证或无法使用等案例。本文将结合作者多年来在不良资产行业的投资处置经验,提示投资者在收购法拍物业时重点关注以下风险点。

徐邦炜, Xu Bangwei, Partner, Jingtian & Gongcheng
徐邦炜
合伙人
竞天公诚律师事务所

过户办理不动产权证

法拍物业能否顺利过户并办理新的不动产权证是投资者关注的首要风险。在实践中,法拍物业无法过户的全部风险往往由竞买者承担。因此,投资者需要关注以下可能阻碍办理产权过户的相关问题:

关注法拍物业过户是否需要满足特殊条件。投资者在竞拍规划用途为科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等的产业项目时,应重点留意此类项目的历史背景及拍卖公告中对买受人的资质有无限制及前置审批要求。根据北京市规划和国土资源管理委员会2017年4月发布的《关于进一步加强产业项目管理的通知》:产业项目的买受人需要满足相关管理部门的政策要求通过其审核方可办理不动产权证。以笔者曾参与的某法拍项目为例,拍卖公告明确提示:买受人应为注册在竞拍标的物所在区县的科技型企业,如因买受人不符合主体资格导致无法办理产证的,由买受人自行承担不利后果。

关注竞拍物业有无办理过户的历史瑕疵。在执行拍卖中,买受人可根据法院出具的《执行裁定书》及《协助执行通知书》到不动产中心办理过户手续。但在目前的破产拍卖中,破产管理人作为独立发拍主体,一般情况法院不再为破产拍卖出具《协助执行通知书》,由管理人代表出卖方与竞买方共同到当地的不动产登记中心办理产权变更手续。因此,若竞拍物业存在历史瑕疵,买受人在破产拍卖后办理新的不动产权证通常存在较大阻碍。

是否涉及加建或违建

实践中,部分物业会在竣工验收后或取得产证后进行加建,以扩大使用面积或提高房屋运营的租金收入。但在法拍程序中,法院通常不会核实拍卖物业是否存在违建或加建。因此,竞买人如果通过法拍取得存在加建或违建的物业,加建或违建部分仍会随时面临被强制拆除并处以罚款的风险。

Yang Hui, Counsel, Jingtian & Gongcheng
杨慧
顾问
竞天公诚律师事务所

是否存在租赁

投资者在竞拍法拍物业前,应对法拍物业的租赁情况或占用情况进行详细调查。根据《民法典》第四百零五条、《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一 条第二款及目前的司法实践,抵押物拍卖时附带租约的,如租赁关系的形成时间早于抵押权的设立并早于法院的查封,则该租约对竞买人继续有效,且拍卖公告中应予以披露。如租赁关系的形成时间晚于抵押权的设立,则该租约不受法律保护。即便法拍物业存在不受法律保护的租赁关系,投资者在竞拍成功后需要收 回使用权的,实践中也往往存在较大的清租难度。如承租人较多或涉及异地清租等问题,建议投资者谨慎评估清租周期及清租成本。

税费是否由竞买人全部承担

根据现行法律和行政法规的规定,在不动产交易中买受人缴纳契税和印花税,出卖人缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税等。但在司 法拍卖的实践中,经常出现载明 “标的物转让登记所涉及的一切税费由买受人承担” 的竞买公告。因卖方税费的计算需要确认计税的价格基础及计税方式,故竞买方人往往难以在竞拍前准确计算其税务成本。实践中,买受人要缴纳天价税费的新闻屡见不鲜,笔者也经历过买方缴纳超出竞拍款 20% 以上税费的案例。司法拍卖中税费全部由买方承担的原则为买方的投资成本带来较大的不确定性,投资者应予以特别关注。

综上,法拍物业的投资往往伴随着高风险和较大的不确定性。以上仅为我们列举的部分常见关注要点,建议投资者在投资法拍物业前后聘请专业的顾问团队,以做出针对性的风险判断。

竞天公诚律师事务所合伙人徐邦炜、 顾问杨慧

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