인도 부동산의 외국인 투자 및 파이낸싱에 대한 규제 프레임워크

현재 인도의 외국인 직접 투자(FDI) 규정에 따르면, 특정 조건을 충족하는 경우 건설 부문에서 자동 승인 경로를 통해 최대 100%까지 투자가 가능하다. 건설 프로젝트에는 타운십, 주거/상업용 건물, 도로 또는 다리, 호텔 및 리조트, 병원, 교육 기관, 레크리에이션 시설, 도시 및 지역 수준의 인프라 개발이 포함된다.

인도의 FDI는 보통주, 의무 전환 사채 또는 의무 전환 우선주를 통해 이뤄질 수 있다. FDI 외에도 인도는 부동산 회사에 대한 구조화된 부채 형태로 외국 자금이 강력하게 유입되는 것을 목격한 바 있다. 이러한 부채는 고수익, 쿠폰 지급 및 부동산 자산으로 담보된 형태로, 외국 포트폴리오 투자자와 대체 투자 펀드를 통해 발생했다.

이 기고문에서는 인도 부동산 부문의 외국인 투자, 부동산 투자 신탁(REITs), 파산 및 구조화 금융에 대한 현행 규제 프레임워크를 분석할 계획이다.

FDI

건설 부문에서 외국인 투자자는 주요 인프라(즉, 도로, 상수도, 가로등, 배수 또는 하수도) 개발 후 프로젝트에서 철수할 수 있다. 건설 프로젝트의 각 단계는 별도의 프로젝트로 간주되며, 투자자는 프로젝트 완료 전에 투자를 철수하고 투자금을 환수할 수 있으며, 여기에는 FDI의 각 단계를 참조하여 계산된 3년의 잠금 기간이 적용된다. 이러한 철수 제한은 호텔, 관광 리조트, 병원 및 교육 기관과 같은 인프라에 대한 투자에는 적용되지 않는다.

비거주자/외국인 투자자가 투자한 자산을 환수하지 않고 다른 비거주자/외국인 투자자에 지분을 양도하는 것은 허용되며 이는 잠금 기간이나 정부 승인의 적용 대상이 아니다.

농가 건설, 양도 가능한 개발권 거래 또는 부동산 사업에 종사하는 인도 회사에는 FDI가 허용되지 않는다.

‘부동산 사업’이라는 용어에는 이익을 목적으로 토지 및 부동산을 거래하는 사업을 포함하지만, 주거용 또는 상업용 건물, 도로 또는 다리, REITs, 교육 기관, 레크리에이션 시설, 도시 및 지역 수준의 인프라, 그리고 타운십의 개발은 포함되지 않는다. 부동산 임대료나 임대 수입은 양도에 해당하지 않는 한 부동산 사업의 정의에서 제외된다.

또한, 타운십, 쇼핑몰/쇼핑 단지 및 비즈니스 센터의 운영 및 관리를 위해 완성된 프로젝트에는 자동 승인 경로를 통해 100% FDI가 허용된다. 그러나 FDI 각 단계를 기준으로 계산된 3년의 잠금 기간이 있으며, 이 기간에 부동산 또는 그 일부의 양도는 허용되지 않는다. FDI 규정은 부동산 중개업에도 자동 승인 경로를 통한 100% FDI를 허용한다.

REITs

주목할 만한 발전 중 하나는 REIT 규정의 도입으로 이러한 금융 상품의 설립 및 상장이 가능해진 점이다. 현재 인도에는 네 개의 상장된 REITs가 있으며, 그중 세 개는 상업용 사무실 공간에, 하나는 소매 쇼핑몰 공간에 있다.

REIT는 1982년 인도 신탁법에 따라 신탁으로 구성되며, 인도 증권거래위원회(SEBI)에 등록되고 일반적으로 스폰서, 매니저, 수탁자 및 단위 보유자로 지정된 사람들로 구성된다.

이러한 REIT는 최소 자산으로 INR 50억(USD 6000만) 이상이 필요하며, REIT 자산 가치의 최소 80%는 완공된 임대 및/또는 수익 창출 부동산에 투자되어야 하고, 나머지 20%는 주식, 채권, 현금 또는 건설 중인 상업용 부동산 형태로 보유할 수 있다. REIT가 벌어들인 임대 수익의 최소 90%는 배당금 또는 이자로 단위 보유자에게 분배되어야 한다.

최근 SEBI는 소형 및 중형 부동산 투자 신탁(SM REITs)에 대한 규제 프레임워크를 공지했다. 이제 이러한 신탁은 최소 INR 5억에서 최대 INR5 0억의 소형 또는 중형 프로젝트에 허용된다. SM REITs는 상업용 또는 주거용 자산을 가질 수 있으며 최소 200명의 투자자와 계획 자산 가치의 최소 95%를 완공된 수익 창출 부동산 자산/부동산에 투자해야 하며, 최대 5%만 현금, 유동성 뮤추얼 펀드 계획 및 정기 예금으로 보유할 수 있다.

SM REIT 규정은 인도 상업용 부동산 가치를 널리 알리는 촉매제가 될 가능성이 크지만, 기고문 작성 시점에 SEBI로부터 라이선스를 받은 SM REIT는 단 하나뿐이다.

부채 파이낸싱

인도 부동산 부문에서 외국 금융 기관의 부채 파이낸싱 대부분은 다음 두 가지 방법을 통해 이뤄진다: SEBI 규정에 따라 인도 기업의 담보 비전환 사채에 가입하는 것으로, 이는 인도 증권 거래소에 상장되어 있을 수도 있고 아닐 수도 있다; 또는 인도에 설립된 대체 투자 기금(AIF)으로부터의 대출/부채다.

담보권은 외국인 투자자를 대신하여 담보를 보유하고 차입자의 준수를 감독하는 채권 신탁을 위해 설정된다. 외국인 투자자 가입자는 SEBI에 등록된 AIF의 외국 포트폴리오 투자자로 SEBI에 등록되어야 한다.

부동산 도산

인도의 또 다른 주요 규정은 2016년 제정된 도산 및 파산법(IBC)으로, 도산 및 파산 법률의 프레임워크를 제시하고 인도에서 법인의 도산 및 청산 절차를 간소화한다.

IBC는 기업 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 모든 금융 채권자, 운영 채권자 또는 기업 채무자가 파산 해결 절차를 시작할 수 있도록 하며, 이 절차는 절차 개시 신청서 제출일로부터 180일 이내에 해결되어야 한다.

IBC는 모든 이해관계자, 즉 주택 구매자, 대출 기관 및 부동산 개발자에게 중요한 영향을 미친다. 이는 재정 능력과 납품 기록을 갖춘 개발자는 발기인이 전체 작업을 완료할 재정적 수단이 없는 미완성 부동산 프로젝트를 구제할 수 있도록 한다.

주택 구매자는 대법원의 개정 및 판결을 통해 더 큰 권리를 부여받았다. 초기에는 ‘기타 채권자’로만 인정되었으나, 이제 주택 구매자는 ‘금융 채권자’로 인정받아 채무 불이행 부동산 회사에 대해 도산 절차를 시작할 권리와 채권자 위원회에 참가할 권리를 갖게 됐다. 이 도산 절차를 시작할 권리는 최소 주택 구매자 수에 대한 기준을 충족해야 한다.

인도의 부동산 개발자들도 부동산 회사의 해결 계획을 모색하고 통과시키는 데 더 큰 유연성을 부여받았다. IBC 규정은 부동산 법인 채무자의 하나 이상의 프로젝트에 대해 ‘해결 계획’을 허용하는데, 이는 해당 법인 전체에 대한 해결 계획이 접수되지 않은 경우에도 적용된다.

집행

IBC 외에도 대출 기관이 채무를 회수할 수 있는 또 다른 주요 방법은 2002년 제정된 금융 자산의 유동화 및 재구조화와 담보권 집행에 관한 법(SARFAESI 법)에 따라 규율된다.

대출인이 담보 채무를 상환하지 못할 경우, 담보 채권자는 대출인의 계정을 부실 자산으로 분류하고 담보권을 집행하기 위한 절차를 시작할 수 있으며, 법원의 개입 없이 담보된 부동산 자산을 점유하고 자산을 현금화할 수 있다.

이는 일반 민사 법원 절차에 비해 채무 회수 속도가 더 빠르다.

이와 관련하여 대출인에게 사전에 통지를 보내 정해진 기간 내에 채무를 전액 상환하도록 해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 SARFAESI 법 규정에 따라 집행 절차가 시작될 수 있다.

최근에 SARFAESI 법은 대출 기관에 의해 부동산 자산을 담보로 압류하고, 이를 공개 경매 및/또는 사적 협약을 통해 판매하는 데 널리 활용 및 시행되고 있다.

부동산 부문은 인도 경제 성장에 매우 중요한 역할을 한다.

이 산업은 경제에 가장 크게 기여하는 산업 중 하나이며, 두 번째로 큰 고용 창출 산업이다. 또한 275개 이상의 관련 산업(철강, 시멘트 및 기타 건설 자재 포함)이 이 산업에 의존하여 사업을 유지하고 있다.

다행히도 인도의 부동산 부문은 주목할 만한 호황을 누리고 있으며, 국내외 투자자, 주택 구매자 및 기업의 관심을 끌고 있다. 부동산에 대한 수요 증가는 당분간 계속될 것으로 보인다.