土地は権原だけで判断してはいけない：判例からの教訓

フィリピンにおける不動産の所有権は、トレンズ・システムと呼ばれる権原登録制度によって規律されています。この制度では、土地は政府が発行する権原証明書によって証明されるのです。この制度は、買主が登録された所有権を信頼できるようにすることで、法的確実性を高め、取引を円滑にすることを目的としています。

マナレセ夫妻対故フェレラス夫妻の遺産事件において、最高裁判所はこの制度が実務上どのように機能するかを示すとともに、より重要な点として、権原への依拠だけではもはや不十分となる場面を明確にしました。トレンズ・システムは、消極的に依拠する者を利するための制度ではありません。保護されるのは、漫然とした者ではなく、警戒を怠らない者なのです。

占有は善意の有償取得者保護を打ち破る

本件は、もともとフェレラス夫妻が所有していた登録土地の一区画に関するものです。当該不動産はその後売却・移転され、最終的にマナレセ夫妻の手に渡りました。同夫妻は、有効かつ不利益となるような瑕疵のない権原に依拠していました。

マナレセ夫妻は、自らが「善意の有償取得者」として保護されるべきであると主張しました。これは、瑕疵のない権原を善意で信頼して取得した買主を保護する法的地位です。

しかし、裁判所はこれを退け、重要な事情として当該不動産が売主以外の者によって占有されていた点を認定したのです。にもかかわらず買主は調査を行わず、その結果、善意の買主としての地位を失いました。裁判所は判例法理を改めて確認しました。すなわち、買主は原則として権原証明書に依拠できますが、合理的な者であれば売主の所有権に疑義を抱くような事情がある場合には、その限りではありません。

不動産取引における善意とは、純粋に主観的な基準ではありません。状況に照らして慎重な買主であれば何をしたかによって測られます。これを怠ることは単なる見落としではなく、「善意の有償取得者」に与えられる保護を否定する法的瑕疵となります。

トレンズ・システムの原則は慎重な注意義務を要請する

フィリピンのトレンズ・システムは、次の三つの中核原則に基づいています。

1. 1. ミラー原則：権原証明書は所有権を反映し、原則としてそれに依拠できる。
   2. カーテン原則：買主は、権原に表示されている範囲を超えて過去の取引を調査する必要はない。
   3. 保険原則：登録された権原が後に欠陥であることが判明した場合、政府が裏付ける保証基金により補償が得られる可能性がある。

これらの原則は効率的な不動産取引を促進する一方で、過失を許容する免罪符ではありません。マナレセ事件の判決は、これらの保護は、買主が合理的に行動した場合にのみ適用されることを改めて確認しました。また、慎重な買主に注意を促す事情がある場合には、追加調査が求められるというフィリピン不動産法における長年のルールを再確認しています。

裁判所は、土地登録制度のデジタル化が進むことで、権原や記録の確認に関するアクセス性と効率性は高まるものの、この基本ルール自体が変更されるわけではないとも指摘した。

マナレセ事件：きれいな権原を超える注意義務

買主にとって、マナレセ事件はフィリピンの不動産取引に臨む上での実務的示唆をいくつか提供しています。

1. 1. 権原は一応の証拠にすぎないと捉えること。権原は所有権を示す主要書類ですが、周辺事情が所有権に疑義を生じさせない場合に限り信頼できます。周辺事情に疑問がある場合、権原のみに依拠することは不十分です。
   2. 現地確認を法的に不可欠な手続きとして位置付けること。占有は些細な事情ではなく、法的なシグナルです。他人による目に見える占有は、権原に欠陥がある可能性を推定させる通知に等しいものです。これは調査が必要となります。これを無視する買主は、権原が外形上整っていても、取引を進めるなら自己責任ということになります。
   3. 法的・事実的デュー・ディリジェンスを統合すること。本件は、法的権原と事実上の占有が一致しなければならないことを示しています。投資家は、登記記録、納税申告、技術資料が整合していること、そして現地の状況（居住・占有の有無、境界、利用状況）が記録と一致していることを確認すべきです。さらに、デュー・ディリジェンスを譲れない取引規律として制度化すべきです。本件はまた、書面審査と現地確認のギャップを埋めるために、適格な法務・技術アドバイザーを早期に関与させる重要性も強調しています。

注意義務がフィリピンの不動産取引を守る

不動産取引におけるデュー・ディリジェンスは、チェックリストではなく、行為規範になります。そこでは、書面上の権原、事実上の占有、規制遵守という3要素の整合性が求められます。これらのどれかが乖離する場合、その取引は法的に脆弱となります。

フィリピンの不動産取引において、権原は扉を開くかもしれない。しかし、その先に進んで成果をえるためには、より一層の注意深さが必要となります。

Nilo T Divina は、メトロ・マニラのDivinaLaw の創業者兼経営担当パートナー、 Ciselie Marie T Gamo-Sisayanは同パートナー、Angel Isah M Romero は同アソシエイトです。

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