フィリピンの99年リース改革（共和国法第12252号）：対外投資と土地利用権への影響

長期の土地利用権は、フィリピンにおける外国投資家にとって、これまで最も重要な構造的制約の一つであり、とりわけ投資回収期間が長くなる資本集約型プロジェクトにおいて課題となってきました。共和国法第12252号は、外国投資家が私有地を最長99年間リースできるようにすることで、この課題に正面から対応し、利用権の確実性とプロジェクトの融資適格性を実質的に高めています。

同法は2025年9月に施行され、投資家リース法は改正されることになります。フィリピンの憲法では、外国人による土地所有は禁じられていますが、法改正の結果、借地権の強化がなされ、大規模開発での土地利用の組成方法に影響が出ることが予測されます。

共和国法第12252号に基づく政策枠組み：フィリピンの99年リース改革

99年リース期間への一本化。共和国法第12252号は、従前の二段階リースの枠組み（50年＋1回限りの25年延長）を、最長99年の単一のリースへ置き換えます。これまでは土地リースの更新承認が、長期の投資サイクルが後半段階で不確実性を生み、リファイナンス、評価、出口戦略に影響することが少なくありませんでした。

この改正によって更新要件は取り払われ、投資家は、安定的、かつ将来まで見通せる時間軸で土地利用権を設計できるようになりました。これは、工業施設、観光地、アグリビジネスプロジェクト、環境に留意した開発など、資産のライフサイクルが通常のリース期間を大きく超えてしまう大規模な資本集約型プロジェクトにとっては、極めて重要になります。

登録と執行可能性。共和国法第12252号によって、長期リース契約に関してより強固な法的確実性と執行可能性を提供します。同法は、証書登録所で登録をすることによって、リースが第三者対抗力を生じさせる効力発生行為であることを明確化しています。登録後、当該の土地リースは、競合する他の主張から保護され、投資家の土地利用権が認識され、執行可能であることが担保されます。また、当該リースは担保的異議申立ての対象とはならず、直接訴訟以外の手段による変更・解除も認められません。これにより、間接的異議や予期せぬ土地アクセス紛争から権利を保護し、長期リース権の法的リスクを大幅に低減します。

譲渡可能性と担保利用。登録されたリース権益は譲渡、移転および／または資金調達のための担保として利用できます。これによりリース権の商業的有用性が高まります。

リース権益に抵当権を設定したり、その他の担保に設定したりできることで、より柔軟なプロジェクト・ファイナンスの設計が可能になります。投資家は、土地利用の安全性を損なうことなく、プロジェクトのライフサイクルに応じて、再編、リファイナンス、または売却を行いやすくなり、資産の流動性が改善されます。

規制上のセーフガード。拡充された賃借の特典は、規制当局による監督の対象となります。外国人賃借人は、外国投資法や投資促進機関が運営する優遇制度を含む関連法令に基づいて、承認・登録された投資を維持する必要があります。これにより、長期リースの特典は、実質的な経済価値をもたらし、国家の開発優先事項と整合する投資家に限定されます。

この枠組みの下で、承認・登録された投資を有する投資家は、産業開発、観光、農業、アグロフォレストリー、環境保全、その他の優先分野に関連するプロジェクトのために、私有地を最長99年の期間でリースできます。

フィリピンの99年リース改革が外国投資家に与える示唆

外国投資家にとって、共和国法第12252号の最も直接的な利点は、利用権の確実性の向上です。明確に定義された99年のリース期間の導入により、プロジェクトの継続性や評価に影響し得る裁量的な更新承認への依存が解消されます。金融面では、賃借期間の長期化はプロジェクトの融資適格性を大きく改善します。土地利用権を資産の経済的耐用年数に合わせることで、リファイナンスリスク低下し、借入期間の長期化が可能となり、資本集約型投資の全体的な実現可能性が強化されます。

本改革は、長期の土地利用権の枠組みを認めるシンガポール、マレーシア、インドネシアといった東南アジア諸国との構造的な格差を縮小します。リース期間は資産評価、資金調達の枠組み、およびリスク配分に影響するため、共和国法第12252号は複数の法域を比較検討する投資家にとってフィリピンの競争力を高めることになります。

フィリピンの99年リース改革のより広い経済効果

マクロ経済の観点では、この改革は外国資本を生産的な長期投資へ誘導することを意図しています。より長いリース期間は、より密接な資本コミットメント、より質の高い開発およびインフラ整備、人材育成、ローカル・サプライチェーンへの継続的投資を促します。受入れ側のコミュニティにとっては、安定的な雇用、経済活動の活性化、ならびに物流、小売、サービス等の周辺産業の成長につながり得ます。

フィリピンの99年リース改革は投資促進の方向性強化を示す

長期リースの枠組みは、投資促進と国家戦略上の制約とのバランスを図り、慎重な政策選択となります。土地利用権の期間と執行可能性を強化することで、この改革は、特に土地利用権の確実性が成否を左右するプロジェクトにおいて、長期の対外投資に向け、より整備された環境の形成に資するものです。

Nilo T DivinaはDivinaLawの創設者兼マネージング・パートナー、Ciselie Marie T Gamo-Sisayanはパートナー、Angel Isah M Romeroはメトロ・マニラ所在のアソシエイトです。

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