越南可再生能源项目如何获取项目用地?

作者: 王霁虹和赵蕙骐,中伦律师事务所
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富的可再生资源、慷慨的补贴优惠政策,以及蓬勃发展的经济和制造业带来的用电需求迅猛增长,近年来不断吸引着全球投资者投资越南的可再生能源项目。不过,经历了早期的野蛮增长阶段后,由于缺乏整体规划、电价补贴到期等原因,2020年以后越南可再生能源投资趋势有所放缓。但从长远看,基于其能源发展战略和目标,该市场仍然潜力巨大,对包括中国投资者在内的各国投资者具有强大的吸引力。

越南的可再生能源项目
王霁虹
合伙人
中伦律师事务所

以风电、光伏为代表的可再生能源项目属于基础设施建设项目,土地的重要性不言而喻。用地的合法性、成本等因素直接影响项目的成败。因此,了解越南的土地制度至关重要。特别是,外国投资者在可再生能源项目中如何取得项目用地?能享受哪些优惠?

越南基本土地制度

与中国类似,越南宪法规定土地属于全体人民,国家作为代表统一管理。因此,越南法律不承认私人拥有土地的所有权,使用土地的主体需通过转让、出租、出资等方式获得土地使用权。

土地可分为长期土地和有期限土地,长期土地没有固定使用期限,有期限土地的使用期限分为5年、50年、70年、99年不等,其中大多数为50年。

对外国投资者的限制

外国投资者不能直接在越南取得土地使用权,但可以通过其投资的当地外商投资企业取得越南土地使用权以开展投资项目。外商投资企业的用地期限不得超过50年,但存在例外情形。

根据越南法律,外商投资企业取得土地使用权的方式包括:(1)国家划拨取得;(2)与国家签署租赁合同;(3)从工业区、高新区租赁土地;或(4)越南当地企业以土地使用权出资。以上四种方式中,第一种仅适用于住宅项目,第三种仅限于工业区、高新区的投资项目。其余两者中,方式(2)更为常见。因此,对于外商投资企业而言,与国家签署租赁合同是最常见的取得土地使用权的方式。

项目用地使用权

通常外国投资者需通过上述与国家签署租赁合同的方式取得可再生能源项目的项目用地的土地使用权。项目公司(投资者)应向主管部门申请租赁投资原则性审批和投资登记证(IRC)中划定的土地。土地租赁期限取决于投资原则性审批和IRC下批准的项目期限,但不应超过50年。

越南的可再生能源项目
赵蕙骐
律师
中伦律师事务所

土地租赁应按照以下步骤进行:(1)首先项目土地应属于省级人民委员会批准的需征地的项目名单中,且征地区域被加入到地区级用地计划中(并获得省级人民委员会批准);(2)如果项目土地已被占用,则需先由省级或地区级人民委员会发布征地通知,并由直接负责征地补偿工作的单位编制补偿、扶持和安置计划;(3)相关人民委员会发布征地决定和批准土地补偿计划的决定;(4)根据省级人民委员会的要求,土地补偿单位协同人民委员会和投资者实施土地补偿计划;(5)计划完成后,省级人民委员会出具确认书;土地补偿单位编制土地补偿计划的决算,并获得省财政厅的批复;随后,国家主管部门收回土地以移交给投资者;(6)省级人民委员会根据投资者提交的土地租赁申请,向投资者发布土地租赁决定;及(7)签署土地租赁协议;省级自然资源和环境部门根据投资者提交的申请向其核发土地使用权证明;投资者根据土地租赁决定及土地租赁协议支付土地租金。

关于土地补偿款,虽然理论上越南政府负有支付义务,但在实践中,为加快土地清平速度,投资者会根据获批的补偿计划支付项目土地补偿的相关费用。之后,该部分费用将计入项目总投资金额,投资者可以申请扣减相应金额。

优惠政策与实践问题

集中式风电和光伏项目普遍占地范围大,土地租金是不可忽视的成本。为鼓励外国投资者投资可再生能源项目,越南政府根据项目的位置,向其提供不同程度的土地租金优惠。具体而言,可再生能源项目可在三至15年或在整个投资期内享受免征土地租金的优惠政策。需要注意的是,免征土地租金的项目用地的土地使用权不能作为项目融资担保。

实践中,由于项目占地范围大,一般由多人占用,加大了土地补偿计划编制和落实的难度。土地收回时间较长,往往影响整个项目的推进速度,使项目迟迟达不到开工建设条件。对此类实践问题,建议提前与征地顾问规划项目用地获取的问题,并咨询律师的意见,在尽量避免法律风险的基础上,优化征地方案,优先取得必要部分的项目土地使用权。

中伦律师事务所合伙人王霁虹、律师赵蕙骐

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