泰国房地产业支持的首次代币发行(ICO)

随着加密货币交易的升温，泰国正在为新兴资产的监管寻求一个具体方向

泰国证券交易委员会（SEC）正在积极地实施新的法律法规，以跟上金融科技业务快速发展的步伐。自2020年4月以来，泰国证券交易委员会根据《数字资产业务紧急法令》发布了多份修订通知，其中一份与首次代币发行(ICO)有关。它开创性的引入了以房地产支持的ICO——这是另一种类型的资产支持ICO。该修订案于2020年5月1日生效，标志着泰国房地产业进入了一个新的数字时代。

泰国的房地产支持的ICO在概念上类似于房地产投资信托(REIT)，REIT使用信托机制，受托人代表信托单位持有物业的产权契据。然而，房地产支持的ICO所使用的信托与房地产投资信托不同之处在于，它是一种被动信托，因为它是由发行人建立的仅为持有产权契约或土地使用证书，或持有那些有产权契约或土地使用证书的特殊目的机构（SPV）的股份。

但是，被动受托人持有的股份不得少于已发行股份的75%，且不得少于SPV总表决权的75%。另一方面，REIT的受托人在代表投资者管理信托方面拥有更多的权利、义务和责任，而不仅仅是代表投资者持有不动产的所有权（被动受托人）。泰国证券交易委员会最近增加了用于不动产支持ICO的被动信托的一个要求，以符合房地产投资信托基金（REIT）的规定，REIT指投资于不动产租赁权或拥有土地使用证的不动产所有权的信托。

然而，与其他不动产投资信托一样，发行人根据房地产支持ICO所设立信托的受托人，必须为数字代币持有人的利益持有不动产，以防止SPV的不动产在未经受托人批准的情况下，根据信托契约被处置、转让或设押。根据现行法律，希望通过房地产支持ICO对不动产进行代币化的发行人必须是法人实体。这些不动产必须全部完工并准备使用。根据目前的修订通知，代币化的房地产不得是单一的公寓单元或房屋，且必须占房地产项目数量或投资价值的80%以上。在泰国证券交易委员会最近发布的关于不动产支持ICO受托人的通知（2021年3月1日起生效）中列出的其他职责中，不动产支持ICO的受托人还需要监督发行人是否按照招股书、商业计划和适用法律管理财产、参加代币持有人会议、消除任何利益冲突等。

根据2021年3月1日发布的最新修订通知，拟代币化的不动产不得为单一公寓单位或住宅，且必须占项目数量或投资价值的80%以上，或累计不少于5亿泰铢（1640万美元）。例如，发行人必须将项目中80%以上的别墅或公寓单元总数进行代币化。如果一个项目由大型别墅、住宅或顶层公寓单位组成，且价值较高，则总价值应超过该项目总投资价值的80%，或总价值至少为5亿泰铢，才有资格进行代币化。

例如，发行人必须将项目中80%以上的别墅或公寓单元代币化。如果一个项目由高价值的大型别墅、住宅或顶层公寓组成，则其总价值应超过该项目总投资价值的80%，才有资格进行代币化。

这一规定背后的原因主要是，泰国证券交易委员会和泰国央行认为，如果他们允许一套公寓单元或房屋通过房地产支持的ICO进行代币化，许多开发商可能会利用这一机制将其未售出的资产抛售到市场上，而投资者继续哄抬资产价格，使其超过任何实际的、可持续的价值。这可能不可避免地导致经济泡沫或资产泡沫，当价格暴跌和需求下降时，泡沫可能破裂。

关于房地产支持ICO的另一项法律要求是，发行人必须继续担任代币化房地产资产的物业管理人，或在必要时，外包给专业物业管理人，以管理其控制下的代币化房地产资产。基于这一要求，在房地产支持ICO下，最合适的发行人看起来是具有一定物业管理或房地产行业经验的房地产开发商。这在一定程度上偏离了一般ICO的主要目标，一般ICO的目标是在代币化业务中没有良好业绩记录或经验的初创企业。

在将房地产资产代币化之前，发行人必须通过选定的ICO门户进行尽职调查。发行人还必须提交商业计划、预计支出和预算、向投资者发行的数字代币类型，例如公用事业代币、投资代币或混合代币（公用事业代币和投资代币的混合），以及招股说明书草案或白皮书，向公众公开需要知道的关于投资此房地产支持ICO的所有信息。

ICO门户网站将对发行人、代币化资产以及相关文件进行尽职调查。

为了更详细地说明数字代币的类型，发行人可以选择是否发行以下两种代币：公用事业代币，即用于未来提供和（或）出售的服务和（或）商品的代币；或在项目完成后获得利润回报的投资型代币(基于项目的ICO)，所有这些都不是现成的代币类型。

发行人也可以发行混合代币，这是处于公用事业代币和投资代币之间的交叉代币。房地产支持的ICO是一种资产支持的ICO，房地产用于支持ICO并作为投资回报的担保，例如出租此类房地产获得的租金收入。

然而，此类数字代币的发行人可以自行设定附加在数字代币上的条款和条件，但与证券不同的是，投资者在拥有该资产的公司中不会拥有任何实际股权，只在此类房地产项目中拥有有限的投票权。所有这些数字代币均受《数字资产业务紧急法令》的约束。

在撰写本文时，泰国证券交易委员会最近就拟议的法律修正案举行了一次公开听证会，以消除目前受《证券交易法》管辖的证券代币发行（STO）与受《数字资产业务紧急法令》约束的ICO之间的法律重叠。

泰国证券交易委员会认为，房地产支持或某些资产支持的ICO类似于《证券交易法》规定的REIT或证券，这可能导致混淆其所属法律。因此，泰国证券交易委员会计划根据《数字资产业务紧急法令》修改法律，并将ICO门户网站的标准提高到与金融顾问一样高。交易所方面的经营者还需要修改其上市规则、交易规则和其他行为准则，使这些数字资产像证券一样严格。

尽管这些零星的法律修正案不断给现有的商业运营商或初创企业带来混乱，但众所周知，泰国证券交易委员会在促进金融科技业务方面非常灵活，为发布最务实的法律，适用于所有金融科技企业经营者，他们非常开放的接受公共部门、相关私营部门、机构和政府当局的反馈。

也就是说，泰国证券交易委员会可能会不时修改现有的法律法规，因此，这就需要每个人及时了解未来金融科技法律的任何变化。

作者：ILCT律师事务所驻曼谷合伙人Palawi Bunnag

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