随着最高人民法院最新司法解释的实施，关于建设工程施工合同的司法解释中的相应内容也有了新的变化。该解释对优先受偿权四个方面裁判规则有何影响？
合伙人
浩天信和律师事务所
随着2021年1月1日《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释[2020]25号）（下称“新《建设工程司法解释一》”）开始实施，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释[2018]20号)（下称“原《建设工程司法解释二》”）及最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号)（下称“原《优先受偿权批复》”）中的相应内容也有了新的变化。
请求优先受偿权的条件
新《建设工程司法解释一》第三十七条规定：装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，承包人可以请求对工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
根据原《建设工程司法解释二》第十八条的规定，承包人主张优先受偿权的前提应当是该建筑物的所有权人。但实践中，装饰装修工程属于施工工程的一种，与建筑物、构筑物相联系，原来的限制性规定使得大多数承租建筑物进行装饰装修工程的承包人无法行使优先受偿的权利。新《建设工程司法解释一》一定程度上放宽了承包人主张工程价款优先受偿权的条件，但是作为附着在建筑物上的装饰装修工程，未来在折价、拍卖过程中具体将如何操作，也将存在一定的难度和争议。
按照实际履行的合同折价补偿
新《建设工程司法解释一》第二十四条规定：建设工程施工合同无效，一方当事人可以请求参照实际履行的合同约定，折价补偿承包人。
此条款系参照《民法典》第一百五十七条及第七百九十三条关于无效合同法律后果的规定进行的修改，确保了现行法律前后适用统一的标准。但同时，关于无效合同的结算，也从以前的“参照实际履行的合同结算建设工程价款”变更为“折价补偿”，这一定程度上增加了在未来司法实践中无效合同结算的风险和不确定性。
律师
浩天信和律师事务所
明确优先受偿权的顺位
新《建设工程司法解释一》第三十六条规定：承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
上述规定来源于原《优先受偿权批复》第一条。尽管一直以来关于建设工程优先受偿权的权利性质，学术界存在较大争议，主要争议点在于优先权是属于物权还是债权性质。随着本条规定的实施，建设工程优先受偿权的优先顺位由更高效力位阶的司法解释进行规定，就工程价款优先受偿权而言，在发包人的财产存在被担保的特殊债权，又存在没有被担保的普通债权的情况下，承包人的工程价款优先于上述债权而得到偿还，不需要考虑承包人工程价款发生的时间是早于还是迟于其他债权人。在承包人实现工程价款优先权时，也不必考虑发包人的财产是否足以清偿全部债务。
优先受偿权期限变更
新《建设工程司法解释一》的最大变化，体现在行使优先受偿权期限的变化。
新《建设工程司法解释一》第四十一条规定：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。行使优先受偿权的期限从原来的“自发包人应当给付建设工程价款之日起六个月”变更为“最长不超过十八个月”。
实践中，由于建设工程项目往往涉及多方权利义务，结算手续较为繁琐、复杂，很多时候施工企业难以在六个月内行使优先权，极易错过使自身利益受损。
新的规定中要求承包人在“合理期限内行使”，但关于当事人是否可以约定行使期限、以及约定的行使期限是否可以对抗此条款中“十八个月”期限的规定，未在本次修订中进一步说明。此外，关于之前实践中存在争议的“发包人应当给付建设工程价款之日”也未在此次修订中做进一步说明。对于这两个问题，仍待最高人民法院释明。
张淼是浩天信和律师事务所合伙人。她的联系方式为电话+86 10 6502 8925以及电邮zhangmiao@hylandslaw.com
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