中国连锁经营协会2011年3月28日发布的“2010中国连锁百强”调查显示，2010年外商投资连锁企业的新增店铺和销售增长均高于内资，外资的平均增速为内资的两倍。本文将论述外商投资连锁企业租赁商业店铺时应注意的法律问题。
明确房屋产权
胡光律师事务所
合伙人
为避免纠纷，确保租赁房产后能持续经营，外商投资连锁企业会选择租赁权属清晰的房产，有房地产权证的房产自然是其首选。实践中，由于对优质网点的竞争相当激烈，在建房产尚未取得房地产权证，竞租就往往已成白热化。这时，外商投资连锁企业会迫不及待地签订租赁合同，约定待房产建成后租赁使用。但是，若在建房产尚未取得建设工程规划许可证，租赁合同是无效的。
外商投资企业也可以租赁经主管部门批准、按批准内容建设的临时建筑。但应注意租赁期限应在临时建筑的使用期限内，否则超过的部分无效。若因商业竞争，租赁了违法建筑，则有合同无效的风险，只有根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释和适用》，一审辩论终结前商业店铺取得建设工程许可证或经主管部门批准建设的，人民法院才会认定租赁合同有效。
对于在建房产，应仔细审查土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（俗称“四小证”），确保四小证上的每位权利人都同意出租。
了解土地房产用途
如果土地房产用途不符合店铺实际用途，则可能无法取得营业执照。比如房产用途为住宅和住宅底商的房产，外商投资连锁企业无法用于开设餐饮店。因此，需要严格审核土地证的土地性质和房产证的房屋用途。
租赁划拨用地上建造的房屋：最高人民法院判例已明确划拨土地上建造的房屋可以用于商业出租，一般情况下租赁合同有效，但行政机关、事业单位、司法机关出租划拨土地上之房产的租赁效力，仍视情况而定。
租赁农村集体土地上建造的房屋：该集体土地若被县级以上人民政府批准为建设用地，并且经工程质量验收和消防验收合格的，可以租赁，租赁合同有效。
厘清转租关系
外商投资连锁企业租赁店铺，往往不是从产权人处直接承租，而是从二房东、三房东，甚至四房东承租。这时，需要所有上手房东提供租赁合同或出具同意转租证明，以明确外商投资企业的租赁范围在所有上手房东的租赁范围内，租赁期限在所有上手房东的租赁期限内，并且所有上手房东都同意转租。
实践中，我们碰到多例产权人与出租人系关联企业，出租人提供其与产权人的租赁合同，又提供产权人委托其出租的授权委托书。这时，出租人应明确其系向产权人承租，再转租给外商投资连锁企业，还是产权人委托其出租的法律关系。若系委托出租，应明确委托出租的授权期限和授权范围。授权范围包括签订租赁合同、收取房租、收回房屋等租赁合同所有的权利和义务。
值得注意的是，即使所有转租关系十分清晰，转租文件齐备，也仍然存在租赁合同随上手租赁合同解除而解除的法律风险。例如：外商投资连锁企业的出租人因欠付其上手的租金，上手与出租人解除租赁合同，那外商投资连锁企业的租赁合同也会相应终止。因此，在转租的情况下，外商投资连锁企业可在租赁合同中约定：若因租赁房屋的所有权或出租权问题而导致合同无法正常地履行，出租人需赔偿外商投资连锁企业因此遭受的损失。更为强势的外商投资连锁企业，可以要求其所有上手出具书面的同意转租证明，承诺因出租方原因租赁合同无法履行时，由其代替出租方接手履行租赁合同。
查询抵押查封
签订租赁合同前，应向房地产交易中心查询租赁房产有无抵押或查封。若有，则抵押权人实现抵押权时，租赁合同可以被终止或解除。为防范该法律风险，可以要求出租方提供第三方连带责任担保。
了解拆迁可能
外商投资连锁企业租赁期限往往较长，租赁期间可能产生房产征收、拆迁、市政规划、征用等情况，导致租赁合同无法履行。因此，应事先询问有关政府部门在租赁期限内是否有出现上述情况的可能性，以便决定是否租赁及是否在租赁合同中写明拆迁补偿费用的分配方法。
赵俊是胡光律师事务所合伙人
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