开发商逾期交房，能以疫情作为理由免责吗？

最近两年，新冠疫情在全国各地爆发反复，各行各业都受到不同程度的影响。作为劳动密集型的在建工程项目，因新冠疫情影响也存在不同程度的停工或者难以复工的情况，这也导致开发商逾期交付房屋的纠纷随之而来。笔者在经办了一系列开发商逾期交付房屋的同类案件后，在此归纳如何判断新冠疫情对开发商逾期交付房屋是否构成实质影响。

法院观点

经笔者检索相关裁判文书及结合我们笔者经办的案件可知，对于开发商逾期交付房屋是否适用新冠疫情为不可抗力免除责任，各地法院的认定有所差异。

部分法院认为，因建筑施工企业属于劳动力密集型的生产类型，而新冠病毒的传播性较强，防控措施有直接影响，且涉案施工方雇请的外地务工人员中大部分来自湖北省临近地区，受防疫政策影响导致许多外地务工人员当时不能及时返回工地施工，返回工地前还应隔离14天方能上岗，这造成一段时内施工人员骤减。同时由于各省市根据疫情的不同影响所实施的防疫政策也有所不同，许多外地务工人员也并非同时返工，这进一步影响了工程施工计划，导致工期进展慢。这属于合同订立前不能预见的事由，且是不能避免与克服的客观情况，符合不可抗力的法定条件。

另有其他法院认为，新冠疫情，虽然属于不可抗力，但新冠疫情的大范围爆发并开始对各行各业造成影响的时间在约定交楼时间之后，而新冠疫情导致各行各业全面停工停产的时间仅一两个月，但逾期交楼的时间却长达七个月，因此新冠疫情并不构成逾期交楼的法定理由。

笔者观点

从各地法院对开发商主张受新冠疫情影响导致逾期交付房屋的裁判结果看，笔者认为新冠疫情对合同履行是否构成实质影响，应从以下几点进行判断：

• • 从项目类型判断，新冠疫情改变了我们的生活，最主要的变化之一就是减少了人员的流动和聚集。因此，对于劳动密集型项目受新冠疫情的影响较大，对于机器生产的项目，影响则较小。
  • 从时间上判断，若合同约定的履行时间是发生在新冠疫情发生之前，但延续至疫情爆发之后的，则违约行为并非属于新冠疫情所导致，一般不予免责。
  • 从因果关系上判断，新冠疫情对合同的履行造成实质上的障碍，并且该障碍是较难解决的，也不存在替代方案或者替代方案难以执行或替代方案的经济成本远高于原合同的履行。
  • 从新冠疫情的发展阶段判断，在疫情爆发之前，订立合同的双方当事人无法预见疫情的发生，属于其无法预见的事件。但在疫情爆发后，且各地仍在执行防控政策的期间，订立合同的当事人应当充分考虑新冠疫情的影响。

因此，笔者认为，在处理开发商逾期交付房屋一类案件时，应首先研究合同对于不可抗力是否有约定，若有则从其约定。但大部分的合同中不可抗力是通用条款，并未约定详细的免责方式，在这种情况下，则需要进一步研究涉案建设工程所在地区的疫情情况，如涉案工程所在地区的确诊人数、死亡人数、疫情的政策变动等；涉案工程的用工情况，如工人的所在地疫情情况、疫情政策等；涉案工程的复工情况；涉案工程所在地区的其他房地产项目的复工情况；涉案工程的项目进展；涉案工程的封顶时间等，以此说明新冠疫情对于涉案工程是否有实质影响，开发商能否主张新冠疫情影响导致延期交付的免除责任。

另外，若开发商主张新冠疫情影响导致延期交付的免除责任成立，应参考新冠疫情变化的关键时间点来判断免除延期交付责任的合理时间，如地方重大突发公共卫生事件一级响应时间以及调整为二级响应时间、当地复工复产时间。

最后，还需要了解业主履行合同的情况，如业主的付款时间点是否符合合同约定、存在按揭情况的业主是否按时提交按揭资料等，因为根据《民法典》第五百二十六条“先履行抗辩权”的规定，在业主尚未履行完毕在先的主合同义务情形下，开发商可以依据合同约定，主张顺延交付案涉商品房，故若业主存在违约的情况，将对开发商后续逾期交付房屋是否可以免责或减轻责任的法律后果产生影响。

广信君达律师事务所合伙人雷志容、陈希