二零零六年12月，一家购物中心的开发商与承租人签定《房屋租赁合同》，合同中就租赁期限的计算特别约定为：“计租日以租赁物业整体开业之日为准”，但未约定整体开业的具体日期。
承租人未能及时进场
合同签定后，由于开发商原因，导致承租人在一段时间内未能及时进场装修和经营。2007年3月，开发商以公告方式宣布购物中心将于3月30日开始营业，但是由于水、电、电梯等设备的调试运转工作，结果仍未按此日期整体开业。至2007年4月7日，购物中心已具备整体开业条件，开发商打开购物中心大厦的大门，撤除一切防护措施，开始整体对消费者开放和营业。自2007年5月起，开发商开始发函向承租人催缴下月租金。但承租人认为：开发商始终未能整体开业，已使其无法实现合同目的，并造成相应损失。因此，承租人提出解除合同，并要求开发商退还已收取的保证金及租金，赔偿装修费等损失。而据了解，承租人要求解除合同和撤场的真正原因是其认为购物中心的客流量少、盈利前景渺茫。
双方协商无果的情况下，承租人根据合同中的仲裁条款提起了仲裁。
常规思路 举证困难
合伙人
北京市大成律师事务所
双方合同中约定计租日期以购物中心整体开业之日为准，而如何确定购物中心的整体开业日期则成为解决争议的焦点问题。
开发商在本案中如果按照常规思路主张购物中心事实上已于2007年4月7日整体开业，但却无法拿出相应证据，因此该主张不会被仲裁庭予以采信。相反，承租人却能以购物中心始终不能整体开业为由，主张因合同目的不能实现，要求解除合同并追究开发商的赔偿责任。因此，开发商应当在这一焦点问题上调整思路、变换表述方式，从而将举证责任转移到承租人身上，并最终取得有利的结果。
巧换思路 破解僵局
仲裁和诉讼过程一般采用“谁主张，谁举证”的原则。延伸一步讲，一般情况下，对于某项事实的发生或存在，在法庭上陈述为“是”或者“有”的人承担举证责任；相应的，陈述为“不是”或者“没有”的人对此项事实的发生或存在无需承担举证责任（当然，后者可能需要就其对事实的否认承担提交反证的举证责任）。
作为本案中开发商的代理人，我们考虑到，在购物中心开业当天确实没有进行任何仪式或者作任何宣传，如果由开发商对“购物中心已经开业”的事实进行举证，难度极大。因此，我们采取的策略是利用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，将举证责任尽量划分给承租人承担，由其举证开发商“没有实现整体开业”。为达到这一效果，我们为开发商设计了一整套以否定句式为主的表述。在庭审中陈述：自4月7日开始，开发商“在大厦内，不限制消费者进入任何允许进行经营或者进行商品交易的地方，不限制消费者在大厦内任意选择合法的经营者进行交易，不限制消费者正常使用各项服务设施”。
上述表述的好处在于：我们代表开发商进行的是否定式陈述，而非肯定某一事实的陈述，如果承租人认为我们的表述不符合事实，而且认为在4月7日那天仍然有部分经营区域或者部分公共设施存在限制使用或限制进入的情况，则应当由承租人举证，在其举证不能的情况下，应当认定开发商在这一天已经实现了整体开业，并以此化解开发商举证的困难。
既然合同中没有对购物中心整体开业的具体日期作出约定，则开发商根据购物中心符合整体开业条件的实际情况所确定的日期即为事实上的整体开业日期，应当受法律的保护。只要承租人不能提供充分证据证明购物中心的某些经营区域存在着限制进入或者某些服务设施存在禁止使用的情况，则其无法向仲裁庭证明“购物中心整体未开业”这样的事实，这就意味着开发商上述否定式表述所要证明的“购物中心整体已经开业”这一事实成立。
迎刃而解
以此结论为依据，购物中心的整体开业日期得以确定，案件中的所有问题（例如：何时起算租期、应缴纳的租金数额、欠缴租金的天数、是否构成违反合同等）也均迎刃而解，最终，案件审理的结果以我们所代理的开发商获胜画上了一个圆满的句号。
夏侯松杰，大成律师事务所合伙人，专业领域诉讼仲裁与强制执行、房地产与建筑工程、公司、金融、保险、投资。
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