インド不動産における外国投資と資金調達の規制枠組み

現在のインドの海外直接投資（FDI）に関する規制では、一定の条件の下において、自動承認ルートによって建設業界への最大100%の投資が認められています。建設プロジェクトには、タウンシップ、住宅／商業施設、道路または橋、ホテルやリゾート、病院、教育機関、レクリエーション施設、都市・地域レベルのインフラの開発などが挙げられます。

インドでのFDIは、株式、強制転換社債、強制転換優先株式を通じて行うことができます。FDIに加え、インドでは不動産会社への構造化された債務による外国資金の流入が顕著です。これらの債務は高利回りで、クーポン付き、モーゲージバック（不動産資産）であり、外国ポートフォリオ投資家やオルタナティブ投資ファンドを通じて生み出されています。

本稿では、インドの不動産業界における外国投資、不動産投資信託（REIT）、破産、ストラクチャード・ファイナンスに関する現在の規制枠組みを分析します。

FDI

建設業界における外国投資家は、基幹インフラ（例えば、道路、水道、街灯、排水または下水）の開発後にプロジェクトから撤退することが認められています。建設プロジェクトの各フェーズはそれぞれ別個のプロジェクトと見なされ、投資家はプロジェクト完了前でも、撤退して投資を送還することが許可されています。ただし、FDIの各トランシェを基準に算出された３年間のロックイン期間を条件としています。撤退に関する制限は、ホテル、観光リゾート、病院、教育機関などのインフラへの投資には適用されません。

非居住者／外国投資家から別の非居住者／外国投資家への株式の譲渡は、投資の送還を伴わない場合、ロックイン期間や政府の承認なしで認められています。

農場建設、譲渡可能な開発権の取引、または不動産事業に従事するインド企業に対しては、FDIは認められていません。

「不動産事業」という用語には、利益を得る目的で土地や不動産を扱う事業が含まれますが、住宅または商業施設、道路または橋、REIT、教育機関、レクリエーション施設、都市・地域レベルのインフラ、タウンシップの開発は含まれません。不動産の賃貸料やリース収入から得られる収益は、譲渡に該当しない限り、不動産事業の定義から除外されます。

さらに、自動承認ルートによる100%のFDIは、タウンシップ、モール／複合商業施設、ビジネスセンターの運営・管理を目的とした、既に完成したプロジェクトにおいても認められています。ただし、FDIの各トランシェを基準に算出された３年間のロックイン期間があり、この期間中は不動産またはその一部の譲渡は認められません。FDI規制ではまた、不動産仲介業においても、自動承認ルートによる100%のFDIが認められています。

REIT

注目すべき進展として、REIT規制が導入されて、このような仕組みの組成・上場が可能になったことが挙げられます。現在、インドには４つの上場REITがあり、そのうち３つは商業オフィス・スペース、１つは小売モール・スペースに特化しています。

REITは、1982年インド信託法に基づく信託として組成され、インド証券取引委員会（SEBI）に登録されて、通常はスポンサー、マネージャー、受託者、ユニットホルダーに指定された者によって構成されています。

このようなREITは、少なくとも50億インドルピー（6000万米ドル）の最低資産基盤が必要で、REIT資産の少なくとも80%は完成済みで、賃貸料および／または収益を生み出す不動産に投資されなければなりません。残りの20%は、株式、債券、現金、または建設中の商業不動産の形態で保有することができます。REITが得た賃貸収入の少なくとも90%は、配当または利息としてユニットホルダーに分配されなければなりません。

最近、SEBIは中小型不動産投資信託（SM REIT）の規制枠組みを告知しました。これにより、最低５億インドルピー、最大50億インドルピーの中小規模プロジェクトが認められるようになりました。SM REITは商業用または住宅用資産を持つことができ、少なくとも200人の投資家が必要で、スキーム資産価値の少なくとも95%は、完成済みで収益を生む不動産資産／物件に投資されなければならず、現金、流動性のあるミューチュアル・ファンド・スキーム、定期預金としての保有は最大５%までとされています。

SM REIT規制は、インドにおける商業不動産の価値を広く開放する起爆剤となる可能性がありますが、執筆時点ではSEBIからライセンスを取得したSM REITは１つのみです。

デット・ファイナンス

インドの不動産業界における外国金融機関によるデット・ファイナンスの大部分は、以下のいずれかを通じて行われます。SEBI規制に従ったインド企業の担保付き非転換社債の引受（インドの証券取引所に上場している場合も、していない場合もある）、またはインドで設立されたオルタナティブ投資ファンド（AIF）からのローン／債務。

担保権は、外国投資家に代わって担保を保有し、借り手のコンプライアンスを監督する責任を負う社債受託者に対して有利に設定されます。外国投資家の引受人は、外国ポートフォリオ投資家またはSEBI登録AIFとして、SEBIに登録されている必要があります。

不動産における倒産

インドにおけるもう一つの重要な規制は、2016年破産・倒産法（IBC）です。これは、倒産や破産に関する法的枠組みを定め、インドにおける法人の破産・清算手続きを合理化するものです。

IBCは、いかなる金融債権者、運営債権者、または法人債権者も、法人債務者の債務不履行が発生した場合に、倒産処理手続きを開始することを可能にします。手続き開始の申請が提出されてから180日という、固定の期間内に解決しなければなりません。

IBCは、住宅購入者、貸し手、不動産開発業者など、すべての利害関係者に極めて重要な影響を与えています。IBCによって、資金力と納入実績のある開発業者が、資金不足で事業全体を完了することができないプロモーターに代わり、未完成の不動産プロジェクトを救済することが可能になります。

改正法や最高裁判所の判決を通じて、住宅購入者の権利はさらに拡大しました。当初、彼らの役割は「その他の債権者」として認識されるにとどまっていましたが、現在では住宅購入者は「金融債権者」として認められ、債務不履行に陥った不動産会社に対して倒産手続きを開始する権利や、債権者委員会に参加する権利が与えられています。この倒産手続きを開始する権利は、住宅購入者の最低人数という基準を満たしていることが条件となります。

また、インドの不動産開発業者も、不動産会社の再建計画を模索・決定する際に、より柔軟性を持って対応することが可能になりました。IBCの規定では、法人全体に対する再建計画が受理されなかった場合でも、不動産法人債務者の１件または複数のプロジェクトに関する「再建計画」は認められています。

執行

IBCとは別に、貸し手が債務を回収するために利用できるもう一つの主な手段が、2002年金融資産の証券化および再建ならびに担保権の実行法（SARFAESI法）によって規定されています。

借り手が担保付き債務の返済を怠った場合、担保権者は借り手の口座を不良資産として分類し、担保権を行使して、担保付き不動産資産を占有し、裁判所の介入なしに資産を現金化する手続きを開始することができます。

これは、通常の民事裁判手続きと比較して、より迅速に債務回収できる手続きです。

この件では、借り手に、定められた期間内に債務の全額を返済するよう事前通知が送られます。この義務を果たせない場合、SARFAESI法の規定に基づく執行手続きが、同法の規定に従って開始される可能性があります。

近年、SARFAESI法は、担保としての不動産資産の差し押さえ、公売および／または当事者売買を通じた売却において、貸し手によってしばしば利用・実行されています。

不動産業界は、インド経済の成長にとって極めて重要です。

この業界は経済に最も大きく貢献している分野の一つで、雇用創出においては第２位にあり、275以上の関連産業（鉄鋼、セメント、その他の建設資材など）がこの業界に依存して事業を維持しています。

幸いなことに、インドの不動産業界は目覚ましい活況を享受しており、国内外の投資家、住宅購入者、企業の注目を集めています。不動産需要の高まりはしばらくの間、続くだろうと想定されます。