以股权转让实现国有土地使用权控制权的转让

作者: 姚晓敏、王程涛,兰台律师事务所
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据《城市房地产管理法》第39条的规定,国有土地使用权转让需要满足已支付全部土地出让金、取得土地使用权证、土地开发已完成一定的工程进度等要件。此条规定的目的在于严格限制炒买炒卖地皮,牟取暴利。基于以上国有土地使用权转让的条件限制,在实践中许多企业会采用以股权转让的方式取得目标公司的股权,间接改变目标公司名下土地使用权的实际控制权,进而实现获取土地使用权控制权的目的。

该种交易模式名为股权转让,实质上却可以达成股权受让方获取土地使用权控制权的目的,针对该种交易安排的效力及可行性问题,笔者将从上述交易安排的相关法律规定、相关司法裁判案例两个方面出发,探讨以股权转让形式转让国有土地使用权控制权交易安排的可行性及法律后果。

相关法律规定

国有土地使用权直接转让,在符合《民法典》《土地管理法》前提下,还要满足《城市房地产管理法》第39条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条的相关要求。

以股权转让形式转让国有土地使用权的,则无需考虑上述因素的限制,只需要满足《公司法》第71条以及公司章程对于股权转让的要求或限制。此外,如涉及上市公司股票交易的,还应遵守《证券法》的相关规定。

除民事类相关法律规定外,《刑法》为规制以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权的行为,在第228条设置了“非法转让、倒卖土地使用权罪”,根据情节严重程度,可处三年以上七年以下有期徒刑或三年以下有期徒刑或者拘役。

司法裁判检索

姚晓敏__Yao_Xiaomin__Lantai-s
姚晓敏
创始合伙人
兰台律师事务所

经过以上对相关法律规定的梳理,我们初步认为,国有土地使用权转让与股权转让是两种类型的法律关系,应受不同的法律规定规制。即使是以获取目标公司核心资产(土地使用权)为目的的股权转让,国有土地使用权的权属并未发生变更,不应因此改变股权转让的性质,该种交易安排不应因适用《城市房地产管理法》而归于无效。

为进一步明确实践中相关司法裁判关于此问题的意见,笔者在威科先行(https://law.wkinfo.com.cn/)以“《城市房地产管理法》第39条”“股权转让纠纷”“土地使用权”“合同效力”等为关键词进了广泛的案例检索。结果显示,最高人民法院2012至2019年曾在多个案件中,对各种情形下以股权转让形式实现转让国有土地使用权控制权的股权转让合同的有效性问题进行了审理和裁判,并对该种交易安排及股权转让合同的有效性持肯定态度。

经典案例如(2016)最高法民终字第222号案件,最高人民法院认为:案涉《公司股权转让合同书》存在以股权转让为名收购公司土地的性质,此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为,是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定,既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体,故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴。由于现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权转让的目的,因此股权转让协议应认定有效。

结论和建议

王程涛__Wang_Chengtao__Lantai-s
王程涛
律师
兰台律师事务所

从相关的法律规定和司法判决调研结果来看,最高人民法院认可以股权转让形式实现转让国有土地使用权控制权,并肯定有关股权转让合同的有效性,其主要依据为:股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度,股权转让仅发生目标公司股东的变更,目标公司土地使用权并未因此发生流转,不应适用《城市房地产管理法》相关规定,亦不构成“以合法形式掩盖非法目的”。 通过股权转让的方式实现转让建设用地使用权控制权的交易模式系房地产开发中的常见模式,股权转让合同不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。

此外,笔者注意到,虽然最高人民法院认为以股权转让形式实现转让国有土地使用权控制权的股权转让合同应属有效,但是在某些特定情形下,该种交易模式下的相关交易主体不排除存在刑事法律风险。

例如在中,股权转让方存在缺乏足够的资金、能力开发土地,转让时土地出让金未全部缴纳、国有土地使用证未办理、工程未实质性开工建设或未按土地用途建设,在取得土地使用权较短的时间内股权转让等情形,且存在从中牟利事实,法院认为该股权转让方构成非法转让、倒卖土地使用权罪。

基于此,建议考虑以股权转让形式实现转让国有土地使用权控制权的企业,在开展此类交易安排前应尽量避免存在上述情形,以预防相应的刑事法律风险。

兰台律师事务所创始合伙人姚晓敏、律师王程涛

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