일본은 아시아·태평양 지역에서 호텔 투자 및 M&A 분야에서 가장 선호되고 활발한 시장으로서의 지위를 계속 유지하고 있다. 2024년에는 거래 규모가 약 1조엔(약 64억 달러)에 육박하며 호황을 누렸다.
2025년에 이 거래 규모를 넘어설 것으로 예상되지는 않지만, 견조한 시장 환경 속에서 거래량은 안정적인 수준을 유지할 것으로 전망된다.
시장 개요
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Atsumi & Sakai
일본의 호텔 투자 시장을 견인하는 요인은 국내외 투자자 모두에게 매력적이며, 그 범위도 매우 넓다.
수요 측면에서는 방일 관광객의 지속적인 증가가 두드러진다. 2024년 사상 최대치인 3,690만 명을 기록한 데 이어, 2025년에는 방문객 수가 4,000만 명을 넘어설 것으로 예상된다. 엔화 약세는 일본을 투자자와 여행객 모두에게 여전히 매력적인 목적지로 만들고 있다.
여기에 더해, 전체 숙박 수요의 대부분을 차지하는 국내 여행 수요 역시 강세를 보이고 있다. 이러한 흐름 속에서 호텔의 ADR과 RevPAR은 전례 없는 속도로 상승하고 있으며, 이는 전반적인 호텔 운영 실적 개선과 함께 높은 투자 수익률로 이어지고 있다.
공급 측면에서는 높은 건설 비용이 신규 호텔 개발을 계속해서 제약하고 있으며, 특히 도쿄, 오사카, 교토와 같은 주요 지역에서 그 영향이 두드러진다.
거래 동향
과거 몇 년간 일본 호텔 시장에서는 대규모 포트폴리오 거래가 두드러졌다. 대표적인 사례로는 2021년 Blackstone의 Kintetsu Group Holdings 호텔 포트폴리오 인수, 2022년 GIC의 Seibu Holdings 숙박·레저 자산 포트폴리오 인수, 그리고 2023년 SC Capital이 주도한 컨소시엄의 Daiwa Resort 호텔 포트폴리오 인수가 있다.
그러나 2024년과 2025년의 거래 규모는 주로 단일 자산 호텔 거래가 주도하고 있다.
M&A 거래
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호텔 거래는 일반적으로 부동산 거래의 한 형태로 인식되지만, 실제로는 상당수의 호텔 거래가 M&A 방식으로 이루어지거나 M&A를 통해 집행된다. 이는 특히 호텔 운영회사의 인수에서 두드러지며, 해당 거래는 호텔 부동산 자산의 인수와 결합되어 이루어지거나, 혹은 부동산 인수와는 별도로 진행되기도 한다. 또한 호텔 브랜드를 소유하고 해당 브랜드 하에 운영되는 호텔을 관리·운영·서비스하는 회사의 인수 역시 M&A 거래의 중요한 유형이다.
부동산 자산과는 별개로 이루어진 대형 호텔 운영회사 인수의 대표적인 사례로는, 2006년 InterContinental Hotel Group이 ANA Hotels Group Japan의 지분 과반을 인수한 거래가 있다. 이로써 IHG ANA Hotels Group Japan이라는 합작회사가 설립되었으며, 당시 일본 최대의 국제 호텔 운영사로 자리매김했다.
또 다른 대표적이면서도 최근의 사례로는 일본 기업이 호텔 브랜드를 인수한 거래가 있다. Seibu Prince Hotels Worldwide는 Ace Hotels의 모회사인 Ace Group International을 인수함으로써, Ace Hotels 브랜드와 전 세계 운영권을 확보했다.
단일 자산 거래
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일본에서의 단일 자산 호텔 거래는 보통 서로 분리되지만 병행되는 두 개의 거래로 구조화된다. 하나는 호텔 부동산의 매매이고, 다른 하나는 호텔 운영 법인의 지분 매매다.
즉, 형식상 단일 자산 거래로 분류되더라도, 호텔의 인수·매각은 실제로 부동산 거래와 M&A 거래가 결합된 형태로 이루어지는 경우가 많다.
이러한 단일 자산 거래의 주요 동인은 일본에서 호텔 부동산에 투자하고 이를 보유하는 데 널리 활용되는 투자 구조, 즉 TMK(tokutei mokuteki kaisha 또는 특정목적회사)와 GK-TK 구조(tokumei kumiai 또는 익명조합)이다. 이들 구조는 godo kaisha(유한책임회사)를 통해 운영된다.
TMK 및 GK-TK 구조는 조세상 이점을 제공할 뿐 아니라 비소구 또는 제한적 소구 금융에 적합하다는 점에서 다양한 부동산 투자에 활용된다. 또한 신탁과 결합해 추가적인 이점을 얻는 경우도 많다.
다만 이러한 구조는 호텔 부동산을 보유하는 데에는 유리하지만, TMK의 경우 법적으로, GK-TK 구조의 경우 제도적으로 호텔 운영 사업을 직접 수행하는 데 제약을 받는다.
이에 따라 호텔 투자자는 호텔 부동산을 보유한 법인 또는 신탁은행과 마스터 리스 계약을 체결하고, 그 하에서 호텔을 운영할 별도의 운영 법인을 설립해야 한다.
그 결과 호텔을 영업이 계속되는 상태로 매각하려면, 일반적으로 선호되지 않는 자산 양도 방식이 아니라 운영 법인의 지분 이전과 함께 기초가 되는 호텔 부동산의 이전이 모두 이루어져야 한다.
Christopher Marc HODGENS, Hayato KIMURA 및 Akiko HOSOKAWA는 도쿄에 위치한 Atsumi & Sakai의 파트너 변호사다
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