不動産関連法の比較

急増するアジア諸国の不動産への外国投資。高額な失敗を避けるためには 複雑な規制を乗り越えることが不可欠です。

インドの不動産における外国投資および資金調達

インドの外国直接投資（FDI）規制では、一定の条件の下、自動承認ルートにより建設開発セクターへの最大100%のFDIが認められています。建設開発セクターのプロジェクトには、タウンシップの開発、住宅および商業施設の建設、道路や橋、ホテル、リゾート、病院、教育機関、レクリエーション施設、都市および地域レベルのインフラが含まれます。インドへのFDIは、株式、強制転換社債、または強制転換優先株式を通じて行うことができます。

FDIに加え、インドでは不動産会社へのストラクチャードデットによる外国資金の流入も顕著であり、これらの債務は高利回りでクーポン付き、不動産資産を担保としたモーゲージバック型です。これらの債務投資は、外国ポートフォリオ投資家や、外国投資家から資金を調達したオルタナティブ投資ファンド（AIF）を通じて行われています。

本稿では、インド不動産セクターにおける外国投資、不動産投資信託（REIT）、倒産、ストラクチャードファイナンスの現行規制枠組みを分析します。

外国直接投資

建設開発セクターでは、自動承認ルートにより100%のFDIが認められています。投資家は、プロジェクトの完了時または幹線インフラ（道路、給水、街路灯、排水、下水道）の開発後に撤退することが可能です。プロジェクトの各フェーズは個別のプロジェクトと見なされ、投資家は各FDIトランシェに基づき算出される3年間のロックイン期間を条件に、プロジェクト完了前でも撤退および外国投資の送金が認められています。

撤退制限は、ホテル、観光リゾート、病院、経済特区、教育機関、工業団地（FDI目的で明確に定義されている）などの分野への投資には適用されません。

非居住者、または外国投資家による株式の譲渡は、投資の送金を伴わない場合、ロックイン期間や政府承認なしで認められています。

インド企業がファームハウスの建設、譲渡可能な開発権の取引、または不動産ビジネス（利益を得る目的で土地や不動産を扱う事業）に従事している場合、FDIは認められていません。

「不動産ビジネス」には、

1. 1. タウンシップの開発、
   2. 住宅または商業施設の建設、
   3. 道路や橋、
   4. REIT、
   5. 教育機関、
   6. レクリエーション施設、
   7. 都市および地域レベルのインフラの開発は含まれません。また、譲渡に該当しない賃貸収入やリース収入も「不動産ビジネス」の定義から除外されます。

自動承認ルートによる100%のFDIは、「完成プロジェクト」におけるタウンシップ、モール、ショッピングコンプレックス、ビジネスセンターの運営・管理にも認められています。ただし、各投資トランシェに基づき算出される3年間のロックイン期間があり、この期間中は不動産またはその一部の譲渡は認められていません。また、不動産仲介サービスにも自動承認ルートで100%のFDIが認められています。

不動産投資信託（REIT）

注目すべき発展の一つは、REIT規制の導入により、REITの設立および上場が可能となったことです。インドには現在5つの上場REITがあり、そのうち4つは商業オフィススペース、1つはリテールモールスペースです。

REITは、1982年インド信託法に基づく信託として設立され、インド証券取引委員会（SEBI）に登録されており、一般的にスポンサー、マネージャー、受託者、ユニットホルダーで構成されます。

これらの信託は、最低資産基準として50億ルピー（約5600万米ドル）が必要で、資産価値の少なくとも80%は完成済み、かつ賃貸・収益を生む不動産に投資し、残りの20%は株式、債券、現金、または建設中の商業不動産の形で保有できます。REITが得た賃貸収入の少なくとも90%は、配当または利息としてユニットホルダーに分配しなければなりません。

最近、SEBIは小規模・中規模REITの規制枠組みを通知し、最低5億ルピー、最大50億ルピーの資産価値を持つ小規模・中規模REITを認めました。これらは商業用または住宅用資産を保有でき、少なくとも200人の投資家が必要です。スキーム資産価値の少なくとも95%は完成済みかつ収益を生む不動産に投資し、最大5%のみ現金、ユニット型流動性ミューチュアルファンド、定期預金で保有できます。

小規模、または中規模のREIT規制は、インドの商業不動産価値の広範な解放の起爆剤となる可能性があります。

不動産におけるデットファイナンス

不動産セクターにおける外国金融機関によるデットファイナンスの多くは、インド企業の担保付き非転換社債への投資を通じて行われており、これはSEBI規制に従い、インドの証券取引所に上場されている場合とされていない場合があります（外国投資家はSEBIに外国ポートフォリオ投資家（FPI）として登録されている必要があります）。また、インド国内で設立されたオルタナティブ投資ファンド（AIF）によるローンやデットも選択肢です。

FPIやAIFによるこのような資金調達に対して、利息クーポンや償還プレミアムの支払いに制限はありません。担保権はデベンチャートラスティーに設定され、トラスティーは外国投資家のために担保を保持し、借り手のコンプライアンスを監督します。その他の資金調達手段としては、外国法人からの外部商業借入（ECB）があり、統合型タウンシップ、経済特区、工業団地の建設・開発、またインド政府が承認した「調和マスターリスト」に基づくインフラセクター向けに利用できますが、総コストに制限があります。

不動産の倒産

インドにおけるもう一つの重要な規制は、2016年破産・倒産法（IBC）です。これは、倒産および破産に関する法制度の枠組みを定め、インドの法人の倒産および清算手続きを効率化するものです。

IBCは、金融債権者、営業債権者、または債務者自身が、債務不履行が発生した場合に倒産解決手続きを開始することを可能にしており、申立てから180日以内に解決されることが求められていますが、実際にはそれ以上の時間がかかることが多いです。

IBCは住宅購入者、貸し手、不動産開発業者など、すべての利害関係者に重大な影響を与えています。資金力と実績のある開発業者が、資金不足のためにプロモーターが完成できない未完成の不動産プロジェクトを救済することを可能にしています。

住宅購入者は、最高裁判所の改正により、より大きな権利を与えられました。当初は「その他の債権者」として認識されていましたが、現在では「金融債権者」として認められ、債務不履行の不動産会社に対して倒産手続きを開始する権利や、債権者委員会への参加権も与えられています。倒産手続きを開始する権利には、住宅購入者の最低人数に関する基準が設けられています。

不動産開発業者も、不動産会社の再生計画を模索し、承認する際により柔軟な対応が可能となりました。IBCの規則では、法人全体として再生計画が提出されなかった場合でも、不動産会社の一つまたは複数のプロジェクトに関する「再生計画」を認めています。

もう一つの重要な改革として、契約上の義務を果たした住宅購入者に対し、倒産手続き中であってもユニットの引き渡しや登記を可能にする規定が設けられました。この規定は、建設は完了しているものの、倒産手続きのために住宅購入者への正式な引き渡しが遅れている停滞したプロジェクト、実務上の課題に対応するものです。

担保権の執行

IBCとは別に、貸し手が債権回収を行うための主要な手段として、2002年金融資産の証券化及び再構築並びに担保権執行法（SARFAESI）があります。債務者が担保付き債務の返済を怠った場合、担保権者は債務者の口座を不良資産として分類し、担保権の執行手続きを開始し、担保不動産の占有や資産の現金化を裁判所の介入なしに行うことができ、通常の民事裁判手続きと比べて迅速な債権回収が可能です。

SARFAESIの現行規制枠組みは、銀行、金融機関、資産再構築会社、上場債券を保有するSEBI登録のデベンチャー・トラスティーが、同法に基づき担保権を執行することを可能にしています。

この点に関しては、債務者に対して所定期間内に全額返済するよう事前通知を送付する必要があり、履行されない場合は、SARFAESI規則に定められた手続きに従い、同法の規定に基づく執行手続きが開始されます。

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日本の重要土地調査法の概要

2025年7月の直近の国政選挙では、与党連合（自由民主党と公明党）が大敗を喫しました。ある新聞は、この結果を「反グローバリズムが日本にも及び、外国人に対する厳しい姿勢と国益重視が強まった」と報じました。このような背景の下、本誌で取り上げている動向を追う読者にとって、2021年施行の「重要施設周辺及び遠隔離島における土地利用状況の調査及び規制等に関する法律（重要土地調査法）」の見直しは注目に値します。

重要土地調査法は、外国資本が日本国内の土地を不適切な目的で取得・利用するリスクを低減することを目的としています。同法の附則により、施行から5年後（2027年）に政府はその運用状況を検証し、必要に応じて見直しを行うことが定められています。

目的および主要用語

日本の領海および国家安全保障の保護（第1条）を目的として、同法は「注視区域」および「特別注視区域」などの重要な概念を導入しています（下記図参照）。

注視区域の範囲

現在、注視区域および特別注視区域は合計約586カ所あります。これらの区域は、内閣府のウェブサイト（resum2.go.jp）で確認できます。利用規約に同意すると日本地図が表示され、任意の場所を拡大すると、青色で注視区域、赤色で特別注視区域が示されています。ウェブサイトは日本語のみですが、外国人利用者でも比較的容易に地図を操作できると考えられます。

政府は定期的に注視区域や特別注視区域を追加・削除することがあるため、日本で不動産取引を行う外国人投資家（特に、下記の届出義務がある200㎡以上の土地や床面積を有する不動産の場合）は、定期的にこのウェブサイトを確認することが推奨されます。

注視区域

調査および情報収集。政府は注視区域内の不動産利用状況を調査します（第6条）。また、関係当局に対し、当該不動産の利用者や関係者の氏名、住所、本籍（または国籍）、生年月日、連絡先、性別などの情報提供を求めることができます（第7条）。

政府は、注視区域内の不動産利用者や関係者に対し、利用状況に関する報告書や書類の提出を求めることができます（第8条）。報告書や書類の未提出、または虚偽の提出には30万円以下の罰金が科されます（第27条）。

注視区域内不動産利用者への勧告・命令。政府が、注視区域内の不動産利用者が重要施設や遠隔離島の機能を妨害している、またはその明確な恐れがあると認めた場合、必要な措置を講じるよう勧告できます（第9条1項、上記図参照）。

妨害行為の例としては、

1. 1. 自衛隊の航空機の離着陸やレーダー運用を妨げる構造物の建設、
   2. 領海基線付近での低潮線の保全を妨げる土地改変などが挙げられます。妨害行為に該当するかどうかは、個別の事情により判断されます。

前項の勧告を受けた者が正当な理由なく勧告に従わない場合、政府は勧告に従うよう命令を出すことができます（第9条2項）。この命令に違反した場合、2年以下の懲役または200万円以下の罰金、またはその両方が科されます（第25条）。

特別注視区域

売買契約（PSA）締結前の事前届出。特別注視区域内で200㎡以上の土地や床面積を有する不動産の売買契約を締結する前に、当事者は首相に対し、以下の事項を事前に届け出なければなりません（第13条1項、上記図参照）。この届出義務は買主・売主双方に適用されます。

上記第9条2項の勧告・命令と連動し、事前届出は政府による

1. 1. 初期調査の実施（第13条4項）、
   2. 注視区域内不動産利用者や関係者への報告書・書類の提出要請（第8条、第13条5項）、
   3. 上記規定に基づく勧告・命令の発出のきっかけとなります。

必要があれば、これらの勧告・命令には予定されている取引の中止も含まれます。

この事前届出をせずにPSAを締結した場合や虚偽の届出をした場合、6か月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されます（第26条）。

罰則

本記事の該当箇所で述べた通り、以下の罰則が適用されます（下記図参照）。

法人の代表者、代理人、従業員または使用人がこれらの違反行為をした場合、違反者本人およびその法人または個人にも罰金が科されます（第28条）。

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