境外基金的境内房地产项目退出纠纷之香港仲裁优势

2020年以来，受自身发展周期、融资渠道的收紧叠加疫情的负面影响，房地产市场的热度不及过往。在这样的大背景下，由于合作方违约、市场行情的变化、未来投资的预期偏差等诸多原因，不少境外基金面临从中国境内的房地产股权投资退出的局面。在境外基金与境内合作方出现不合时，有效解决退出纠纷至关重要。

常见投资与退出方式

投资方式：通常先由境外基金以其境外控股公司与境内合作方一起新设境内房地产项目公司，再由项目公司取得目标物业；或者由境外基金对拥有目标物业的已设项目公司进行股权收购（在境内项目公司层面或在项目公司的境外控股公司层面）。

退出方式：境外基金的退出通常采用出售物业和转让股权两种方式。

退出纠纷关注点

境外基金如遇退出纠纷，在无法协商或境内合作方怠于协商的情况下，只能诉诸于争议解决途径，面对该等退出纠纷，境外基金需关注以下要点：

境外基金投资境内房地产项目通常有一系列的协议，这些协议可能有内容侧重的不同，并有兼顾合同有效性和可执行性的需求，故未必适用相同的法律以及争议解决方式。因此，需要进行内部梳理，考虑选择具有多元法律背景的专业人士提供协助。

不论诉讼还是仲裁都需要做好持久博弈的心态准备，通常都需要一至两年，甚至更久才能审理完毕。因此，在这场博弈中采取及时有效的保全措施（包括行为、证据、财产保全）尤为重要。否则，如争议对方进行转移资产、隐匿证据等行为，则会对己方造成非常不利的局面。

退出纠纷的主体通常为境外基金与境内合作方（及其关联方）。由于投资架构跨境（可能涉及到中国内地、中国香港、BVI等地），争议对方的资产可能跨境、目标物业在境内。因此，争议对方不执行判决/裁决时，为使境外基金获得应得款项，可能同时涉及到境内和境外的强制执行。

香港仲裁备受青睐

广义上来看，争议解决的主要途径分为境内诉讼、境内仲裁、境外诉讼、境外仲裁四种。在退出纠纷中，境外主体大多不接受将争议提交至境内机构的做法，而境外诉讼又有程序耗时、诉讼成本高且外国法院判决并不必然能够得到内地法院的承认和执行等特点。因此，在实务中，各方当事人选择境外仲裁解决退出纠纷较为常见。

就仲裁地而言，由于项目的架构中通常会有香港公司（基于税收方面的考量），实务中境外基金多会选择在香港进行仲裁。另外，香港仲裁还具有以下优势：

仲裁员选择优势：香港有较多兼具英美法、香港法和内地法背景和中英双语能力的仲裁员供仲裁各方选择。

保全优势：通常争议对方（境内合作方）是房地产开发商，会拥有大量不动产物业在境内，只有内地法院才有权力对该等境内资产进行保全，而内地司法保全制度仅对香港仲裁程序开放。

香港仲裁程序的当事人依据2019年10月1日生效的《关于内地与香港特别行政区法院就仲裁程序相互协助保全的安排》（下称《安排》），在仲裁申请受理之前或仲裁裁决作出前均可以向内地法院申请保全。《安排》实施以来已有诸多成功案例。相比之下，外国仲裁机构的仲裁案件暂时没有类似安排，内地法院基本不会采取保全措施。

执行优势：对执行境内财产而言，根据《最高人民法院关于内地与香港特别行政区相互执行仲裁裁决的安排》及其补充安排（下称《执行安排》），香港仲裁裁决可以在内地法院申请执行争议对方的境内资产。相比，外国仲裁机构的仲裁裁决则需要依据《承认及执行外国仲裁裁决公约》（下称《纽约公约》）或互惠原则，向内地法院申请承认与执行。在实践中，基于执行安排裁定予以执行的香港仲裁裁决相对更多。

对执行境外财产而言，香港的仲裁裁决可依《纽约公约》在部分境外法院得到承认和执行。同时，香港的仲裁机构有丰富的处理跨境纠纷的经验，能够高效地与域外法院协作执行域外财产。

吴明是大成律师事务所高级合伙人。他的联系方式是电话+86 21 2028 3818以及电邮ming.wu@dentons.cn; 沈君洁是大成律师事务所资深律师。她的联系方式是电话+86 21 2028 3818以及电邮shen.junjie@dentons.cn; 律师助理骆玥对本文亦有贡献