保险资金通过债权投资计划投资政府土地储备项目可以采取四种模式。
上期文章中，我们为读者介绍了保险资金直接投入的两种模式，本期文章将介绍保险资金间接投入和BT特许经营两种模式。
保险资金间接投入
受托人按照委托人的委托设立债权投资计划，受托人将保险资金通过债权投资计划投入受托人与开发公司共同出资设立的项目公司，由项目公司具体负责土地储备项目的开发，受托人与开发公司作为项目公司的股东，共同分享开发利润。
该模式下，受托人作为项目公司的股东，就土地一级开发阶段的开发风险承担有限责任，相对于第二种模式下联合体之间的连带责任而言，受托人承担的开发风险较小。但是，项目公司能否在短期内取得开发资质，是该种模式面临的一个难题。
执行合伙人
万商天勤律师事务所
BT特许经营模式
BT是英文 build-transfer（建设-转让）的缩写，其基本含义是指政府与社会投资者（包括国有企业、私营企业和外商投资企业）签订特许协议，将基础设施项目特许交由社会投资者（特许权人）投融资及建设，项目竣工后，特许权人将项目移交给政府或其授权机构，政府在约定的期限内向特许权人支付相应的回购款。
在以BT特许经营模式投资土地一级开发项目的模式下，受托人与开发公司依法获得开发项目的BT特许经营权并共同组建项目公司。受托人通过债权投资计划将保险资金投入项目公司，由项目公司与政府签订BT特许经营合同，合同中明确约定项目公司的开发成本和开发利润。项目公司负责开发建设资金的筹措、投入和施工建设。
项目竣工后，项目公司将项目交付政府，政府获得已建成项目的所有权，并向项目公司支付相应的项目回购款。回购款的支付方式基本上是在项目完工后分次支付，回购期通常为三至五年。
政府方就项目回购款的支付依法向项目公司提供相应担保；同时，政府方负责落实开发项目的回购资金。政府方将回购款支付项目公司后，项目公司按照债权投资计划将本息支付托管人，托管人再将本息划付受益人。
与其他三种模式相比，BT特许经营模式下保险资金的安全性和增值空间更有保障，具体表现在以下方面：
一是地方政府在签订BT特许经营合同的同时，必须落实项目的回购资金，即将回购资金纳入地方政府的中长期投资规划以及年度预算支出计划，并提供本级人大的批复文件以及政府财政部门的书面承诺。实践中，有些地方政府还可以为回购款设立财政专户，待土地出让收益、地方税收收入等地方收入进入地方国库后，再直接划转到回购款专户，每季度还向投资人出具专户的结余情况。因此，BT特许经营模式下，保险资金的安全性较高，符合中国保监会关于保险资金安全性的监管要求。
二是政府方通常要对回购项目提供担保。实际操作中，具体的担保形式主要有银行保函、地方国有企业的连带责任保证等。除以上具有法律效力的“硬”担保外，实践中还存在一些“软”担保，即不具有严格法律效力的政府承诺，例如：有的地方政府会承诺投资人可以进行土地的一、二级联动开发；有的地方政府会划定一定面积的“毛地”，承诺用该片土地的土地出让金优先支付投资人的回购款。有了政府的上述双重担保措施，政府的回购款支付是有可靠保障的，能够保证项目公司按期收到回购款，并按债权投资计划的约定将保险资金的本息通过托管机构划付受益人。
三是在与政府签订BT特许经营合同时，项目公司可以与政府就投资利润以及税收优惠进行协商。目前，中国没有基础设施特许经营的国家立法，各地方政府对于基础设施特许经营的理解也各不相同，因此项目开发的成本构成、投资收益、税收优惠等都具有较大的谈判空间，保险资金的保值增值大有可为。
律师
万商天勤律师事务所
熟悉地方规定
综上来看，保险资金通过债权投资计划以BT特许经营模式投资土地一级开发项目，相较于其他模式，对于保险资金的安全性及保值增值是最有利的。
但是，该种模式下法律关系较为复杂；而且，是否熟悉项目所在地的地方规定以及地方政府对于BT特许经营模式的关注点及谈判底线，对于受托人能否争取到最大投资收益至关重要。
王霁虹是万商天勤律师事务所执行合伙人，中国城市建设领域的知名法律专家。高磊是万商天勤律师事务所律师
