打入英国零售市场

作者: Paul Moorcroft,安睿律师事务所
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英国,零售商通常通过租赁方式取得商业门店和场所。虽然前两年英国经济不振,许多租户破产,一些不太热门的地段出现很多空置商铺,但市场对顶级购物中心和城郊超级商场内店铺的需求仍很旺盛。经济危机后房地产开发速度减缓,而且市场上新商铺的供应量减少,很多人据此推测,这些因素将会导致市场对商铺的需求增加并会拉升黄金地段的商铺租金。

Paul Moorcroft, Partner 合伙人, Eversheds 安睿律师事务所
Paul Moorcroft
合伙人
安睿律师事务所

典型条款

商家往往通过以下两种方式来租赁商铺:一是直接从业主处承租;二是从现有租户手中承继其原有租约 (现有租户计划更换经营地点,因此需要转让其现有租约)。

如果租户是一家新成立的公司或其总部设在英国境外,业主为确保租户按时足额交纳租金,可能会要求租户提供额外的担保。多数情况下,这意味着租户需要预交相当于 6 个月或 12 个月租金的保证金。如果业主被迫在英国境外就租户未付租金和其他义务采取法律措施,获得顺利赔付的难度日益增加,这是业主要求租户提供上述额外保证金的原因。

若是从原租户手中受让现有租约,租户与业主重新谈判变更现有租赁条款的机会很小。原租户向新租户转让租约须经业主同意。在法律上,虽然业主通常不得无理拒绝对有关转让的同意,但取得业主的同意并且在文件中载明该项同意,并非“走过场”那样简单,有时租约交易可能会为取得业主的同意而延误数周。

如果是与业主直接签订新租约的情形,租户与业主协商租约条款的能力取决于多种因素。英国房地产市场素以其租赁条款缺乏灵活性而闻名。上届英国工党政府执政期间,曾连续数年强硬表示要制订新的法律,以促进房屋租赁市场在租赁条款方面的灵活性。但相关立法难产,而且租赁市场迄今在灵活性方面取得的进展也乏善可陈。

有关部门近期重新发布了名为《商业租赁规范》的租赁业务规范。虽然租约当事人是否遵守该规范采取自愿原则,但该业务规范就租户在租赁过程中需要考虑的问题,为新进入英国商业租赁市场的人提供了非常详尽且极佳的指导。

租金、租期和服务费

通常,租户与业主会约定一个基本租金价格。而且传统上,租户需要提前支付上一季度的租金;但近年来,越来越多的业主同意租户按月支付租金。在重要的商业地段,租户按照低于市场标准的基本租金加上根据营业额计算的额外租金之和向业主支付租金的情况非常普遍。为计算“营业额”,租户应当定期向业主披露交易信息。

租金通常每 5 年调整一次,但仅上调而不下调。因此,如果市场租金下挫导致约定的租金高于当前的市场租金,租户将承担这一不利后果,并仍按照原先约定的价格支付租金。

租户在承租新物业时通常希望签订 10 年或 15 年的租约,主要是为了保证其为装修该物业所投入的费用物尽其用。如不存在装修的问题,租户会倾向于要求约定较短的租期(例如 5 年或年租期,并享有5年后提前终止租约的选择权),从而在租约关系中享有更大的灵活性并避免遭受可能的市场风险(如上文所述,市场租金降低,但租户仍需按照租约支付高于市价的租金)。

通常,租户承担所租赁物业的维护保养和投保义务;不过对于购物中心的租户,仅负责所承租区域的维护,而业主将负责购物中心结构和公共部位的维保,以及保险事宜。之后,对于因此发生的费用,业主将通过向租户收取物业管理服务费(物业费)的方式由租户分摊。最近,物业费成为人们议论的焦点,一些商业区的租户就表达了他们对物业费过高并且物非所值的疑虑。《商用物业服务费:RICS行为规范》(译者注:RICS指英国皇家特许测量师协会)最新版中就租户的疑虑提供了解决方案,载有关于物业费账户管理运作的“最佳规范”。新租户应当参考并同意前任租户缴纳的物业费标准,并就潜在的经济责任和风险寻求专业意见。

其他费用和考虑因素

商业物业的租户应缴纳的其他税费包括:在租赁协议签署后支付的 “一次性” 房地产税——土地印花税。该税根据租金标准和租期长短计算。非住宅物业占用税,即因占有使用非住宅而定期支付的房地产物业税,需向物业所在地的地方当局缴纳;该等税费的标准每五年调整一次。此外,新租户还需关注各类房地产、物业(占有使用)相关法规,以及对自身的影响。

如需进一步资讯,可登录英国零售商协会网址 www.brc.org.uk 和参阅英国安睿律师事务所的《国际房地产指南》http://www.eversheds.com/uk/home/services/real_estate_portfolio_management/real-estate-directory.page

Paul Moorcroft 是安睿律师事务所合伙人

Eversheds

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