商务楼宇作为不动产的重要构成形式，在城市的不动产总量中占有较高的比重。不动产本身的长期稳定属性，也使得建筑物的构造在一定时期内无法进行大规模调整。而区域商圈的功能，客观上要求建筑物为新的商业属性和需求提供服务。此外，热门商圈的不动产由于人流大、使用率高，也使配套设施的折旧速度较常规场所更快。尤其在一线城市，以北京为例，政府的规划已明确在四环以内禁止新建大型商业楼宇。这些因素的叠加，促使商业物业要适时调整策略，定期对楼宇业态进行重整、排布。
以运营方为主导的楼宇改造，会牵扯多家商户，而商户们的租赁期限也长短不一，但整体改造计划受工期等条件制约必会统一进行。因此，立场与诉求的不同使得业主与商户形成了对立关系。对于运营主体来说，如何高效的处理与商户之间的关系，严格制约着新物业的启用时间，故提前制定应对策略十分必要。
运营方的诉讼策略
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本质上运营方与商户双方建立的是租赁关系，双方也可能签署过多份协议，但协议之间可能存有相互冲突的地方。因此，首先要以签署时间为链条，检视在后的协议对先前协议的修改是否有效、双方最终建立了怎样的权利义务关系。
其次，需要检视运营方是否保留了基于“整体利益”进行升级改造的权利，以及为确保这项权利的行使，为承租方配置了哪些义务行为。通常情况下，这项权利为出租方的标准配置，亦是后续讨论的基础。由于这项权利会对承租方的利益产生重大影响，因此该权利的行使需要满足一定的前提条件。
（1）通知义务的有效落实
整体改造给承租方带来的影响不仅是效益降低，最严重可能造成歇业解散的后果。故此，为了平衡双方利益，一般情况下出租方都有提前进行预告的义务，亦是作为出租方能够充分行使改造权利的前提。所以，在此类纠纷中，通知是否及时、内容是否明确、被通知方是否准确理解及认识到具体影响等因素，均会影响案件的结果。
因此，在启动改造计划之时，应当经完整的内部决策程序明确改造方案等主要事项，以此作为履行通知义务的主要内容，并写明出租方的需求和主张依据，给出承租方具体的配合措施。同时，应确保通知有效的送达到承租方，并被其权利人知晓。
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（2）损害责任的正确归因
商户并非楼宇改造的直接受益人，且会因此折损其原租赁期内的预期收益及固定资产投入。理论上，出租方进行楼宇改造是造成商户损失的主要原因。然而事实并非完全如此。
出租方保留改造权利是一种成熟的商业惯例，是一种习得的模式。出租方所保留的改造权利，在大部分情况下对应着其他条件上对承租方的权利让渡。然而合同订立的背景会随着时间的流逝逐渐模糊，因此再次回顾时，需结合其同时期的招商要求，对比同批次商户合同的不同待遇进行筛选，明确是否有因过去订立合同的条件不利而造成当前损失的情况存在，可进行预先弥补。
（3）格式条款嫌疑的排除
毋庸置疑，同一物业的租赁合同在条款内容上基本大同小异，尤其是关于标准条款的部分，这是为了兼顾需求和效率而不得不采取的形式。因此，难免有“格式条款”的嫌疑。
但事实上，格式条款的构成包含三个要素，我们不能够把所有预先制定和重复使用的条款都归类为格式条款。影响格式条款认定标准的关键在于，该条款是否排除了合同相对人的合意。司法实践中，在合同内容存在选择性空间的情况下制定的条款一般不会被认定构成格式条款。
建议与反思
实践中，为考虑时间成本，出租方往往优先选择以谈判的方式解除原租赁关系。但出于经济效果的考虑，谈判应当建立在出租方形成了完善的诉讼应对方案的基础之上。
当然，谈判后不排除承租方为追求利益最大化而出尔反尔的情况。因此，谈判结果应以补充协议的形式进行确认。同时，谈判过程留痕也十分重要，并且在最终文件签署前，应当声明所有承诺均适用的前提为“达成一致协商解除租赁关系”，并以补充协议的签署为生效条件。
另外，对于可能存在误解为“格式条款”的约定内容，出租方应适时对照裁判标准进行必要的修改，以免因为格式条款而扩大损害赔偿的范围，徒增项目成本。
两高律师事务所高级合伙人杨帆、律师吴浩
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