受新冠肺炎疫情影响，2020年以来商业物业租赁合同引发的纠纷增量明显。与此同时，在过去几年内，大部分国内一二线城市的人均购物中心面积已经超过了部分发达经济体。考虑到商业地产仍然要承载推动商业和经济发展的重要功能，有效预防商业物业租赁合同风险、妥善解决商业租赁合同纠纷，对于保障经济运行和促进商业发展而言至关重要。本文就上海国际仲裁中心处理相关纠纷的实践进行总结，以飨读者。需要说明的是，本文所有内容均不代表上海国际仲裁中心和其仲裁庭在具体案件中的法律意见。
概述
2019年至2021年，上海国际仲裁中心共受理涉及商业物业租赁合同的争议案件221件，从案件受理数量来看，2020年比2019年同期案件数量增加了60%以上，而且从2020年4月起此类纠纷呈进一步上升的趋势，其中主要原因是受新冠肺炎疫情影响、大量承租人无力支付租金所导致。
从案件主体上看，企业法人之间的争议占比达到了84.3%，这也较为符合商业物业租赁纠纷的特性；剩余15.7%的争议发生在自然人与企业法人之间，主要表现为一些个体经营者与大型超市或中小型商场之间就零售铺位的租赁所产生的纠纷。从仲裁申请主体上看，出租人作为申请人的案件数量占比65.8%，承租人作为案件申请人的案件数量占比34.2%，申请人是出租人的案件数量约为承租人的两倍，可见较多争议系因承租人违约而引发。
从争议金额上看，争议金额在100万元以下的案件数量约占20%，多为自然人与法人之间的争议案件；70%的案件争议金额在100万元至5000万元之间，主要是商业办公楼宇或部分大型商场店铺租赁所涉纠纷；约有10%的案件争议金额在5000万元以上，主要表现为年租金为数千万元乃至上亿元的大型商场或超市所在商业建筑的整栋出租所引发的争议。
从争议焦点的类型上看，承租人出现频率最高的违约行为系欠付租金等费用，其次是未履行特定合同义务，比如有的商场为了保证整体开业率，会在租赁合同中就租户的开业日期、开业时长等事项作出约定，还有就是因经营策略变化等原因无意继续履行合同。出租人最为常见的违约行为表现为交付的租赁物业不符合合同约定的标准或承租人的特定目的，比如说租赁物业未取得消防许可、未按照承租人的要求进行设计和建设等，其次是未妥善履行物业管理服务造成承租人损失，比如租赁期间发生水管爆裂、火灾等事故造成承租人损失。
注意事项
从上海国际仲裁中心受理的案件来看，商业物业租赁合同纠纷的争议焦点一般涉及合同解除认定、租金及其他费用计算和违约损害赔偿金计算三个典型问题。现就这些问题中的法律要点和注意事项予以简要介绍。
第一，关于租赁合同的解除问题。从案件来看，这这类问题往往涉及解除合同是否符合法定或约定的解除条件、是否履行了法定或约定的程序，其中特别值得关注的是法定解除条件中关于合同目的是否能够实现的认定。在一宗案件中，承租人基于出租人未能提供符合其特定要求的租赁物，致使其合同目的无法实现而提出解除合同及索赔。该承租人承租物业目的是开设一家电影院，其中包括一个IMAX影厅，其与出租人在租赁合同中特别就该IMAX影厅的的长宽高度及内部空间要求作了详细约定。后因出租人交付的物业不符合该IMAX影厅的标准，承租人据此要求解除合同并赔偿损失。仲裁庭审理后认为出租人的行为构成在履行期限届满之前不履行主要义务，导致承租人合同目的无法实现，并最终裁决解除了合同。该案中，双方在合同中就IMAX影厅的交付标准作了清楚、明确的约定，为仲裁庭判断合同目的是否实现提供了明确的依据。因此，在商事主体就租赁物业的使用有特殊要求时，建议尽可能地在合同中进行明确，以便在日后发生争议时处于较为有利的地位。
第二，关于租金及其他租赁费用的计算。在商业物业租赁合同中，一般会对合同存续期间的租金、管理费、水电费、服务费等费用计算进行约定。在产生纠纷后，如果出租人以承租人欠付上述费用为由提出法律主张，建议充分考量主张金额是否具有合同依据、出租人是否采取有效减损措施、是否存在减免部分费用的客观事由等问题。通常，在承租人违约的情况下，只要合同中对上述相关费用有明确约定，得到仲裁庭支持的概率较高。但是，出租人主张的上述费用同时受限于合同法确立的减损规则，即在承租人违约后，出租人不能放任损失扩大，而是有义务及时采取收回房屋、解除合同、转租房屋等减损措施，否则可能无法就扩大损失向对方主张权利。在一些案件中，仲裁庭会认为出租人采取减损措施的合理期间在三个月左右，若出租人在承租人明确表示不履行合同后三个月内仍不采取任何减损措施，并要求对方支付超过三个月的租金等费用的，仲裁庭有可能不予支持。对于承租人以开业率或入驻率未达到约定的条件而主张减免租金的主张，需要综合判断合同对于开业率的计算单位、计算日期、计算基数等约定，承租人亦负有证明开业率不足的初步举证义务。此外，对于承租人因新冠疫情影响或其他不可归责于其的事由提出减免部分租金和费用的主张，仲裁庭也会充分考虑相关地区发布的政策和承租人的具体情况作出妥善处理，对于在合理范围内的减免租金主张予以适当支持。
第三，关于违约损害赔偿金的计算。一般而言，仲裁庭会尊重当事人在合同中关于违约金或违约损害赔偿金的计算约定；对于未约定的情形，仲裁庭则会在尊重商业物业租赁交易的基本逻辑基础上，结合法律规定的填补损失原则进行判断。对于出租人主张的租赁物业恢复原状的费用，出租人有义务举证租赁前后租赁物业遭受了哪些毁损以及为了将租赁物业恢复原状花费了何种费用及多少金额；对于合同解除后的房屋转租、空置、占用损失，需要出租人对空置的合理期间和费用计算标准进行举证说明；对于押金或保证金，如果合同约定承租人违约时出租人可以无条件没收保证金，则该笔保证金能会被视为在发生违约行为后已转化为违约金；对于逾期交付租赁物业或交付物业不符合要求所产生的损失，比如逾期开业造成的商业利润损失等，则需要关注承租人是否就其损失提交了充分的证据，以及承租人主张的损失是否属于合同法所规定的出租人可以或应当预见的损失。
上海国际仲裁中心研究信息部副部长徐之和
