印度房地产业进一步吸引中国投资者

中国大多数大型企业，不论国有或民营企业、上市或非上市企业，设有房地产业务或部门的不在少数。因此，最近十年来，不同行业的众多中国公司都通过旗下国内房地产资产获得了丰厚的利润。其他一些公司则通过持续投资房地产巩固了企业的资产基础。这一策略卓有成效，或为企业带来了可注入其他业务的自由现金流，或为企业扩张所亟需的贷款融资提供了抵押物。

还有一些公司专注于房地产业，并从中国经济的快速增长中获得了丰厚回报。中国一些大型房地产公司的项目几乎遍及国内所有省会城市和大部分二线城市。如此广泛的覆盖面，加之首次购房者和投资者持续增长的需求，使这些公司稳稳跃居行业领跑地位。

随着中国经济增长渐趋平稳，大部分城市的房地产价格保持着历史高位，一些中国公司开始将目光投向国外房地产领域，希冀在海外市场复制本土成功经验。印度由于人口收入水平不断增长及人口数量迅速膨胀，很可能成为中国房地产公司的投资热土。

根据外商投资印度房地产业的相关法律规定，有意投资印度房地产业的中国投资者可分为三类：a) 投资者：希望从印度的经济发展中受惠的房地产公司或金融投资者；b) 行业参与者：已在印度设立业务或者计划进军印度市场的中国公司；和c) 中国公民个人。本文将简要介绍分别适用于每一类投资者的法律规定。

投资标准

外商投资者投资印度房地产项目需要符合三方面的标准：

面积下限。所开发的地块如为服务式住宅地块，面积不得少于10公顷（25英亩），如为建设开发项目，建筑面积不得少于50,000平方米。而二者兼有的综合型项目只需满足其中一项条件即可。

投资下限。外商全资子公司的资本不得低于1000万美元，有印度合作伙伴参与的合营企业的外商投资额不得低于500万美元。这类外资在完成出资后三年内禁止抽资汇回本国。但外国投资者经外国投资促进委员会事先批准可以提前退出。

期限。项目自获得所有法定许可之日起五年内必须至少完成50%的项目进度。而且，开发商如果不能提供道路、供水、路灯照明、排水系统等公用设施则禁止出售地块。

此外，所有房地产项目均须符合有关的地方法定机构所设定的规范和标准，并须取得所有必要的批准。

唯一可能豁免遵守上述有关面积、资本和期限条件的房地产项目是旅游业的某些旅馆开发项目、医疗行业的某些医院开发项目和部分经济特区项目。

在印度经商

已在印度设立了子公司（不论全资子公司或与印度合作伙伴共同组建的合营公司）的中国公司，可以取得所有权或租赁的形式自由收购房地产以满足业务需求。在此情况下可以收购的房地产资产包括办公区域、仓库或工厂等。唯一需要满足的先决条件是公司的业务目标和该房地产之间必须存在较强的联系。换言之，中国公司进行该等收购必须是为了促进实现公司的业务目标，而仅为从房地产增值中获利或为从事可界定为“房地产业务”的业务而收购房地产是受到禁止的行为。

在印度未设立子公司而是通过分支机构运营的中国公司也可以应业务活动需要而收购或附带收购不动产，但须事先获得印度储备银行的批准。

在上述两种情况下，中国公司均应满足下列条件：a）收购此类房地产的价款必须通过正常的银行渠道，以国外汇入款项的形式予以支付；并且b)在业务清算后，出售该等房地产所得收入在事先获得印度储备银行核准后方可汇回本国。

中国公民个人

外国公民被禁止收购印度境内的不动产。不过，在印度工作的中国人可以租赁住宅，但租赁期限不得超过五年。任何超过五年的租赁需经印度储备银行特别批准。类似的，办事处也不得收购不动产，而只能租赁房地产且租赁期限不超过五年。

现状

稳定的需求、人口因素和重视建设廉价住房使得印度的房地产业充满吸引力。而且，监管制度放宽后允许外商在房地产项目的投资比例达到100%的规定也已显现成效。

一些国际公司如Hines、Tishman Speyer、Emaar Properties、Ascendas、Capitaland、Portman Holdings及Homex都已涉足印度的房地产市场。去年年底，大连万达集团宣布与印度信实集团（Reliance Group）签署合资协议。双方公布，合作的初步意向是在印度开发至少两个城镇项目，分别位于孟买和海得拉巴。鉴于万达集团是中国房地产业领头羊之一，此举可能会带动其他中国公司投资印度房地产市场。

Santosh Pai和Vikas Kumar是D.H.律师事务所的合伙人。自2010年起，D.H.律师事务所是唯一一家积极从事涉华业务的综合性印度律所