物业服务企业未经招投标选聘会否影响上市?

作者: 李静、李居镁,国枫律师事务所
0
876
LinkedIn
Facebook
Twitter
Whatsapp
Telegram
Copy link

我们服务于物业公司上市前期辅导或物业公司收购业务中,往往遇到住宅物业建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的情形。本文将从法律规定、上市及司法案例层面论证该不合规情形对于物业公司上市的影响。

相关法律规定

根据《招标投标法》第三条:“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,必须进行招标。”根据该规定,必须招投标的项目不包括物业服务。

李静__Li_Jing__Grandway-S
李 静
授薪合伙人
国枫律师事务所

根据《物业管理条例》第二十四条:“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。”

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(下称《前期办法》)第三条:“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”

《物业管理条例》第五十六条规定了违反本条例的法律责任:“住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。”可见,违反《物业管理条例》导致行政处罚的责任主体为建设单位,而非物业服务企业。

案例分析

上市(含新三板)物业公司案例。根据保利物业、凯云发展、金茂物业(申报中)等的招股文件,对于前期住宅物业未招标的合规性问题,上述物业服务企业的解决思路主要包括以下几个方面:

其一,部分未招标的物业服务项目签订在《物业管理条例》及《前期办法》实施前,符合当时法律法规的规定;

其二,在《物业管理条例》及《前期办法》实施后,前期物业服务项目的招标责任主体为建设单位,现行法律法规未规定物业服务企业会因此而受到行政处罚;

其三,未经招投标程序是否影响建设单位与物业服务企业所签订的前期物业服务合同的有效性,视情况而定;

其四,物业服务企业已根据前期物业服务合同的约定提供了持续的物业服务,业主对前期物业合同均无异议,且所签订的前期物业合同均在正常履行中,合同履行过程中也未实际发生纠纷;

其五,即使合同效力受到影响,但因此类前期物业服务合同金额占比、物业规模占比及收入贡献一般较低,对物业服务企业的整体业务影响较小。

司法诉讼

李居镁__Li_Jumei__Grandway-S
李居镁
授薪合伙人
国枫律师事务所

根据物业服务合同纠纷相关司法判例,对于违反《物业管理条例》的规定未履行招投标程序的前期物业服务合同是否有效,司法裁判观点主要如下:

前期物业服务合同按照《物业管理条例》的规定应当经过招标订立,但《物业管理条例》系管理性规定,并非效力性规定。只有违反法律法规的效力性规定的合同才无效,即使未履行招投标程序,也不会导致建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同无效。另外,物业服务项目规模较小的,按照《物业管理条例》可采用协议方式选聘物业服务企业。

可见,司法实践中,因《物业管理条例》的规定属于管理性规定,因此法院普遍认定违反《物业管理条例》未招标而签订的前期物业服务合同继续有效。

结论意见

拟上市的物业服务企业如存在住宅物业项目未履行招投标程序而签订前期物业服务合同的不合规情形,公司可从合同签订时间、不合规情形产生的责任主体非物业企业、物业服务合同有较大可能性可以持续履行,未招标合同的金额、规模、收入占比较小等方面寻求解决方案。

国枫律师事务所授薪合伙人李静、李居镁

黄玲 杜开颜 国枫律师事务所 资产收购国枫律师事务所

北京市东城区建国门内大街26号

新闻大厦7、8层 邮编:100005

电话: +86 10 8800 4488
传真: +86 10 6609 0016
电子信箱:

lijingl@grandwaylaw.com

lijumei@grandwaylaw.com

www.grandwaylaw.com

LinkedIn
Facebook
Twitter
Whatsapp
Telegram
Copy link