부동산 관련 법률의 비교

아시아 부동산에 대한 외국인 투자가 급증하고 있으나, 다양한 규제를 정확히 파악하지 않으면 막대한 손실이 초래될 수 있습니다

인도 부동산에 대한 외국인 투자 및 자금 조달

인도의 외국인직접투자(FDI) 규정에 따르면, 건설 개발 분야에선 일정 조건 하에 자동 승인 방식으로 최대 100%까지 FDI가 허용된다. 건설 개발 분야 프로젝트에는 타운십 개발, 주거 및 상업용 건물 건설, 도로 및 교량, 호텔, 리조트, 병원, 교육 기관, 레크리에이션 시설, 도시 및 지역 인프라 등이 포함된다. 인도에서의 FDI는 보통주, 의무적 전환사채, 또는 의무적 전환우선주를 통해 이뤄질 수 있다.

FDI 외에도 인도는 부동산 회사 관련하여 구조화 채권으로 외국 자금이 크게 유입되고 있다. 이러한 구조화 채권은 고수익이며, 쿠폰이 발행되며, 부동산 자산을 담보로 한다. 이러한 채권 투자는 외국 포트폴리오 투자자와 외국 투자자로부터 자금을 조달한 대체 투자 펀드를 통해 이루어졌다.

본 기고문은 인도 부동산 분야에서 외국인 투자, 부동산투자신탁(REITs), 파산 및 구조화 금융에 관한 현행 규제 체계를 분석할 예정이다.

외국인직접투자

건설 개발 분야에서는 자동 승인 방식으로 100% FDI가 허용된다. 투자자는 프로젝트가 완료되거나 주요 인프라(도로, 상수도, 가로등, 배수 및 하수도)가 개발된 후에 투자금을 회수할 수 있다. 프로젝트의 각 단계는 별도의 프로젝트로 간주되며, 투자자는 각 FDI 분할 납입분을 기준으로 3년의 락인 기간이 지난 후에는 프로젝트 완료 전에도 투자금 회수 및 송금이 허용된다.

이러한 엑시트 제한은 호텔, 관광 리조트, 병원, 경제특구, 교육기관 및 산업단지(이들은 FDI 목적상 명확히 정의된 분야임)와 같은 분야에 대한 투자에는 적용되지 않는다.

비거주자 또는 외국인 투자자가 다른 비거주자 또는 외국인 투자자에게 투자 지분을 양도하는 경우, 투자금 환수가 동반되지 않는 한 락인 기간이나 정부 승인 없이 허용된다.

인도 내 농가 건설, 양도 가능한 개발권 거래 또는 부동산 사업에 종사하는 기업에는 FDI가 허용되지 않는다. 여기서 ‘부동산 사업’이란 이익을 목적으로 토지 및 부동산을 취급하는 활동을 포함한다.

여기에는 다음의 개발은 포함되지 않는다:

1. 1. 타운십 개발;
   2. 주거용 또는 상업용 건물 건설;
   3. 도로 또는 교량;
   4. REITs;
   5. 교육기관;
   6. 레크리에이션 시설;
   7. 도시 및 지역 수준의 인프라. 또한, 소유권 이전에 해당하지 않는 임대료나 임대 수입 역시 ‘부동산 사업’의 정의에서 제외된다.

자동 승인 경로를 통한 100% FDI는 타운십, 쇼핑몰 및 쇼핑센터, 비즈니스 센터의 운영 및 관리 목적의 ‘완공된 프로젝트’에도 허용된다. 다만, 각 투자분에 대해 3년의 락인 기간이 적용되며, 이 기간 동안 부동산 또는 그 일부의 양도는 허용되지 않는다. 또한, 부동산 중개 서비스에도 자동 승인 경로를 통한 100% FDI가 허용된다.

부동산 투자 신탁

주목할 만한 발전 중 하나는 REIT 규정의 도입으로, REIT의 설립과 상장이 가능해진 점이다. 인도에는 현재 5개의 상장 REIT가 있으며, 이 중 4개는 상업용 오피스 공간에, 1개는 리테일 몰 공간에 투자되고 있다.

REIT는 1982년 인도 신탁법에 따라 신탁 형태로 설립되며, 인도 증권거래위원회(SEBI)에 등록된다. 일반적으로 REIT는 스폰서, 매니저, 수탁자 및 투자자로 지정된 인물들로 구성된다.

이러한 신탁의 최소 자산 기준은 50억 루피(약 5600만 달러)이며, 자산 가치의 최소 80%는 완공된 임대 및/또는 수익 창출 부동산에 투자해야 한다. 나머지 20%는 주식, 채권, 현금 또는 건설 중인 상업용 부동산 형태로 보유할 수 있다. REIT가 얻은 임대 수입의 최소 90%는 배당금 또는 이자의 형태로 투자자에게 분배해야 한다.

최근 SEBI는 소형 및 중형 REIT에 대한 규제 프레임워크를 공표하여, 최소 5억 루피에서 최대 50억 루피까지의 소형 또는 중형 규모의 REIT 설립을 허용했다. 소형 및 중형 REIT는 상업용 또는 주거용 자산을 보유할 수 있으며, 최소 200명의 투자자가 필요하다. 또한, 전체 자산 가치의 최소 95%는 완공되어 수익을 창출하는 부동산 자산에 투자해야 하며, 최대 5%만 현금, 유동성 뮤추얼 펀드, 또는 정기예금 형태로 보유할 수 있다.

소형 및 중형 REIT 규제는 인도 상업용 부동산의 가치를 광범위하게 끌어올리는 촉매제가 될 것으로 보인다.

부동산 채무 금융

부동산 분야에서 외국 금융기관의 채무 금융 대부분은 SEBI 규정에 따라 인도 기업이 발행한 담보부 비전환사채에 대한 청약을 통해 이뤄지며, 해당 사채는 인도 증권거래소에 상장될 수도 있고 상장되지 않을 수도 있다(외국인 투자자는 SEBI에 외국 포트폴리오 투자자[FPI]로 등록해야 함). 또는 인도 내에 설립된 대체투자펀드(AIF)를 통한 대출이나 채무 방식도 있다.

이러한 자금 조달에서 FPI나 AIF가 지급할 수 있는 이자 쿠폰이나 상환 프리미엄에는 별도의 제한이 없다. 담보권은 채권신탁관리인에게 설정되며, 채권신탁관리인은 외국인 투자자를 대신해 담보를 보유하고 차입자의 컴플라이언스 여부를 감독하는 역할을 한다. 또 다른 금융 옵션으로는, 인도 정부가 승인한 ‘조화된 마스터 리스트’(harmonised master list)에 따라 통합 타운십, 특수경제구역, 산업단지의 건설 및 개발 또는 인프라 부문을 위한 외국 법인으로부터의 외화 상업차입(ECB)이 있으며, 이 경우 전체 비용에 제한이 있다.

부동산의 부실

인도의 또 다른 주요 규정은 2016년 제정된 파산 및 도산법(IBC)으로, 이는 지급불능 및 파산에 관한 법적 체계를 마련하고 인도 내 법인에 대한 지급불능 및 청산 절차를 간소화하고 있다.

IBC는 금융 채권자, 운영 채권자 또는 해당 법인 채무자 본인이 채무 불이행이 발생한 경우 지급불능 해결 절차를 개시할 수 있도록 한다. 이 절차는 개시 신청서 제출일로부터 180일 이내에 해결되어야 하지만, 실제로는 이보다 훨씬 더 오랜 시간이 소요될 때가 많다.

IBC는 주택 구매자, 대출기관, 부동산 개발업자를 포함한 모든 이해관계자에게 중대한 영향을 미친다. 이 제도는 재정 능력과 이행 실적이 있는 개발업자가 자금 부족으로 인해 시행사가 완공하지 못한 미완성 부동산 프로젝트를 구제할 수 있도록 허용하고 있다.

주택 구매자는 대법원 개정을 통해 더 많은 권리를 부여받게 됐다. 처음에는 ‘기타 채권자’로만 인정받았으나, 이제는 ‘금융 채권자’로 인정되어 부실 부동산 회사에 대해 지급불능 절차를 개시할 권리와 채권자 위원회에 참여할 권리를 갖게 됐다. 다만, 지급불능 절차 개시 권리는 일정 수 이상의 주택 구매자가 모여야만 행사할 수 있다.

부동산 개발업자 역시 부동산 회사의 회생 계획을 모색하고 승인하는 데 있어 더 큰 유연성을 부여받게 됐다. IBC 규정에 따라, 해당 부동산 법인 전체에 대한 회생 계획이 접수되지 않은 경우, 부동산 법인 채무자의 하나 이상의 프로젝트에 대해 ‘회생 계획’을 수립할 수 있다.

또 다른 중요한 개혁은 지급불능 해결 절차가 진행 중인 경우에도 계약상 의무를 모두 이행한 주택 구매자에게 소유권을 이전하고 등기를 용이하게 할 수 있도록 허용한 점이다. 이 조항은 공사가 완료됐음에도 불구하고 지급불능 절차로 인해 주택 구매자에게 공식적인 소유권 이전이 지연되는, 중단된 프로젝트와 관련된 실질적인 문제를 해결한다.

담보권 집행

IBC 외에도, 대출자가 부채를 회수할 수 있는 또 다른 주요 수단은 2002년 제정된 금융자산 유동화, 재구성 및 담보권 집행에 관한 법률(SARFAESI법)에 의해 규율된다. 차주가 담보 부채를 상환하지 않을 경우, 담보권자는 차주의 계정을 부실자산으로 분류하고 담보권을 집행하기 위한 절차를 개시할 수 있으며, 법원의 개입 없이 담보 부동산 자산을 점유하고 이를 현금화할 수 있다. 이는 일반 민사소송 절차에 비해 훨씬 신속한 부채 회수 방법이다.

현행 SARFAESI법 규제 체계는 은행, 금융기관, 자산재구성회사, 그리고 상장 부채증권을 보유한 SEBI 등록 신탁회사가 해당 법률에 따라 담보권을 집행할 수 있도록 허용한다.

이와 관련하여 차주에게 정해진 기간 내에 채무를 전액 상환하라는 사전 통지는 반드시 보내야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 SARFAESI 규정에 따라 집행 절차가 개시될 수 있다.

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일본의 중요 토지 등 조사법에 대한 개요

2025년 7월 실시된 일본의 최근 총선거에서 집권 연립여당(자유민주당과 공명당)은 큰 패배를 겪었다. 한 신문은 이번 선거 결과가 외국인에 대해 더욱 엄격한 태도와 국익 중심주의 등 반세계화 정서가 일본에 도달했음을 보여준다고 보도했다. 이러한 배경에서, 2021년에 제정된 ‘중요 시설 주변 및 국경 낙도 등에 있어서의 토지 등의 이용 상황의 조사 및 이용의 규제 등에 관한 법률(중요 토지 등 조사법)’의 재검토는 본 저널에서 다루는 최근 동향을 주목하는 이들의 관심을 끌 것이다.

중요 토지 등 조사법은 외국 자본이 일본 내 토지를 부적절한 목적으로 취득하거나 이용하는 위험을 줄이는 것을 목표로 한다. 이 법의 보충 규정에 따르면, 법 시행 후 5년(2027년)이 지나면 정부는 법 시행 상황을 검토하고, 그 결과에 따라 필요하다고 인정되는 조치를 취해야 한다.

목적 및 주요 용어

일본의 영해와 국가 안보를 보호한다는 목적(제1조)을 달성하기 위해, 이 법은 지정 감시구역과 특별 감시구역 등 여러 중요한 개념을 도입하고 있다(아래 도표 참조).

감시 구역

현재 감시 구역과 특별 감시 구역을 합쳐 약 586곳이 지정되어 있다. 감시 구역 및 특별 감시 구역으로 지정된 지역은 내각부 웹사이트(resum2.go.jp)에서 확인할 수 있다. 약관에 동의하면 일본 지도가 나타나며, 원하는 위치를 확대하면 감시 구역은 파란색, 특별 감시 구역은 빨간색으로 표시되어 있는 것을 확인할 수 있다. 웹사이트는 일본어로만 제공되지만, 외국인 이용자도 비교적 쉽게 지도를 이용할 수 있을 것으로 보인다.

정부는 감시 구역과 특별 감시 구역을 주기적으로 추가하거나 해제할 수 있으므로, 일본에서 부동산 거래를 하는 외국인 투자자(특히 아래에서 설명할 신고 의무가 적용되는 200㎡ 이상의 부지 또는 연면적을 가진 부동산의 경우)는 이 웹사이트를 정기적으로 확인하는 것이 바람직할 것이다.

감시 구역

조사 및 정보 수집. 정부는 감시 구역 내 부동산 사용에 대해 검토를 실시한다(제6조). 정부는 해당 부동산의 사용자 및 관련 당사자의 이름, 주소, 본적(또는 국적), 생년월일, 연락처, 성별에 관한 정보를 관련 기관에 요청할 수 있다(제7조).

정부는 감시 구역 내 부동산 사용자 또는 관련 당사자에게 해당 부동산의 이용에 관한 보고서나 서면 자료를 제출하도록 요청할 수 있다(제8조). 보고서나 서면 자료를 제출하지 않거나 허위로 제출할 경우, 30만엔(약 2035달러) 이하의 벌금이 부과될 수 있다(제27조).

감시 구역 내 부동산 사용자에 대한 권고 및 명령. 정부는 감시 구역 내 부동산 사용자가 해당 부동산을 중요 시설이나 외딴 영토 섬의 기능을 저해하는 방식으로 사용하거나, 그러한 위험이 명백히 있는 경우, 해당 기능을 방해하는 사용을 방지하기 위해 필요한 조치를 취할 것을 사용자에게 권고할 수 있다(제9조 제1항, 위 도표 참조).

다음은 저해 행위로 간주될 수 있는 행위의 예시이다:

1. 1. 자위대가 운용하는 항공기의 이착륙 또는 레이더 운용을 방해하는 구조물의 건축;
   2. 저조선 유지를 방해하는 영해 기준선 인근의 토지 변경.

어떤 행위가 저해 행위에 해당하는지는 각 개별 사안의 구체적인 상황에 따라 판단된다.

전항에 따라 권고를 받은 사람이 정당한 사유 없이 권고된 조치를 이행하지 않는 경우, 정부는 해당 조치를 이행하도록 명령을 내릴 수 있다(제9조 제2항). 이 명령을 위반할 경우 2년 이하의 징역 또는 200만엔 이하의 벌금, 또는 그 병과에 처해질 수 있다(제25조).

특별 감시 구역

매매계약(PSA) 체결 전 사전 통지. 특별 감시 구역 내에서 200m² 이상인 토지 또는 바닥 면적을 가진 부동산에 대해 PSA를 체결하기 전에, 당사자들은 아래 사항들을 사전에 총리에게 통지해야 한다(제13조 제1항, 위 도표 참조). 이 통지 의무는 매수인과 매도인 모두에게 적용된다는 점에 유의해야 한다.

위 제9조 제2항에 따른 권고 및 명령과 관련하여, 사전 통지는 정부가 다음과 같은 조치를 취할 수 있도록 하는 계기가 된다:

1. 1. 초기 조사를 실시함(제13조 제4항);
   2. 감시 구역 내 부동산의 이용자 또는 관련자에게 그 이용에 관한 보고서나 서면 자료의 제출을 요구함(제8조 및 제13조 제5항);
   3. 상기 규정에 따라 권고 및 명령을 내림.

이러한 권고 및 명령에는 필요 시 예정된 거래의 중단이 포함될 수 있다.

사전 통지를 하지 않고 PSA를 체결하거나, 허위로 통지한 경우에는 6개월 이하의 징역 또는 100만엔 이하의 벌금에 처해질 수 있다(제26조).

처벌

본 조항의 관련 부분에서 언급한 바와 같이, 다음과 같은 처벌이 적용된다(아래 도표 참조).

법인의 대표자, 대리인, 직원 또는 근로자가 해당 항목을 위반한 경우, 위반한 개인과 그가 대표하는 법인 또는 개인 모두에게 벌금이 부과될 수 있다(제28조).

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