保险资金投资土地储备项目（一）

截至2010年12月底，中国保险业总资产突破5万亿元，保险资金运用余额达到4.6万亿元。新《保险法》以及《关于保险资金投资基础设施债权投资计划的通知》拓宽了保险资金的运用渠道，2010年出台的《保险资金投资不动产暂行办法》更是允许保险资金通过债权方式、物权方式和股权方式投资包括政府土地储备项目在内的各种不动产。其中，债权投资计划方式投资政府土地储备项目，具有风险小、周期长、收益有保障等优势，更符合保监会对于保险资金投资不动产的监管要求，也更有利于保险公司规避投资风险和实现保险资金的保值增值。

参与主体

以债权投资计划方式投资政府土地储备项目，主要参与主体包括投资计划的委托人、受托人、受益人、资金使用人、担保人、托管人及独立监督人。投资计划的实施流程通常如下：委托人委托受托人设立债权投资计划，由受托人与资金使用人签订《债权投资计划投资合同》；担保方对资金使用人按期归还本息提供担保；委托人通过托管人向资金使用人发放资金；债权投资计划到期后，资金使用人向托管人支付资金本息，托管人将资金本息划付受益人；受益人同时委托独立监督人对受托方及资金使用人进行监督。

委托人：在投资计划成立前，是指中国保监会核准的将保险资金委托给受托人以设立投资计划的保险公司、保险集团公司或保险控股公司；在投资计划成立后，是指实际向托管账户缴纳了委托资金的保险公司、保险集团公司或保险控股公司。

受托人：是指根据投资计划约定，按照委托人意愿，为受益人利益，以自己的名义投资基础设施项目的信托投资公司、保险资产管理公司、产业投资基金管理公司或者其他专业管理机构。

受益人：是指合法持有投资计划受益权份额并登记在投资计划受益人名册的人，包括投资计划成立时由委托人指定的受益人以及日后通过转让、继承或其他合法方式拥有受益权份额的人。受益人可以是委托人、受托人以及委托人指定的第三方（如委托人的子公司等）。

资金使用人：是指投资计划的项目管理人。在土地储备项目中，通常指具备土地一级开发资质的开发公司（以下简称开发公司）。

担保人：是为资金使用人履行《债权投资计划投资合同》而提供担保的第三方，通常是比较有实力的企业，如央企或评级较好的金融机构。

托管人：是指根据投资计划约定，由委托人聘请，负责财产托管的商业银行或者其他专业金融机构。

独立监督人：是指根据投资计划约定，由受益人聘请，为维护受益人利益，对受托人管理投资计划和项目方具体运营情况进行监督的专业管理机构。

操作模式

根据目前中国法律的有关规定以及相关实践操作，我们认为保险资金通过债权投资计划投资政府土地储备项目可以采取四种模式，本期文章简要介绍以下两种：

保险资金直接投入，受托人不参与开发

该模式的实施流程为：受托人按照委托人的委托设立债权投资计划，直接将保险资金通过债权投资计划投入到具有土地一级开发资质的公司；担保人为开发公司按期归还本息提供担保；托管人将保险资金发放给开发公司，开发公司利用该部分资金在独立监督人的监督下，按照其与受托人签订的债权投资计划进行开发建设；债权投资计划到期后将本息支付托管人，托管人再将本息划付受益人。

上述模式法律关系相对简单、易于操作、风险相对较低，但收益相对固定、利润空间相对狭小。该模式操作的关键是把握担保人的担保能力，因此实施之前需要对资金使用人及担保人进行充分的尽职调查。

保险资金直接投入，受托人直接参与开发

受托人按照委托人的委托设立债权投资计划，直接将保险资金通过债权投资计划投入到具有开发资质的公司；同时，受托人与开发公司组成联合体，共同进行土地一级开发，共同分享开发利润。该模式下，受托人可以分享一部分土地一级开发的利润，保险资金的利润空间比前一种模式更大；但与此同时，受托人也将承担土地一级开发阶段过程中的开发风险。不过，受托人可通过与联合体其他方、政府之间的谈判及合同条款设计来有效控制此类风险。（未完待续）

王霁虹是万商天勤律师事务所执行合伙人，中国城市建设领域的知名法律专家。高磊是万商天勤律师事务所律师。