政府加大对房地产市场调控力度

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china to control property market
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国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)后,国土资源部于2010年3月8日颁发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔2010〕34号,以下简称“34号通知”)。在2010年第一季度全国房价上涨的趋势仍未得到有效控制的局面下,国务院又于2010年4月17日紧急下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号,以下简称“10号文件”)。以上两份文件中规定的房地产调控政策和措施主要包括:

调整住房用地供应结构

“34号通知”要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。上述政策在“10号文件”中得以再次重申。

整治“囤地”和“炒地”行为

当土地出让方案确定为中低价位普通商品房用地的,方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求,并写入出让合同,约定违约处罚条款。

严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的,市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

严格土地出让合同管理。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。

抑制炒房行为

“10号文件”规定对于贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这一规定显著提高了国办发〔2010〕4号文件中要求的贷款首付比例不低于40%的标准。

“10号文件”进一步规定,对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

规范房地产开发企业购地

“10号文件”规定,房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

后续措施展望

“10号文件”强调,要在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格的非理性上涨。

此外,该文件中还要求财政部和税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。这一表述可能暗示,在以上调控政策仍不能见效时,不排除国务院将决定在部分地区开征酝酿已久的物业税或类似税种。

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