银行业务视角下的《民法典》物权编

作者: 杨光、徐晓璇,兰台律师事务所
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权是民事主体实施众多民事法律行为的基础,在民法体系中发挥着结构性的基础价值。《民法典》在总则编之后首先确定物权编,总体来看,物权编继承了《物权法》《担保法》及其司法解释的大部分规定,但也作出了一些实质性调整,将对社会经济生活产生深远的影响。本文从银行业务视角出发,特别从银行权利保障、责任规范以及权益实现的角度,对物权编的重点内容进行解读分析,并提出针对性的策略建议。

杨光 兰台律师事务 物权
杨光
兰台律师事务所合伙人

居住权

《民法典》新设居住权,首次将该权利引入中国民法制度。《民法典》将居住权界定为“对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的要求”,除非当事人另有约定,居住权应无偿设立,且不得用于出租,不得转让、继承。需要注意的是,设立居住权的房屋即使能够过户,但需要保障居住权人的权益。因此,银行在审查相关房产状况时,除查询权属、司法查封、设立抵押等情况,还应注意查询房屋是否登记居住权,不建议接受已设居住权的房屋抵押作为强担保措施。若房屋抵押后登记居住权,虽然抵押优先权不受影响,但在一定程度上加大了实现抵押权的难度,故银行应加强对于个人抵押房屋的贷后管理,定期核查房屋的居住权登记情况。

徐晓璇 兰台律师事务 物权
徐晓璇
兰台律师事务所律师

非典型担保合同

《民法典》第三百八十八条首次在法律层面认可了有担保功能的非典型担保合同的效力。非典型担保手段通常包括让与担保、所有权保留、融资租赁、保理等类型,2019年发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》涉及的“对赌”、差额补足、到期或附条件的回购、流动性支持、保兑仓交易等合同,也可能符合非典型担保合同的要素。《民法典》为银行开展信贷业务提供了更为丰富的信用结构选择,银行在探索非典型担保模式时,应重点关注担保财产的流通性和可处置性、基础交易的真实性,非典型担保的内部决议程序、担保登记手续(如适用)等。

流押、流质条款

《物权法》确立了关于禁止流押(质)契的规则,然而绝对禁止不利于担保财产价值的最大化。《民法典》第四百零一条、第四百二十八条未直接以“不得”限制当事人对流押(质)条款的约定,但明确债权人只能依法就担保财产优先受偿。虽然《民法典》在流押(质)问题上采取较缓和的态度,但银行在抵质押业务中如与债务人约定了流押(质)条款,很可能被人民法院认定无效或者无法律约束力。需要注意的是,“债权人只能依法就担保财产优先受偿”仍应以抵(质)押权已有效设立为前提条件。

抵押不破租赁

《物权法》规定了在“先租后抵”的情形下“抵押不破租赁”,但未明确“抵押财产已出租”的判断标准,实践中可能出现抵押人与承租人通过倒签租赁合同制造“先租后抵”的假象,损害抵押权人利益。《民法典》第四百零五条明确“抵押不破租赁”需要在抵押权设立前,满足“存在有效租赁合同”和“抵押财产已转移占有”两个前提条件。银行作为抵押权人,可以通过尽职调查、实地查看的方式,判断抵押权是否存在其他在先权利,并固定抵押物尚未转移占有的证据以备维权。对于已经存在承租人占有、使用抵押资产的,银行应要求抵押人尽快消除该瑕疵或提供其他担保。

抵押财产的转让

《物权法》禁止抵押人在未经抵押权人同意时转让抵押物,在一定程度上降低了抵押财产的流通价值。《民法典》第四百零六条是对抵押物转让规则的“正本清源”,即抵押权人与抵押人之间有约定从约定;没有约定的,抵押人转让抵押财产无需抵押权人同意,但应及时通知抵押权人;转让抵押财产并不阻断抵押权的追及效力,抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权实现的,可以要求以转让价款提前清偿或提存。建议银行应在抵押合同中明确约定:未经银行同意,抵押人不可转让抵押物,这里的转让不限于买卖,也应包括互易、赠与、投资入股等。需要注意的是,对于抵押权人与抵押人达成的限制转让抵押财产的约定具有何种效力、能否对抗买受人,以及“及时通知”的标准等问题,有待通过司法解释进一步明确。

作者:兰台律师事务所合伙人杨光、律师徐晓璇

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